Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.01.2009 по делу n А48-1902/08-11. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

от 19.05.2005 года № 57 АА 283890 на объект: здание насосной станции, общая площадь 80,10 кв.м., литер Г, расположенный по адресу: Орловская область, Верховский район, пос. Верховье, ул. Новосильская, д. 10; свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.05.2005 года № 57 АА 283889 на объект: железнодорожные пути, протяженностью 567 п.м., лит. VI, расположенный по адресу: Орловская область, Верховский район, пос. Верховье, ул. Новосильская, д. 10.

Согласно условиям пункта 1.1 договора купли-продажи № 59/08 от 02.03.2005 г., передаваемое имущество, расположено на участке размером 3,5626 га, находящемся в распоряжении Администрации Верховского района Орловской области.

Частью 3 статьи 552 ГК РФ предусмотрено, что при продаже недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Как подтверждается материалами дела, продавцом недвижимого имущества по договору № 59/03 от 02.03.2005 г. являлось ЗАО «Приокский-Терминал», которое использовало  земельный  участок, занятый переданной     ООО «Стройальянс» недвижимостью, на основании договора аренды земельного участка от 27.11.2003 г.

Следовательно, ООО «Стройальянс» при переходе к нему права собственности на недвижимое имущество по договору № 59/03 от 02.02.2005 г., приобрело право аренды на спорный земельный участок.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2010 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, в том числе возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу п. 3 ст. 28 Федерального закона № 178-ФЗ от 21.12.2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Следовательно, право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, которые расположены на таких земельных участках, за исключением случаев, установленных Земельным кодексом Российской Федерации и федеральными законами. При этом право собственника строения на выкуп земельного участка не может быть ограничено наличием договора аренды на данный земельный участок.

Исходя из правовой позиции, изложенной в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», рассматривая споры, связанные с переоформлением юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или с приобретением земельных участков в собственность, суды должны учитывать, что согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» лица, которым предоставлены земельные участки на таком праве до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, вправе до 01.01.2006 г. по своему выбору приобрести их в аренду или в собственность в соответствии с порядком, установленным правилами статьи 36 ЗК РФ, независимо от того, для какой цели были предоставлены земельные участки.

Согласно пункту 7 вышеуказанной нормы права, предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Исключительное право на приобретение земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Таким образом, при приобретении недвижимости в собственность собственник имущества вправе обратиться в уполномоченные органы местного самоуправления с заявлением о выделении земель, находящихся под объектами недвижимости и необходимых для их использования.

Ссылка Администрации на пункт 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», который содержит разъяснение о том, что если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, обоснованно не принята судом первой инстанции, поскольку указанное Постановление было принято до внесения изменений в п. 4 ст. 28 ЗК РФ Федеральным законом от 10.05.2007 г. № 69-ФЗ.

Кроме того, пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», введенной в действие Федеральным законом № 212-ФЗ от 24.07.2007 г. «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно указал, что ООО «Стройальянс» при переходе от ЗАО «Приокский-Терминал» права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи№ 59/03 от 02.03.2005 г., приобрело право на аренду земельногоучастка общей площадью 35626 кв.м., кадастровый номер 57:19:0010102:0001, расположенного по адресу: Орловская область, Верховский район,поселок   городского   типаВерховье,   участок   Нефтебаза   (включая железнодорожный тупик), в связи с чем, вправе приобрести в собственность находящийся у него на праве аренды земельный участок независимо от того обстоятельства, что договор аренды этого земельного участка был заключен ЗАО «Приокский-Терминал» после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пунктам 5 - 8 ст. 36 ЗК РФ, для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно (в случае если недвижимость принадлежит нескольким лицам) обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 настоящей статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 ЗК РФ, а в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно положений ст. ст. 33, 35 ЗК РФ заявитель вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная правовая позиция содержится в пункте 13 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г., в соответствии с которой, согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что  спорный земельный участок площадью 35626 кв.м., кадастровый номер 57:19:001 01 02: 0001, расположенный по адресу: Орловская область, поселок городского типа Верховье поставлен на государственный кадастровый учет, кадастровый план земельного участка выдан на основании проведенных межевых работ Федеральным государственным унитарным предпримем Орловским землеустроительным проектно-изыскательным предприятием «Орелгипрозем», которое изготовило межевое дело.

Согласно материалов межевого дела, проект границ земельного участка согласован с Комитетом по земельным ресурсам и Землеустройству Верховского района Орловской области, Администрацией поселка Верховье, Верховским районным отделов архитектуры, а также с правообладателями смежных земельных участков. Таким образом, межевое дело и постановка земельного участка на кадастровый учет подтверждают то обстоятельство, что земельный участок является единым объектом землепользования, а по всему периметру площадь участка огорожена бетонным забором.

Фактическое использование ООО «Стройальянс» земельного участка площадью 35626 кв.м. подтверждается внесением Обществом арендной платы за всю площадь земельного участка 35626 кв.м., расположенного по адресу: Орловская область, поселок городского типа Верховье, участок Нефтебаза. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Вместе с тем, апелляционная инстанция учитывает, что определением Арбитражного суда Орловской области от 03.07.2008 г., Администрации было предложено представить технико-экономическое обоснование размера земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, с учетом функционального назначения объектов недвижимости со ссылкой на градостроительные нормативы и правила.

Однако, документов, обосновывающих размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих Обществу, Администрацией не представлено.

Довод Администрации о том, что поскольку Общество в своей заявке на предоставление в собственность земельного участка не указывает, какой вид деятельности будет производиться на данном земельном участке, в связи с чем, Администрация не имеет возможности рассчитать площадь земельного участка, занятой зданиями и необходимого для их использования, отклоняется апелляционной инстанцией ввиду следующего.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию земельных отношений. Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления не вправе требовать от заявителя предоставление дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения утвержден приказом Минэкономразвития России от 30 октября 2007 года № 370 и не содержит документов, указывающих, какой вид деятельности будет производиться на приобретаемом земельном участке.

При таких обстоятельствах, учитывая, что из содержания пункта 5 статьи 36 ЗК РФ не следует права уполномоченных органов, по результатам рассмотрения заявления о выкупе земельного участка, принимать решение об изменении его границ, при условии предоставления заявителем кадастрового плана земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку, до подачи заявления на приватизацию находящегося в государственной собственности земельного участка, данный земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет, уменьшение его площади является неправомерным.

Согласно абзацу 2 пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса