Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2014 по делу n А43-11824/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

стоимостью земельного участка с учетом ограничения прав собственника 24 071 000 руб.(том 3 л.д.81).

Суд апелляционной инстанции полагает, что применять аналоги земель  сельскохозяйственного назначения, при наличии земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175, отнесенного  к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения автозаправочной станции, некорректно, что существенно  искажает стоимость  как всего земельного участка в целом, так и стоимость установленного сервитута.

Следовательно, суд приходит к выводу, что  цену сервитута, определенного экспертом в данном экспертном заключении,  нельзя считать достоверной и применимой при вынесении решения по настоящему делу.

Впоследствии истец уточнил исковые требования, указав на необходимость установить стоимость сервитута в размере 53 567 160 руб. 90 коп., определенной по результатам отчета об оценке от 28.10.2013, проведенной ООО «Нижегородский  Экспертный Центр Эксперт Помощь», эксперт Захаров К.В. (том 5 л.д.9-115).

Суд апелляционной инстанции,  изучив отчет об оценке   от 28.10.2013,  проведенный на основании определения Арбитражного суда Нижегородской области по настоящему делу от 23.09.2013, не находит возможным применить  его выводы для  определения  стоимости  сервитута, учитывая следующее (том 5 л.д. 9-83).

Из  отчета об оценке следует, что рыночная стоимость  сервитута земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175  площадью 64 840 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Бор, южнее д. Костино, уч. 20, в виде земельного участка 11824 кв.м составляет  53 567 160,9  руб.

Эксперт указывает, что размер реального ущерба составляет разницу между рыночной стоимостью земельного участка без учета ограничений прав собственника (как единого участка площадью 64 840 кв.м с разрешенным использованием под АЗС) и рыночной стоимостью земельного участка с учетом ограничений прав в результате установления сервитута (как части участка, пригодной   к использованию 53 016 кв.м, с назначением под сельскохозяйственное производство).

Из отчета (пункт 1.1. отчета) следует, что экспертом  при расчете стоимости сервитута  применялся затратный подход (том 5 л.д.11).

Из  данного экспертного заключения следует, что при расчете рыночной стоимости  права пользования земельным участком применялся иной метод, чем указан в пункте  1.1 отчета, а именно: эксперт применяет  сравнительный подход при проведении экспертизы п.6.1.1 отчета (том 5,   30 стр. отчета).

При этом  эксперт указывает, что для земельных участков характерна только одна количественная характеристика, а именно общая площадь, поэтому в качестве единицы сравнения используется 1 кв.м общей площади участка.

Между тем результаты использованного оценщиком в анализируемом отчете сравнительного подхода (т. 5  стр. 30-35  отчета) не отвечают принципам достаточности, а использованная оценщиком информация при использовании данного подхода не отвечает принципам достоверности.

Так, при анализе информации по объектам-аналогам, которые оценщик использовал при использовании метода сравнения продаж можно сделать вывод, что для сравнения оценщик выбрал  4  объекта-аналога, которые  не соответствуют по характеристикам оцениваемому земельному участку, поскольку взятые  к сравнению  земельные участки были в разы меньше по площади чем земельный участок истца с кадастровым номером  52:20:1400048:175  и значительно меньше по стоимости.

При площади  исследуемого земельного участка 64 840 кв.м  со стоимость 218 823 328,8 руб.  (том 1 л.д.74),аналоги взяты с площадью          9366 кв.м, 10 000 кв.м, 20 000 кв.м, 10 000 кв.м  и стоимостью                                8 504 328 руб., 10 500 000 руб., 17 110 000 руб., 11 000 000 руб., соответственно.

Применение указанных аналогов привело к занижению средней рыночной  стоимости 1 кв.м земли и установлению ее в размере 784,63 руб. и стоимости земельного участка в размере 50 875 409, 2 руб.(64840 кв.м. х 784,6 руб.).

Кроме того, площадь земельного участка в размере 53 016 кв.м.  эксперт  совершенно неоправданно оценивал как земли сельскохозяйственного назначения, при том,  что  земельный участок  с кадастровым номером 52:20:1400048:175, согласно кадастровому паспорту,   отнесен  к землям населенных пунктов, с разрешенным использованием для размещения автозаправочной станции.

Кроме того,  при расчете  стоимости площади земельного участка в размере 53 016 кв.м для сельскохозяйственного производства, эксперт совершенно неоправданно  применял аналоги,  существенно отличающиеся по площади, а именно земельные участки с площадью 53 016 кв.м.,                      53 000 кв.м, 184 000 кв.м, 550 000 кв.м, 40 000 кв.м, 45 000 кв.м,  что привело к занижению стоимости  1 кв.м земельного участка, и увеличению суммы реального ущерба.

Эксперт вывел стоимость 1 кв.м земли сельскохозяйственного назначения 11,14 руб., умножил на площадь 53 016 кв.м, и получил величину реального ущерба в размере 50 284 811 руб. фактической стоимости сервитута.

 Совокупность указанных выше обстоятельств позволяет суду апелляционной инстанции прийти к  выводу, что отчет об оценке от 28.10.2013, проведенной ООО «Нижегородский  Экспертный Центр Эксперт Помощь», не отвечает принципу достоверности. Использованные оценщиком сведения, методики, подходы и существенные факторы, отмеченные судом выше, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта, а именно  размер  стоимости платы за сервитут земельного участка площадью 64 840 кв.м, с кадастровым номером 52:20:1400048:175, находящегося по адресу: Нижегородская область, г.Бор, южнее д.Костино, уч.20 (категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения автозаправочной станции).

Кроме того,  суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что согласно  экспертному заключению  Экспертного совета Общероссийской общественной  организации «Российское общество оценщиков» №406/2014 от 28.02.2014,   указанный  отчет не соответствует требованиям  ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации №135-ФЗ от 29.07.1998, не соответствует Федеральным стандартам оценки, не соответствует ССО-РОО 2010,  выводы, сделанные  Оценщиком при определении  рыночной стоимости объекта оценки, следует признать необоснованными (том 5 л.д. 187 обратная сторона).

Судом апелляционной инстанции приобщены   к материалам дела заключение Экспертного совета  №920/2014 от  15.04.2014 Общероссийской общественной          организации «Российское общество оценщиков», и отчет об оценке №15 от  28.10.2013, представленные истцом и заверенные надлежащим образом судом первой инстанции.

В соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценил представленные документы и  пришел к следующему выводу.

Истец утверждает, что  Отчет об оценке №15 от  28.10.2013, является  исправленным отчетом от 28.10.2013,  на  который было дано отрицательное заключение, и указывает, что  исправлены данные, которые не влияют на его содержание, а именно: проставлен номер отчета,  дана ссылка на исследуемую литературу,  и др.

Между тем, суд полагает, что представленный в судебном заседании отчет №15 от 28.10.2013 является иным отчетом, и не может быть принят как достоверное доказательство для установления платы за сервитут, учитывая следующее.

Представленный отчет №15 от 28.10.2013 по содержанию и выводам отличается от ранее представленного отчета без номера от 28.10.2013, так как отчете №15 исправлены все недостатки, которые были указаны в отчете без номера от 28.10.2013, как ответчиком, так и Экспертным советом. 

В частности,  анализируя отчет без номера от 28.10.2013 суд,  ранее указал, что  экспертом  при расчете стоимости сервитута  применялся затратный подход (том 5 л.д.11), а по тексту отчета следовало,  что  при расчете рыночной стоимости  земельного участка применялся   сравнительный подход (том 5,  30 стр. отчета). В отчете №15 данные недостатки исправлены.

Кроме того, в тексте отчета №15 в  разделе  4 «анализ наиболее эффективного использования»  эксперт сделал иной  вывод, чем в отчете без номера от 28.10.2013, а именно: эксперт   исключил возможность использования  части земельного участка для сельскохозяйственного производства, между тем, выводы остались прежними.

В отчете  №15 значительно расширен раздел  «выбор подходов для оценки» и экспертом дано  подробное  обоснование  выбора сравнительного метода оценки, чего не было в отчете без номера, ранее представленного в суд.

Кроме того, в отчете №15 в   разделе 6 «расчет рыночной стоимости составляющих размера платы за сервитут  земельным участком» и в отчете без номера от 28.10.2013  в разделе 6.1 «расчет рыночной стоимости  права пользования  земельным участком сравнительным подходом» не совпадают данные  таблиц и нарушена их  нумерация, добавлены еще таблицы..

Все указанное позволяет суду апелляционной инстанции сделать вывод, что  представленный отчет №15  является  иным отчетом  с иным содержанием, обоснованием и выводам, что исключает возможность  применения его результатов при вынесении решения по настоящему делу.

Суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что представленное  Заключение  Экспертного совета  №920/2014 от  15.04.2014 Общероссийской общественной      организации «Российское общество оценщиков» дано на  отчет от иной даты,  а именно на отчет №15 от  25.02.2014 (вместо отчета от 28.10.2013).   Следовательно, данное заключение не принимается судом как достоверное доказательство соответствия отчета №15 от 28.10.2013 требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Поскольку в материалах дела имелось несколько экспертных заключений, которые содержат различные выводы  по поставленному вопросу о размере платы за сервитут, где при наличии разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 52:20:1400048:175 площадью 64 840 кв.м  для размещения автозаправочной станции применены иные аналоги в виде земель сельскохозяйственного назначения, что не соответствует требованиям законодательства  об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, суд  апелляционной инстанции на основании пункта 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил судебную  экспертизу для установления платы за сервитут, поручив ее проведение Торгово-промышленной палате Нижегородской области.

На разрешение экспертов поставлен следующий вопрос: определить величину соразмерной платы за  сервитут, установленный  решением Борского городского суда Нижегородской области от 12.11.2012 по делу № 2-1107/2012 на земельный участок, принадлежащий  Нечаеву М.Г.,  с кадастровым номером 52:20:1400048:175, площадью  64 840 кв.м, сроком на один год с 23.04.2013 по 23.04.2014.

Эксперты в  экспертном  заключении   № 00050100068д  от 05.05.2014 определили три категории стоимости объекта оценки.

Из заключения следует, что рыночная стоимость земельного участка без учета ограничений прав собственника составляет 45 439 872 руб.                  (том 6 л.д.110).

Из заключения следует, что рыночная стоимость земельного участка с  учетом  ограничений прав собственника составляет 19 043 636 руб.                 (том 6 л.д.112).

Соответственно, эксперты  правомерно делают вывод, что реальный ущерб (сервитут), причиненный собственнику  за  земельный участок, на момент установления сервитута 23.04.2013,  составляет  26 396 236 руб. (45 439 872 руб. -  19 043 636 руб.),  (том 6 л.д.112).

Судом апелляционной инстанции  изучено и оценено представленное заключение в соответствии с требованиями статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и признано тем доказательством,  на основании которого возможно определить размер  платы за сервитут.

В представленном заключении  эксперты  применили  сравнительный подход,  рассматривали рыночную стоимость аналогов,  характеристики которых по всем показателям схожи с объектом оценки, как  по площади земельного участка, так и по  разрешенному использованию земельного участка ( участки, предоставленные под  строительство АЗС,  коммерческое использование,  промышленное использование) (том 6 л.д.106-107), что позволило определить наиболее достоверную стоимость сервитута   объекта оценки.

При этом следует отметить, что со стороны ответчика по делу   претензий по  представленному заключению не имелось, со стороны истца имелись замечания по вопросу  снижения стоимости платы за сервитут  в связи с корректировкой по курсу доллара США и по снижению платы исходя из   периода установленного сервитута. Именно по данным вопросам в судебное заседание были вызваны эксперты, которые  дали ответы по возникшим вопросам.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что соразмерной платой за установленный сервитут, учитывая требования статьи                           274 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации,  будет  сумма в размере  26 396 236 руб.

Согласно пункту 2.1 Временным  методическим рекомендациям по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Федеральной службой земельного кадастра России 17.03.2004 (далее - Методические рекомендации), плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута. Величина этой платы в соответствии с пунктом 2.2 Методических рекомендаций определяется путем сложения размера реального ущерба, упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами.

В данном случае  экспертами установлен реальный  ущерб в размере  26 396 236 руб., что и  является платой за установленный сервитут. Размер упущенной выгоды и убытков от досрочного прекращения обязательств перед третьими лицами не определялся ввиду их отсутствия.

При этом судом не  применяется сумма  в размере 23 791 876 руб., указанная экспертами, как   скорректированная с учетом  конвертации курса доллара США, так как исходя из текста отчета  рыночная стоимость объекта оценки  устанавливалась на дату установления сервитута, а именно на 23.04.2013, и нет необходимости применять  корректировку с учетом  конвертации курса доллара США.

Судом апелляционной инстанции не может быть применена  в качестве  платы за сервитут  сумма в размере 6 647 711 руб., которую вывели эксперты исходя из срока установленного сервитута,