Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014 по делу n А79-6602/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

документации является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, требованиям к содержанию разделов проектной документации, предусмотренным в соответствии с частью 13 статьи 48 настоящего Кодекса, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на экспертизу одновременно с проектной документацией). В случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на экспертизу до направления проектной документации на экспертизу, результатом экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.

22.08.2008 по осуществленной корректировке Управлением государственной экспертизы Минстроя Чувашской Республики дано положительное заключение № 21-1-4-0408-08 (далее – заключение), в том числе и на спорный объект строительства позиции 5 по улице Южной в Западном жилом районе в городе Новочебоксарске.

Пунктом 3.2.2. упомянутого заключения установлено, что на экспертизу была представлена вышеуказанная откорректированная проектная документация 29-ти квартирных жилых домов под 30 квартирные жилые дома с двухуровневыми квартирами на 5-6 этажах; вместе с тем откорректированы планы подвала: изменение его на технический этаж с возможностью размещения в нем офисных помещений с изменением высоты этажа с 2,4 до 3,3 метров; на цокольном этаже (с отм. пола – 3,30) предусмотрено размещение офисных помещений площадью от 14,5 до 53,19 кв. м. и технических помещений (водомерного узла, электрощитовой), кроме того предусмотрено четыре выхода непосредственно наружу (л.д. 35-36, Т.3).

Действие данного разрешения продлевалось до 15.12.2008, 30.06.2009, 30.12.2009, 30.06.2010, 31.12.2010.

Следовательно, после продления 15.12.2008 разрешения на строительство № RU21240000 фактическое строительство объекта должно было осуществляться в соответствии с приятыми изменениями проектно-сметной документации.

Как верно указал суд первой инстанции, в материалах дела отсутствуют, документы, свидетельствующие о проведении проверок органом государственного строительного надзора застройщика ООО «ПРИОРСТРОЙ» в результате проведения строительных работ на спорном объекте и составления акта, являющегося основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений.

Кроме того, муниципальное бюджетное учреждение «Архитектурно – градостроительное управление города Новочебоксарска Чувашской Республики» письмом от 04.12.2013 № 2340 на запрос конкурсного управляющего ООО "ПРИОРСТРОЙ" Прусаковой С.Ю. от 26.11.2013 дало ответ, в котором указано, что проектная документация на отдельные этапы строительства не разрабатывалась, заявления от застройщика на выдачу отдельного этапа строительства не поступало; в связи с возникшими изменениями в ходе строительства, была проведана корректировка проектной документации, проведена экспертиза откорректированной проектной документации; дальнейшее строительство жилого дома продолжалось по откорректированной проектной документации, на основании выданного администрацией города Новочебоксарск Чувашской Республики разрешения на строительство № RU21240000 от 18.10.2007, следовательно, выдача нового разрешения на строительство не требуется.

Пунктом 4 части 17 статьи 51 вышеназванного Кодекса установлено, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Поскольку в ходе произведенной корректировки Управлением государственной экспертизы Минстроя Чувашской Республики 22.08.2008 дано положительное заключение проектной документации объекта капитального строительства в части постройки двухуровневых квартир на 5-6 этажах, изменения плана чердака на мансардный этаж-использование подкровельного пространства, изменение подвала на технический этаж с возможностью размещения на нем офисных помещений в случае увеличения высоты этаже с 2,4 до 3,3 метров, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что вышеперечисленные изменения затрагивали конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта строительства и отклоняет приведенный в письменном возражении довод ТСЖ «Южанка», как не подтвержденный допустимыми доказательствами.

Судом установлено, что 31.12.2010 ООО «ПРИОРСТРОЙ» получило разрешение № RU21240000-58 на ввод вышеуказанного объекта в эксплуатацию. Общие показатели вводимого в эксплуатацию объекта составили строительный объем – 8235,59 кв. м., в том числе надземной части - 7099,65 куб. м., площадь жилого здания – 2735,13 кв. м. Ввод нежилых помещений в данном документе не отражен (л.д. 8-12, Т. 1).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (пункт 1 статьи 55 Кодекса).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства (пункт 10 названной статьи).

По правилам пункта 11 статьи 55 Кодекса в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны быть отражены сведения об объекте капитального строительства в объеме, необходимом для осуществления его государственного кадастрового учета. Состав таких сведений должен соответствовать установленным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" требованиям к составу сведений в графической и текстовой частях технического плана.

Согласно экспликации к поэтажному плану цокольного этажа площадь помещения № 1 составила – 86,9 кв. м., № 2- 62,2 кв. м., № 3 – 88,8 кв.м, № 4 – 45,5 кв. м., всего 283, 4 кв.м. (л.д. 13, Т. 1).

Установленные данные спорных площадей нежилых помещений находящихся в многоквартирном жилом доме № 7 расположенном по ул. Южной в городе Новочебоксарске Чувашской Республики подтверждаются приобщенным к материалам дела кадастровым паспортом от 26.11.2013 № 21/301/13-273731, из которого также усматривается, что общая кадастровая стоимость указанных объектов составляет 3978873,65 руб.

02.07.2010 Муниципальным унитарным предприятием технической инвентаризации города Новочебоксарск Чувашской Республики (далее - МУПТИ г. Новочебоксарск ЧР) выдан технический паспорт на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

Из приложения к техническому паспорту, экспликации к поэтажному плану здания (строения), расположенного в г. Новочебоксарск по ул. Южная, дом № 7, следует, что на цокольном этаже расположены помещения общего пользования: № 1 площадью 86,9 кв. м., № 2 - 62,2 кв. м., № 3 – 134,8 кв.м, № 4 – 45,5 кв. м.

В дополнение к заявлению об установлении права собственности на перечисленные объекты недвижимости, конкурсный управляющий в ходе судебного разбирательства указал, что при постановке на кадастровый учет сведения о том, что спорные нежилые помещения являются помещениями общего пользования, внесены ошибочно.

Суд правомерно признал приведенный довод заявителя несостоятельным, поскольку он опровергается письмом МУПТИ г. Новочебоксарск ЧР от 03.06.2013 № 383-7, согласно которому в составе дома № 7 по ул. Южной г. Новочебоксарск нежилые помещения отсутствуют и не определено их функциональное назначение в составе общего имущества; основанием для внесения изменений в технический паспорт будет являться внесение соответствующих изменений в проектную документацию и в разрешение на ввод в эксплуатацию в части нежилых помещений (л.д. 173-174, Т. 2).

30.04.2013 администрация города Новочебоксарска Чувашской Республики в письме конкурсному управляющему ООО «ПРОИРСТРОЙ» № 09/15-3153 сообщило, что в эксплуатацию введена только жилая часть многоквартирного жилого дома № 7, неотраженные площади нежилых помещений не являются технической ошибкой, для их ввода в эксплуатацию необходимо представить документы, перечисленные в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (л.д. 117, Т.2).

Из акта обследования вышеназванных спорных помещений от 20.08.2013, и приложений к нему (фотокопий), усматривается, что в них проложены общедомовые коммуникации: канализационные трубы, трубы холодного водоснабжения, электрическая проводка (л.д. 175, Т.2).

Согласно пункту 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В результате произведенной корректировки плана подвала изменилось наименование подвала на технический этаж с возможностью размещения в нем офисных помещений с изменением высоты этажа с 2,4 до 3,3 метров (л.д. 10, Т.3).

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, тот факт, что через цокольный этаж многоквартирного дома № 7 расположенного по ул. Южной в г. Новочебоксарск Чувашской Республики (строительный адрес - позиция 5) проложены общедомовые коммуникации, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что спорные нежилые помещения: №№ 1, 2, 3, 4 являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

Частями 2 и 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме; по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

По смыслу приведенных правовых норм и состоявшейся корректировки плана подвала следует, что возможность размещения на техническом этаже многоэтажного дома офисных помещений не противоречит положениям действующего законодательства при условии их сооружения по решению собственников помещений и в соответствии с требованиями строительных норм и правил.

Конкурсный управляющий должника при обращении в суд указал, что строительство спорных помещений производилось на средства ООО «ПРИОРСТРОЙ», в подтверждение изложенной позиции приложены следующие договоры: № Н-1-35-209-024 на ведение технического надзора за строительством и монтажом систем газоснабжения от 09.12.2011, проверки технического состояния вентиляционных и дымовых каналов от 13.01.2012, подряда № 01/02 от 20.01.2012 на выполнение работ фасадного и внутреннего газопровода, строительного подряда № 1 от 17.04.2012 на выполнение общестроительных отделочных работ, договор № 80 на выполнение электроизмерительных работ, по организации и выполнению работ по монтажу радиаторов, труб отопления и водопровода, установки счетчиков воды, с приложениями к ним (л.д. 154-189, Т.1, л.д. 107-116, Т.2).

Судом установлено, что в материалах дела помимо письма от 03.06.2013 № 383-7 имеется письмо МУПТИ г. Новочебоксарск ЧР от 17.01.2013 № 4501, которое свидетельствует о том, что перегородки в офисных помещениях на цокольном этаже задания позиции 5 возведены не в полном объеме; перегородки в нежилых помещениях № 3 и № 4 отсутствуют (л.д. 54, Т.1).

26.09.2011 и 15.11.2011 между конкурсным управляющим и товариществом собственников жилья «Южная 7» (далее – ТСЖ "Южная 7") заключались договоры о проведении мероприятий по достраиванию дома № 7 по ул. Южная г. Новочебоксарск Чувашской Республики, по условиям которого стороны предусмотрели, что застройщик за счет конкурсной массы осуществляет финансирование работ по газификации, монтажа электрооборудования, водоснабжения квартир, принадлежащих застройщику (№№ 1, 5, 8, 19, 25, нежилое помещение).

При этом, пунктами 9 указанных договоров предусмотрено, что определение перечня работ по цокольному этажу будет принято отдельно, в связи с невозможностью осмотра помещений.

Из приобщенных к материалам дела унифицированных форм КС 2 и КС 3 по выполненным подрядным работам на позиции 5 не представляется возможным вычленить и определить объем и стоимость выполненных работ в спорных нежилых помещениях №№1, 2, 3, 4, а также размер затрат на их финансирование ООО «ПРИОРСТРОЙ», что могло бы, по мнению конкурсного управляющего, являться основанием для регистрации за ним права собственности на данные объекты строительства.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений

В силу изложенного суд первой инстанции пришел к законному и обоснованному выводу, о недоказанности заявителем размера затраченных средств из конкурсной массы именно на строительство нежилых помещений, являющихся предметом настоящего спора.

При указанных обстоятельствах, с учетом того, что нежилые помещения №№ 1, 2, 3, 4 являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме № 7 по ул. Южной г. Новочебоксарск Чувашской Республики, доказательства обратного суду не представлены, суд первой инстанции правомерно и справедливо не нашел правовых оснований для удовлетворения заявления ООО «ПРИОРСТРОЙ» в лице конкурсного управляющего Прусаковой С.Ю. о признании за ним права собственности на незавершенное строительством нежилое помещение общей площадью 283,4 кв.м., расположенное на цокольном этаже дома № 7 по ул. Южная г. Новочебоксарска Чувашской Республики.

Коллегия судей, рассмотрев материалы дела, руководствуясь статьей 71 Арбитражного процессуального