Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2008 по делу n А14-2547-2008/87/17. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«20» октября 2008 г.                                         Дело А14-2547-2008/87/17

город Воронеж     

Резолютивная часть постановления объявлена 15 октября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2008 г.                                                                                                                                                                               

          Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                   Федорова В.И.,

судей                                                                              Суховой И.Б.,

                                                                                        Семенюта Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  судебного заседания Правдик А.Н.,

при участии:

от  ВРООИ «Импульс»:  Берг О.В., представитель по доверенности №5648/9 от 09.01.2008 г.;

от  ООО ТД «Медицина»: Мирошниченко Ю.В., генеральный директор, паспорт серии 200 №282490 выдан Левобережным РОВД г. Воронежа 29.09.2000 г.; Бондарев А.М., представитель по доверенности б/н от 20.06.2008 г.;

от  ООО «Городской жилищный фонд»: представитель не явился, надлежаще извещён.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Воронежской региональной общественной организации инвалидов «Импульс», общества с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Медицина», г. Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.08.2008 года по делу № А14-2547-2008/87/17 (судья Кривотулова Т.И.) по иску ВРООИ «Импульс» к ООО ТД «Медицина» при участии в качестве третьего лица: ООО «Городской жилищный фонд», о взыскании части задолженности по договорам аренды и пени, процентов по займу, расторжении договора аренды, выселении из занимаемого помещения

УСТАНОВИЛ:

           Воронежская региональная общественная организация инвалидов «Импульс» (далее – истец, ВРООИ «Импульс»), г. Воронеж обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Торговый Дом «Медицина» (далее – ответчик, ООО ТД «Медицина») г. Воронеж:

           - о взыскании части задолженности по договору аренды от 27.04.2005 г. №8/2 за период с 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г. включительно, задолженности по арендной плате в размере 929 754 руб. и части задолженности по пене в размере 1000 руб.;

-  о взыскании  задолженности по арендной плате по договору, заключенному согласно п. 3 ст. 438 ГК РФ в форме уведомления ответчика телеграммой от 25.03.2008 г. об отказе от действия договора аренды и предложения заключить новый договор аренды на прежних условиях с изменениями, указанными в этой телеграмме, акцепта этого предложения ответчиком (продолжения пользования помещением после получения телеграммы), за один день 26.03.2008 г. из расчета предусмотренной этим договором ежедневной арендной платы 903 702 руб.:31х1=2901 руб., и задолженности по процентам по займу согласно п. 2.1 этого договора за один день 26.03.2008 г. из расчета 2901х3%:100%=97 руб.

-  о расторжении согласно ст. 619 ГК РФ договора аренды от 27.04.2005 г. №8/2 с учетом уведомления ответчика в разумный срок о необходимости выполнения обязательства по уплате арендной платы и предложения расторгнуть договор, а также предшествующих неоднократных уведомлений ответчика о необходимости погашения задолженности;

-  о выселении согласно ст. ст. 301, 305 ГК РФ ответчика из помещения по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, подвал, общей площадью, включая площадь всех стен (без наружных), внутренних перегородок и колонн 289,27 кв.м. (в том числе торговая площадь-71,44 кв.м.), сданного в аренду по договору аренды помещения №8/2 от 27.04.2005 г. /с учетом уточнения/.

           К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено общество с ограниченной ответственностью «Горжилфонд».

Решением от 19.08.2008г. Арбитражный суд Воронежской области удовлетворил исковые требования в части, взыскав с ответчика в пользу истца 700 928 руб. задолженности и пени.

Требование ВРООИ «Импульс» о расторжении договора аренды 8/2 от 27.04.2005 г. было оставлено без рассмотрения. В остальной части иска было отказано.

Указанное  решение суда обжаловано истцом и ответчиком в апелляционном порядке.

При этом истец в жалобе указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на неправильное истолкование и применение норм материального права,  в связи с чем просит отменить решение суда первой инстанции и принять новое решение по существу, удовлетворив исковые требования.

Ответчик в жалобе на решение суда ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, на нарушение и неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.08.2008 г. и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

 Третье лицо отзыв на апелляционную жалобу не представило, в судебное заседание апелляционной инстанции не явилось.

В судебном заседании апелляционной инстанции 8.10.2008 г. был объявлен перерыв до 17.35 час.  15.10.2008 г.

 На основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие третьего лица.

 Суд, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 27.04.05 г. между ВРООИ «Импульс» и ООО ТД «Медицина» заключен договор аренды №8/2, согласно которому ВРООИ «Импульс», именуя себя арендодателем, обязалось передать ООО ТД «Медицина» (по договору – арендатор) в пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Воронеж, пл. Ленина, д. 8, подвал, общей площадью включая площадь всех стен (без наружных), внутренних перегородок и колонн 289,27 кв.м. (в том числе торговая площадь – 71,44 кв.м.), собственником которого являлось ООО «Городской жилищный фонд».

Размер арендной платы согласно пункту 2.1 договора был установлен в сумме 77 815 руб. в месяц, с 01.07.05 – 96 327 руб., а через три месяца сумма арендной платы подлежала увеличению на 50%, а далее предусмотривалось увеличение арендной платы каждые 12 месяцев на 25% по отношению к предыдущему размеру.

В соответствии с пунктом 2.1 арендная плата подлежала внесению ежемесячно до 20 числа месяца предшествующего оплачиваемому.

Сторонами были подписаны акты приема-передачи от 27.04.05 г. (помещение площадью 233,68 кв.м.) и от 01.07.05 г. (помещение площадью 55,59 кв.м.).

В подписанном сторонами 08.09.2005 г. дополнении к договору аренды №8/2 от 27.04.05 г. стороны изменили дату 01.07.05 г. в пункте 2.1 договора и в акте приема-передачи от 1.07.05 г. на дату 08.09.2005 г.

25.03.2008 г. истец направил ответчику телеграмму следующего содержания: «ВРООИ «Импульс» отказывается от исполнения действующего договора аренды вами подвала пл. Ленина, 8, в связи с неоплатой арендной платы. Предлагаем заключить новый договор на прежних условиях со следующими изменениями: заменить в пункте 2.1 два первых предложения словами начальная арендная плата равна девятьсот три тысячи семьдесят два рубля в месяц. Девятое предложение словами: в случае просрочки уплаты арендной платы, платы за коммунальные услуги, неустойки или убытков по любой причине вся эта задолженность считается займом с уплатой за каждый день трех процентов просроченной суммы включающей проценты за предыдущие дни, поступающие суммы платежей вначале погашают все процентные платежи, а затем основной долг. Дополнить пункт 4.1 следующим предложением: субсидиарную ответственность по настоящему договору несет в качестве физического лица подписавший акцептовавшие договор руководитель, иные должностные лица и учредители арендатора. Исключить пункт 4.6. Действие нового договора распространяется на отношения сторон начиная с 27.04.05 г. Руководитель Импульс Панина Н.Н.».

Ссылаясь на то, что ответчиком ненадлежащим образом исполняются обязательства по внесению арендной платы, истец обратился с иском в суд о взыскании указанных сумм задолженности по арендной плате, пени, о расторжении договора и о выселении.

Удовлетворяя исковые требования в части, Арбитражный суд Воронежской области исходил из обоснованности заявленного требования о взыскании долга по арендной плате в размере 699 928 руб. по договору № 8/2 от 27.04.2005 г. за период с 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г., а также пени в сумме 1000 руб., отклонив при этом возражения ответчика относительно необоснованности начисления арендной платы за декабрь 2006 г. и январь 2007 г. ввиду неиспользования помещениями из-за отключения электроэнергии.

Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате по договору, который, по мнению истца, заключен в форме уведомления телеграммой от 25.03.2008 г., суд первой инстанции исходил из незаключенности между сторонами соглашения, изменяющего условия договора.

Оставляя без рассмотрения требование о расторжении договора № 8/2 от 27.04.2005 г., Арбитражный суд Воронежской области указал на отсутствие доказательств, подтверждающих направление предложения о расторжении договора.

Апелляционная инстанция считает решение по существу соответствующим обстоятельствам дела и нормам действующего законодательства.

Отношения участвующих в деле сторон являются обязательственно-правовыми, основанными на договоре аренды №8/2 от 27.04.05 г., а поэтому регулируются условиями этого договора аренды и положениями главы 34 ГК РФ об аренде.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из искового заявления усматривается, что истец просит взыскать с ответчика арендную плату на основании договора аренды №8/2 от 27.04.05 г. в сумме 929 754 руб. за период с 27.04.05 г. по 20.04.2007 г. включительно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить оплату за поль­зование имуществом в порядке, определенном договором.

Вместе с тем, доказательства внесения арендной платы ответчиком в полном объеме в материалы дела не представлены.

С учетом изложенного, а также дополнения к договору от 08.09.2005 г., требование о взыскании долга по арендной плате по договору №8/2 от 27.04.05 г. за период с 27.04.2005 г. по 20.04.2007 г. правомерно удовлетворено судом первой инстанции в сумме 699 928 руб.

Истец также просит взыскать пени за указанный период в сумме 1000 руб.

В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды №8/2 от 27.04.05 г. за каждый день просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает санкции в размере трех процентов просроченной суммы.

Поскольку факт неоплаты аренды и соответственно просрочка внесения арендных платежей подтверждается представленными  в дело доказательствами, данное требование истца удовлетворено обоснованно.

При этом апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы ответчика о неправомерности заключения «ВРООИ «Импульс» договора аренды, так как последний не являлся собственником сданного в аренду имущества.

Действительно, собственником арендуемого имущества является ООО «Городской жилищный фонд», а поэтому «ВРООИ «Импульс» при заключении договора аренды являлось неуполномоченным на заключение договора лицом.

Однако, поскольку ООО «Городской жилищный фонд», как собственник имущества позднее (15.06.2005 г.) заключило с ВРООИ «Импульс» договор комиссии на сдачу имущества в аренду (хотя и без указания конкретного имущества), по существу  общество тем самым одобрило договор аренды.

Доводы ответчика о неправомерном начислении арендной платы за декабрь 2006 г. и январь 2007 г. по мотиву отключения электроэнергии и невозможностью, в связи с этим, пользоваться арендованным помещением, обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку по условиям договора аренды №8/2 от 27.04.05 г. (пункт 2.2) оплата услуг электроснабжения по их фактическому значению осуществляется арендатором по договорам с коммунальными предприятиями в указанные в договорах сроки, такие договоры ответчиком были заключены и вины арендодателя в их неисполнении нет.

При этом арендатор требование об изменении договора аренды  в части уменьшения  суммы платежей или отмены арендной платы в установленном порядке (ст. 614 ГК РФ) не заявлял.

  Истец также заявлял о расторжении договора № 8/2 от 27.04.2005 г., ссылаясь на уведомление об этом ответчика телеграммой от 09.11.2007 г.

В соответствии с п.2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Также согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Доказательством соблюдения правил статьи 452 ГК РФ истец считает телеграмму в адрес ответчика от 09.11.2007 г. которая не содержит предложение о расторжении договора аренды №8/2 от 27.04.05 г. в смысле ст. ст. 452, 619 ГК РФ.

Письмо №28-7 с предложением исполнить обязанность по уплате задолженности, а также расторгнуть договор датированное 28.07.2008 г. (т.е. составленное после обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд, с учетом предъявления требования о расторжении договора 07.07.2008 г.) и полученное ответчиком 29.07.2008 г. не может быть принято как уведомление.

Поскольку истцом не соблюден установленный федеральным законом досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, суд первой инстанции правомерно в силу п. 2 ст. 148 АПК РФ оставил исковое заявление в части данного требования без рассмотрения.

С учетом вышеизложенных обстоятельств не имеется оснований и для выселения ответчика из занимаемого нежилого помещения.

Из иска также  следует, что истцом заявлено