Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2014 по делу n А43-17503/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Березина ул., д. 4, г. Владимир, 600017

http://1aas.arbitr.ru,  тел/факс: (4922) телефон 44-76-65, факс 44-73-10

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Владимир                                                                                                                              

05 июня 2014 года                                                    Дело № А43-17503/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июня 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

 председательствующего судьи Богуновой  Е.А.,

судей  Логиновой О.А., Малышкиной Е.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Никоновой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «ФЛЭТ»,                                 г. Н.Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.01.2014 по делу № А43-17503/2013, принятое судьей Требинской И.В. по иску  Муниципального образования «Балахнинский муниципальный район Нижегородской области» в лице администрации Балахнинского муниципального района (ОГРН 1025201422135, ИНН 5244006292), к обществу с ограниченной ответственностью фирма «ФЛЭТ», г. Нижний Новгород (ОГРН 1025202400695, ИНН 5257029995), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Министерства государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области, о взыскании суммы задолженности по арендной плате и пени,

в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в  том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Первого арбитражного апелляционного суда,

установил:

 муниципальное образование «Балахнинский муниципальный район Нижегородской области» в лице администрации Балахнинского муниципального района (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фирме «ФЛЭТ» (далее – ответчик, ООО фирма «ФЛЭТ») о взыскании суммы задолженности по арендной плате в размере 5 724 000 руб. за период с августа 2010 года по июль 2013 года и пени в размере 3 138 819 руб. за период с 21.07.2010 по 05.08.2013.

 Решением от 30.01.2014  Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично, взыскав с ООО фирма «ФЛЭТ» в пользу муниципального образования «Балахнинский муниципальный район Нижегородской области» в лице администрации Балахнинского муниципального района  долг в сумме 3 603 145 руб. 16 коп., пени в сумме 1 706 684 руб. 80 коп.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО фирма «ФЛЭТ» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы, которую ответчик обязан оплачивать за весь период до 20.08.2010,  истек,  поскольку иск был предъявлен 22.08.2013, то есть за пределами срока исковой давности.

Кроме того, апеллянт не согласился с расчетом суда в части определения суммы задолженности за период с августа 2010  года по июль 2013 года, а также суммы пени за период с 21.08.2010 по 05.08.2013.

Заявитель полагает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, в связи с чем считает, что арендные отношения между сторонами прекратились полностью. 

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просил решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.06.2010 между муниципальным образованием Балахнинского муниципального района Нижегородской области (арендодатель) и ООО фирма «ФЛЭТ» (арендатор) заключен договор №561 аренды земельного участка, в соответствии с которым на основании протокола аукциона №1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, г.Балахна, ул.Олимпийская, д.9 от 24.06.2098 арендодатель передает, арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на праве аренды земельный участок (участок) площадью 10813,0 кв.м, кадастровый номер 52:16:0030302:570, категория земель: земли населенных пунктов, для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома (пункты 1.1 и 1.3 договора).

Согласно пункту 2.1 договор действует до 24.06.2012, в связи с чем он зарегистрирован в установленном законом порядке 04.08.2009.

На основании пункта 4.1 договора годовая арендная плата за участок согласно протоколу аукциона № 1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка составляет 1 908 000 руб., ежемесячно по 159 000 руб.

Арендная плата начисляется с 25.06.2009. Денежная сумма в размере 200 000 руб., внесенная арендатором в качестве задатка для участия в аукционе, подлежит зачислению в бюджет Балахнинского муниципального района Нижегородской области в счет оплаты аренды земельного участка (пункт 4.2 договора).

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно, не позднее 20-го числа текущего месяца перечисляет арендную плату.

В соответствии с пунктом 5.2 договора за нарушение сроков уплаты арендной платы установленных договором, арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки от суммы просрочки платежа за истекший расчетный период.

ООО фирма «ФЛЭТ» обязанности по внесению платы за арендованный по договору земельный участок выполняло ненадлежащим образом, в связи с чем в адрес ответчика направлялись претензии о необходимости погашения образовавшейся задолженности.

Неисполнение ответчиком надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы по договору аренды в спорный период послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с условиями договора аренды обществу с ограниченной ответственностью фирма «ФЛЭТ» земельный участок площадью 10813,0 кв.м., кадастровый номер 52:16:0030302:570, предоставлен для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома.

Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, исходя названных положений Жилищного кодекса, Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» после ввода дома в эксплуатацию и с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок выбывает из владения и пользования застройщика (ответчика по делу) и поступает во владение и пользование собственников помещений в многоквартирном доме.

В связи с наличием иного законного владельца земельного участка, договор аренды прекращает действие невозможностью исполнения (статья 416 ГК РФ), следовательно, прекращается обязанность ответчика по внесению арендной платы под соответствующей частью земельного участка.

Из материалов дела усматривается, что на земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, подлежал строительству многоквартирный жилой дом.

02.10.2009 ООО фирма «ФЛЭТ» получено разрешение №27 на строительство многоквартирного дома (л.д.101).

Впоследствии 21.07.2010 вносятся изменения в первоначально полученное разрешение и ООО фирма «ФЛЭТ» получены разрешения №71, 72, 73 на строительство 1, 2, 3 очереди строительства (том 1, л.д. 99-103).

20.01.2011 получено разрешение №32 на ввод объекта в эксплуатацию в отношении 1 очереди строительства 149 кв. дома - 75 квартир.

Распоряжением администрации города Балахны Нижегородской области №38-р от 16.02.2011 построенной очереди строительства присвоен почтовый адрес: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Олимпийская, д.9.

         11.05.2011 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена первая запись №52-52-04/023/2011-262 о регистрации права собственности на квартиру 141, расположенную в доме 9 по ул. Олимпийская г. Балахна Нижегородской области.

Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений в возникло право владения и пользования земельным участком, соответственно, право пользования земельным участком под домом у ответчика прекратилось, а, следовательно, прекратилась обязанность внесения арендной платы по договору аренды за часть участка, расположенного под построенной первой очередью строительства и необходимой для его использования.

Как следует из плана местоположения объекта недвижимости, являющегося приложением к распоряжению №38-р от 16.02.2011, построенная очередь