Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2014 по делу n А11-9028/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

подпунктах 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 названного Кодекса.

В подпунктах 6-8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлены требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка, предусматривающие соблюдение максимальных сроков подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

Собственник или арендатор указанных в пункте 5 настоящей статьи земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, обязан выполнить требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса (пункт 6 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае неисполнения обязанностей, указанных в пунктах 3, 4, 6 и 7 настоящей статьи, а также в случае ненадлежащего их исполнения права на земельные участки могут быть прекращены в соответствии с настоящим Кодексом и гражданским законодательством (пункт 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

Как установил суд, ООО ПК «ВОЛНАКС» до рассмотрения настоящего спора  обязанности, предусмотренные договором аренды, а также пунктом 3 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в том числе подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; иные обязанности), не выполнило. Таким образом, арендодатель в силу пункта 8 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации вправе был прекратить договор аренды спорного земельного участка.

Суд первой инстанции, рассмотрев доводы Подмастерьевой Л.Е., Уланова В.Б., ряда иных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, о необходимости применения в рассматриваемой ситуации пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, справедливо отклонил их на основании нижеследующего.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В данном случае договор аренды был заключен (даже с учетом дополнительных соглашений) на срок менее пяти лет, впоследствии возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом первой инстанции, верно установлено, что к рассматриваемым правоотношениям применим абзац второй пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающий право каждой из сторон в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, а не пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора аренды в данном случае не требуется.

Что касается необходимости учета положений пункта 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, суд правомерно пришел к следующему.

Согласно указанной правовой норме арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 настоящей статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Поскольку договор аренды спорного земельного участка прекращен 11.02.2012, то и право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, в данном случае не может быть реализовано ввиду отсутствия самого договора аренды.

В то же время исходя из смысла статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с   ним»,   запись   о   государственной   регистрации   договора аренды носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер, внесение указанной записи предопределено наличием гражданско-правового основания возникновения, прекращения или обременения права. Поскольку договор аренды от 06.10.2006 № 8-01/6551, о государственной регистрации которого в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 33-33-08/084/2006-148, прекращен в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствие в названном реестре сведений о погашении вышеназванной записи, не свидетельствует о продолжении действия самого договора.

Факт регистрации за должником права собственности на объект незавершенного строительства, находящийся по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Симонова, д.1, площадью застройки 204,6 кв. м, степенью готовности 70% (свидетельство о государственной регистрации права от 26.05.2014 серии 33 АЛ № 818329), не свидетельствует о необоснованности требований заявителя, в том числе с учетом того, что общая площадь спорного земельного участка составляет 53 270 кв. м, а также того, что должник не лишен возможности в установленном земельным законодательством порядке оформить соответствующее право под данным объектом недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Следовательно, в конкурсную массу включается имущество (имущественные права), действительно принадлежащее должнику на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства.

Из материалов дела следует, что согласно отчету конкурсного управляющего от 28.02.2013 следует, что в конкурсную массу должника включено право аренды спорного земельного участка. При этом согласно инвентаризационной описи нематериальных активов № 2 инвентаризация права аренды спорного земельного участка конкурсным управляющим проведена лишь 10.05.2013.

Вместе с тем, как указывалось выше, договор аренды спорного земельного участка прекращен 11.02.2012, то есть еще до признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства (22.06.2012).

При таких обстоятельствах факт включения конкурсным управляющим должника права аренды спорного земельного участка в конкурсную массу ООО ПК «ВОЛНАКС» также не свидетельствует о необоснованности требований заявителя и нарушении в случае его удовлетворения прав конкурсных кредиторов в связи с уменьшением конкурсной массы. Удовлетворение их требований возможно лишь за счет реализации имущества (имущественного права), действительно принадлежащего должнику на дату открытия конкурсного производства и выявленного в ходе конкурсного производства, а не за счет чужого имущества (имущественного права).

При этом суд обоснованно не принял во внимание утверждение представителя Подмастерьевой Л.Е. и Уланова В.Б. о наличии процессуального препятствия к рассмотрению данного обособленного спора до тех пор, пока конкурсный управляющий должника не проведет собрание участников строительства по вопросу создания жилищно-строительного кооператива и передачи ему права аренды на спорный земельный участок, арбитражный суд отклоняет как несостоятельное и не основанное на нормах права. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, Закон о банкротстве подобных запретов не содержат. Кроме того судом первой инстанции установлено, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства созыва и проведения такого собрания, равно как и доказательства осуществления реальных действий, направленных на создание жилищно-­строительного кооператива и передачу ему прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Доводы конкурсного управляющего ООО ПК «ВОЛНАКС», представителя Подмастерьевой Л.Е. и Уланова В.Б., ряда третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, о том, что администрация пытается злоупотребить правом и обойти нормы законодательства о банкротстве, в частности, статью 201.10 Закона о банкротстве, нарушив права иных конкурсных кредиторов и должника, также суд правомерно отклонил в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Из содержания приведенной нормы следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 данного Кодекса пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда.

Из смысла пункта 3 названной статьи следует, что на основании презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений, а также общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное. Бремя доказывания лежит на лице, утверждающем, что управомоченное лицо употребило свое право исключительно во вред другому лицу.

Однако, доказательств того, что предполагаемым причинителем вреда (администрацией г. Коврова) право использовано злонамеренно, с целью нанести вред должнику, конкурсным кредиторам, вопреки требованиям указанной нормы, конкурсный управляющий должника, представитель Подмастерьевой Л.Е. и Уланова В.Б., иные лица в материалы дела не представили.

Статьей 201.10 Закона о банкротстве регулируется порядок погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства.

В силу пункта 1 указанной статьи в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

В соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1)  стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

2)   имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи.

3)   в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4)   после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6)       земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7)       участниками строительства принято решение о создании жилищно­строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям