Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2014 по делу n А11-3605/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

г. Владимир                                                      

03 марта 2014 года                                                   Дело № А11-3605/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  03 марта 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гуськовой Д.Е.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района на решение Арбитражного суда Владимирской области от 27.08.2013 по делу № А11-3605/2013, принятое судьей Кочешковой М.Ю., по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района, г.Вязники Владимирской области (ОГРН 1063338009657, ИНН 3338002740), к индивидуальному предпринимателю Гарбузарь Илье Николаевичу, г.Владимир (ОГРН 309334033800015, ИНН 332902247590),о взыскании 1 584 798 руб. 45 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района - Князева Е.В. на основании распоряжения от 10.01.2006 №4-к, Кукуева Е.В. на основании доверенности от 11.01.2013 №01-12 (сроком действия до 31.12.2013);

от индивидуального предпринимателя Гарбузарь Ильи Николаевича – Буистов Н.Р. на основании доверенности от 07.06.2013 (сроком действия 3 года).

Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района обратилось в Арбитражный суд Владимирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Гарбузарь Илье Николаевичу о взыскании 1 584 798 руб. 45 коп., в том числе 1 393 050 руб. 53 коп. задолженности по арендной плате за период с августа 2012 года по март 2013 года и 191 747 руб. 92 коп. пеней в соответствии с договором от 10.01.2012 №469.

Решением от 27.08.2013 Арбитражный суд Владимирской области отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Комитет по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить данный судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя, судом первой инстанции неправильно применена статья 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик принял спорное помещение в аренду без каких-либо претензий и использовал его по назначению с момента приема, о чем свидетельствуют акт приема-передачи от 10.01.2012, договор субаренды от 25.01.2012 №Вяз-2, расписка ИП Орлова В.А., письмо ответчика от 22.02.2012 об использовании им данного помещения. Суд не учел, что в ответ на обращение ответчика о расторжении договора аренды истец направил соглашение о расторжении спорного договора, от подписания которого ответчик отказался, не сдал помещение по акту и продолжал его использовать. Заявитель полагает, что судом не принято во внимание определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.07.2012 №ВАС-8138/12, согласно которому независимо от наличия недостатков арендованного имущества устанавливается факт использования имущества ответчиком и наличия задолженности ответчика по арендной плате. Заявитель пояснил, что согласно проведенному обследованию арендуемое ответчиком помещение признано аварийным, однако последний продолжал пользоваться имуществом, от исполнения договора не отказывался и частично оплачивал арендную плату. Сдавая помещение в субаренду, арендатор продолжал получать прибыль от помещения, являющегося аварийным, не расторгнул договор аренды, оставаясь выгодоприобретателем от использования негодного имущества.

Индивидуальный предприниматель Гарбузарь Илья Николаевич в отзыве на апелляционную жалобу указал, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. При этом пояснил, что постановлением администрации Вязниковского района Владимирской области от 17.05.2012 №576 согласовано проведение капитального ремонта сорных помещений. В связи с получением технического заключения письмами от 07.06.2012, от 13.06.2012 ответчик просил истца произвести замену предоставленных в аренду помещений, расторгнуть договор аренды и возместить понесенные убытки. В свою очередь истец сообщил о невозможности замены предоставленного в аренду имущества другим аналогичным. Кроме того, отметил, что в данный момент эксплуатация нежилого здания запрещается. Таким образом, судом правомерно установлено, что истец передал ответчику имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того, пояснил, что спорные помещения не использовались ответчиком после получения технического заключения об аварийности здания.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.01.2012 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и землеустройству администрации Вязниковского района и индивидуальным предпринимателем Гарбузарь Ильей Николаевичем заключен договор на аренду нежилых помещений № 469, по условиям которого истец передал, а ответчик принял в аренду нежилое помещение площадью 2003,8 кв.м (первый этаж: комнаты № 1-22, 25-38, 43, 45-48; второй этаж: комнаты № 2, 3, 5-19, 25, 28; третий этаж: комнаты № 1-28 по экспликации к плану строения), расположенное в нежилом здании (бывший дом быта "Радуга") общей площадью 2470 кв.м, инвентарный номер 5280:20, литера А, кадастровый (или условный) номер 33-33-03/033/2010-084), по адресу: Владимирская область, г.Вязники, ул.Пушкинская, д.2а, для организации розничной торговли.

Указанные нежилые помещения являются муниципальной собственностью на основании решения Вязниковского городского Совета народных депутатов от 16.01.1992 № 1/1 и передаются арендатору на основании протокола от 28.12.2011 № 2 (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора установлен сторонами с 10.01.2012 по 09.01.2017 (раздел 8 договора). Вышеуказанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что по соглашению сторон капитальный ремонт может быть проведен арендатором. В этом случае арендатор направляет в администрацию района не позднее чем за 60 дней до начала проведения работ заявление, содержащее в себе перечень, объемы, сметную стоимость планируемых работ, а также сроки их выполнения. Обязательным приложением к заявлению арендатора является акт технического состояния объекта и составленная в установленном порядке смета на выполнение работ. Заявление рассматривается в 30-дневный срок. По итогам рассмотрения представленных документов издается постановление главы района (о согласовании проведения ремонта либо отказе). Для арендаторов, ведущих капитальный ремонт за свой счет, арендная плата устанавливается в размере 50% от минимальной ставки, на основании постановления главы района при условии представления не позднее 30 календарных дней с даты окончания работ перечня документов, указанных в решении Совета народных депутатов Вязниковского района от 03.12.2009 № 708. Снижение арендной платы устанавливается на период окупаемости вложенных средств, но в пределах срока действия договора аренды, без учета налога на добавленную стоимость. Возмещение затрат арендатора на выполнение работ оформляется дополнительным соглашением к договору аренды.

Для обеспечения возможности использования арендуемых объектов для целей, определенных пунктом 1.1 договора, арендатор обязуется провести в установленном порядке работы по реконструкции переданных по договору объектов за счет собственных средств. Объем, порядок и характер работ по реконструкции арендуемых объектов согласовывается с арендодателем (пункты 7.2, 7.3 договора).

Пунктом 4.1 договора определено, что на момент заключения договора арендная плата за нежилые помещения устанавливается в размере 187 355 руб. 30 коп. (без НДС) в месяц (2 248 263 руб. 60 коп. в год), взимается со дня подписания договора и оплачивается арендатором не позднее десятого числа, следующего за текущим месяцем, в полном объеме. В последующие годы размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с методикой расчета арендной платы, утверждаемой Советом народных депутатов Вязниковского района.

В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что в случае неуплаты арендатором арендной платы в срок, установленный договором, последнему начисляются пени в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 10.01.2012 ответчик принял в пользование вышеуказанные нежилые помещения. На момент передачи состояние помещений удовлетворительное. Претензии у арендатора в отношении имущества, а также объекта в целом отсутствуют.

12.01.2012 Гарбузарь И.Н. обратился в администрацию о выдаче разрешений на передачу спорных помещений в субаренду и на размещение телекоммуникационного оборудования и рекламы.

Впоследствии, 25.01.2012 и 01.04.2012, ИП Гарбузарь И.Н. заключил с субарендаторами договоры субаренды спорных помещений №вяз-2, 8, 691-ар соответственно.

Письмами от 28.03.2013 субарендаторы подтвердили исполнение своих обязательств об оплате субарендных платежей по настоящее время.

22.02.2012 индивидуальный предприниматель Гарбузарь И.Н. обратился в администрацию Вязниковского района с заявлением о согласовании проведения капитального ремонта спорных нежилых помещений и произведении перерасчета арендной платы на период окупаемости вложенных средств согласно решению Совета Народных Депутатов Вязниковского района от 03.12.2009 №708.

Постановлением администрации муниципального образования Вязниковский район Владимирской области от 17.05.2012 № 576 ответчику согласовано проведение капитального ремонта арендуемых помещений согласно договору от 10.01.2012 №469.

21.05.2012 индивидуальный предприниматель Гарбузарь И.Н. заключил договор строительного подряда на проведение капитального ремонта помещений. Подрядчиком в адрес заказчика направлено письмо от 28.05.2012 о необходимости проведения обследования технического состояния здания.

Согласно техническому заключению общества с ограниченной ответственностью Особое Конструкторское Подразделение "АРС" общее состояние конструкций здания признано аварийным. При этом отмечено на необходимость информации о грунтах основания и фундаментах для  выполнения работ по реконструкции здания. Согласно рекомендациям специалиста для предотвращения развития дефектов и повреждений необходимо усилить контроль за техническим состоянием здания, довести до сведения сотрудников информацию об аварийном состоянии помещения в осях А1-Б/1-1/2 первого этажа здания и вывести его из эксплуатации.

В связи с получением вышеуказанного технического заключения обследования состояния здания индивидуальный предприниматель Гарбузарь И.Н. обратился к истцу с просьбой произвести замену предоставленного в аренду имущества, расторгнуть договор аренды и возместить понесенные затраты (письма от 07.06.2012, от 13.06.2012).

Письмом от 10.07.2012 № 01-12/265 КУМИиЗ администрации Вязниковского района сообщил о невозможности замены предоставленного в аренду имущества другим аналогичным имуществом и направил соглашение о расторжении договора аренды. Данное обстоятельство ответчиком не отрицается.

По заявке администрации муниципального образования Вязниковский район дополнительно было проведено техническое обследование объекта в соответствии с техническим заключением ГУП ПИ "Владкоммунпроект" от 16.10.2012 № 281/12, которым установлено, что здание находится в аварийном состоянии, рекомендуется выполнить его демонтаж или усиление на основании рабочего проекта, разработанного с учетом выполнения работ по инженерно-геологическим изысканиям площадки, откопки и обследования шурфов вблизи фундаментов как снаружи, так и внутри здания.

На основании указанного технического заключения Комитет просил предпринимателя Гарбузарь И.Н. освободить занимаемые помещения в связи с аварийным состоянием конструкций здания в месячный срок со дня получения данного предупреждения (письмо от 19.11.2012 № 01-12/457).

Письмом от 29.01.2013 Гарбузарь И.Н. сообщил о том, что в соответствии с уведомлением Комитета от 19.11.2012 №01-12/457 о необходимости освободить занимаемое здание в связи с его аварийным состоянием и невозможностью использования по назначению направляется для подписания акт приема-передачи (возврата) спорного здания.

Из материалов дела видно, что 12.02.2013 Комитет произвел продажу здания по договору купли-продажи, оформив 14.03.2013 передаточный акт.

По пояснениям сторон, договор аренды от 10.01.2012 №469 расторгнут предпринимателем Гарбузарь И.Н. по соглашению с новым собственником.

Оплата арендных платежей за пользование помещениями произведена предпринимателем Гарбузарь И.Н. частично на сумму 1 338 710 руб. 62 коп. за период с 10.01.2012 по июль и частично за август 2012 года.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за пользование нежилыми помещениями за период с августа 2012 года по 27 марта 2013 года послужило основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.

Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований исходя из нарушения арендодателем договорных обязательств, передав арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением.

Между тем при рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции не учел следующее.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить