Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2014 по делу n А43-22789/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                      

08 сентября 2014 года                                                   Дело № А43-22789/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  08 сентября 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Кузнецова В.И.,  Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Резерв» на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 23.05.2014 по делу № А43-22789/2013, принятое судьей Дроздовой С.А., по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода (ОГРН 1025203030280, ИНН 5253000265, г. Н.Новгород) к обществу с ограниченной ответственностью «Резерв» (ОГРН 1095262008929, ИНН 5262244518, г. Н.Новгород), о взыскании 1 701 912 руб. 36 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью «Резерв» – не явился, извещен надлежащим образом;

от Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода» – не явился, извещен надлежащим образом.

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Резерв» о взыскании 1 701 912 руб. 36 коп., в том числе 1 228 719 руб. 66 коп. задолженности по арендной плате за период с 17.12.2011 по 30.09.2013, 473 192 руб. 70 коп. пеней за период с 20.07.2011 по 27.09.2013, а также процентов с суммы долга 1 228 719 руб. 66 коп., начиная с 28.09.2013 до момента фактической оплаты денежных средств кредитору, исходя из ставки ЦБ РФ 8,25 % годовых.

Решением от 23.05.2014 Арбитражный суд Нижегородской области  частично удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика в пользу истца 1 076 103 руб. 23 коп. долга, 466 071 руб. 83 коп. пеней, проценты с суммы долга 1 076 103 руб. 23 коп., начиная с 28.09.2013 до момента фактической оплаты долга, исходя из ставки ЦБ РФ 8,25 % годовых, в остальной части иска отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Резерв» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции в связи неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью  имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, нарушением и неправильным применением норм материального права.

По мнению заявителя, суд первой инстанции в нарушение пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 и части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не установил правовую природу инвестиционного контракта от 26.08.2010, заключенного в отношении того же арендуемого объекта, а также не учел положения части 3 статьи 3 Федерального закона от 25.02.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Неправомерна ссылка суда на пункт 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22. Заявитель полагает, что инвестиционный контракт от 26.08.2010 является договором простого товарищества, государственная регистрация права долевой собственности на незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется.

Таким образом,  с момента заключения инвестиционного контракта от 26.08.2010 спорное нежилое помещение фактически изъято из аренды и перестало находиться у общества на праве аренды, было вручено последнему как вклад по договору простого товарищества с целью осуществления инвестиционной деятельности. В связи с этим между сторонами прекратились отношения по аренде и возникли правоотношения по договору простого товарищества. Обязательство по оплате арендных платежей в отношении доли ответчика (62%) прекратилось по основаниям статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации. Сумма пеней, подлежащая взысканию, составляет 208 770 руб. 61 коп. с учетом пропуска срока исковой давности и периода освобождения от уплаты арендных платежей.

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации г. Нижнего Новгорода, надлежащим образом извещенный о месте и времени судебного разбирательства, представителей в заседание суда не направил, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.10.2009 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью «Резерв» (арендатором) заключен договор № 5/3446 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 113,20 кв.м, расположенное по адресу: г. Нижний Новгород, Нижегородский район, ул.Рождественская, д. 44, лит. А,А1, помещение № 7, под административную деятельность.

Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи от 13.10.2009.

Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за объект установлена в приложении №3 к договору, являющемуся его неотъемлемой частью, и на дату заключения договора составила 53 540 руб. 49 коп. в месяц.

Арендатор в добровольном порядке не позднее 15-го числа текущего месяца перечисляет арендную плату на расчетный счет арендодателя (пункт 4.2 договора).

Пунктом 5.2.1 договора аренды установлено, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендных платежей в сроки, установленные настоящим договором, с последнего взимаются пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 8.3 договора срок его действия определен сторонами с 13.10.2009 по 12.10.2014. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

01.10.2010 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, согласно которому на период с 26.08.2010 по 25.08.2011 арендные платежи оплате не подлежат, а с 26.08.2011 составляют 48 186 руб. 44 коп. в месяц без НДС.

Уведомлениями от 14.04.2011 № 23-05/1-7204, от 26.03.2012 №20-05/1-4595/12ис, от 25.10.2012 №20-05/1-17943/12ис, адресованными ответчику, Комитет увеличил ежемесячную арендную плату с 26.08.2011 до 61 852 руб. 37 коп. (с учетом НДС), с 01.05.2012 до 66 270 руб. 39 коп. (с учетом НДС), с 01.01.2013 до 71 572 руб. 03 коп. (с учетом НДС).

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за пользование нежилым помещением за период  с 17.12.2011 по 30.09.2013 послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском. По расчетам истца задолженность за спорный период составила 1 228 719 руб. 66 коп.

Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования, взыскав с ответчика в пользу истца 1 076 103 руб. 23 коп. долга, 466 071 руб. 83 коп. пеней, проценты с суммы долга 1 076 103 руб. 23 коп., начиная с 28.09.2013 до момента фактической оплаты долга, исходя из ставки ЦБ РФ 8,25 % годовых, в остальной част иска отказал.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Порядок уплаты арендных платежей и изменения размера арендной платы определен сторонами в пунктах 4.1, 4.2 договора, дополнительных соглашениях к нему.

Факт передачи и пользования объектом аренды подтвержден материалами дела, в том числе актом приема-передачи от 13.10.2009.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств  внесения платы за пользование помещением за период с 17.12.2011 по 30.09.2013.

Исходя из изложенного и учитывая подтверждение истцом факта ненадлежащего исполнения ответчиком своей обязанности по внесению арендных платежей материалами дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о законности требования истца о взыскании с ответчика долга в сумме 1 076 103 руб. 23 коп. за спорный период.

Поскольку факт наличия у ответчика перед истцом денежного обязательства подтвержден материалами дела, следовательно, требования истца о взыскании пеней за просрочку внесения арендных платежей в сумме 466 071 руб. 83 коп. за период с 20.07.2011 по 27.09.2013 и процентов на сумму долга, начиная с 28.09.2013 до момента фактической оплаты долга, исходя из ставки ЦБ РФ 8,25 % годовых, являются обоснованными и правомерно удовлетворены судом первой инстанции в соответствии со статьями 329, 330, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями пункта 5.2.1 договора.

Расчет арендных платежей и пеней ответчиком документально не опровергнут.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии у него обязательства по оплате арендных платежей в связи с прекращением между сторонами отношений по аренде и возникновением правоотношений по договору простого товарищества являлись предметом исследования суда первой инстанции и правомерно отклонены как необоснованные.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Как следует из материалов дела, предметом инвестиционного контракта от 26.08.2010, заключенного между администрацией города Нижнего Новгорода и обществом с ограниченной ответственностью «Резерв», явилась совместная деятельность сторон в целях выполнения инвестором работ по капитальному ремонту муниципального объекта инвестирования (помещения №7), расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, ул.Рождественская, д.44, литера А.

Согласно пункту 2.1.3 инвестиционного контракта администрация города обязалась освободить инвестора от арендной платы за площади объекта инвестирования до окончания срока вложения инвестиций.

Инвестор обязался обеспечить финансирование работ по капитальному ремонту объекта инвестирования в полном объеме за счет собственных или привлеченных средств: объем инвестиций определен в сумме 4 163 746 руб., срок вложений инвестиций – до 26.08.2011 (пункт 2.2.5 контракта).

  Пунктом 3.2 контракта предусмотрено, что оформление прав долевой собственности на объект инвестирования производится сторонами в установленном порядке после выполнения обязательств по контракту и сдачи объекта в эксплуатацию.

Доказательств выполнения обязательств по контракту, а также доказательств регистрации права общей долевой собственности ответчиком в материалы дела не представлено.

Соглашение об окончательном определении долей в соответствии с пунктом 3.3 контракта сторонами не достигнуто, государственная регистрация права за покупателем не произведена.

В  дополнительном соглашении от 01.10.2010 к договору аренды стороны установили, что на период с 26.08.2010 по 25.08.2011 арендные платежи не начисляются, а с 26.08.2011 составляют 48 186 руб. 44 коп. в месяц без НДС.

Таким образом, ответчик был освобожден от уплаты арендных платежей только до 26.08.2011, какие-либо дополнительные соглашения о продлении сроков вложений инвестиций и выполнения работ по инвестиционному контракту, дополнительные соглашения к договору аренды об освобождении от арендной платы сторонами не заключались.

При таких обстоятельствах,