Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2008 по делу n А36-624/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ 

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

21 августа 2008 года                                                        Дело №А36-624/2008

г.Воронеж                                                                                      

              Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2008 года.

              Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2008 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи                                          Поротикова А.И.,

Судей                                                                                     Суховой И.Б.,

                                                                                                Мокроусовой Л.М.,   

                                                                                                                                                                                                                        при ведении протокола судебного заседания секретарем Медковой Е.А.,         

при участии:

от ИП Макарцева А.П. – Макарцева А.П., свидетельство № 000825301 от 16.02.2005 года;

от конкурсного управляющего ЗАО «Промвуд» - Голубева А.В., определение по делу № А36-4697/2005 от 24.07.2008 года; Емельянова Т.И., представителя, по доверенности № 4 от 01.08.2007 года; 

от УФРС по Липецкой области представители не явились, надлежаще извещены;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу  Индивидуального предпринимателя Макарцева Александра Павловича, г.Липецк,  на решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.06.2008 года по делу № А36-624/2008, по иску Индивидуального предпринимателя Макарцева Александра Павловича к Закрытому акционерному обществу «Промвуд» в лице конкурсного управляющего Голубева А.В., при участии в качестве третьего лица: Управление Федеральной регистрационной службы по Липецкой области о государственной регистрации перехода права собственности (судья Серокурова У.В.),

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Макарцев Александр Павлович, г.Липецк, обратился с иском в Арбитражный суд Липецкой области  к   закрытому акционерному обществу  «Промвуд», г.Липецк, о государственной регистрации перехода права собственности на кирпичный гараж № 2 (лит. Г) площадью 44,3 кв.м и кирпичный гараж № 1 (лит. Г) площадью 45, 1 кв.м, расположенное по адресу: г.Липецк, район ул.Скороходова.

 18.03.2008 года решением  Арбитражного суда Липецкой области к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Липецкой области.  

11.06.2008 года  решением Арбитражного суда Липецкой области в удовлетворении требований истца отказано. 

Не согласившись с состоявшимся решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой сослался на  несоответствие выводов суда фактическим обстоятельства по делу, в связи с чем, просил  отменить решение Арбитражного суда Липецкой области от 11.06.2008 года по делу №А36-624/2008.

В судебном заседании Макарцев А.П. поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представители конкурсного управляющего ЗАО «Промвуд» возражали против доводов апелляционной жалобы, просили  решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебное заседание представитель  УФРС по Липецкой области  не явился.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении лица, не явившегося в судебное заседание, о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривалась в его отсутствие.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы,  заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Липецкой области от 11 июня 2008 года следует отменить по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что 16.09.2005 года между  Макарцевым А.П. и ЗАО «Промвуд» подписан договор  №1 купли-продажи   кирпичного гаража № 1 площадью 45,1 кв.м, расположенный по адресу: г.Липецк, район улицы Скороходова, принадлежащий  ЗАО «Промвуд» на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.03.2004 года 48 АБ 282055.

Кроме того, 16.09.2005 года между теми же лицами подписан договор купли-продажи  № 2 кирпичного гаража №2 площадью 44,3, расположенного по адресу: г.Липецк, район ул. Скороходова, принадлежащий ответчику на праве собственности, что подтверждено свидетельством  от 10.03.2004 года 48 АБ 2820554.

По условиям договоров  стоимость каждого из объектов определена в 160 00 руб. 00 коп.

В доказательство исполнения договора по оплате имущества, в материалы дела представлен приходно-кассовый ордер № 2 от 16.09.2005 года на сумму 320 000 руб.

Гаражи были переданы ответчиком истцу, что подтверждается подписанными договорами, которые имеют силу передаточного акта, в соответствии с пунктами 5 договора № 1, № 2 купли-продажи гаража от 16.09.2005 года.

Истец, ссылаясь на уклонение ответчиком в совершении действий  по государственной регистрации перехода прав собственности в результате подписанных договоров, обратился  иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договоров продажи спорной недвижимости, ссылаясь на то, что в них не содержалось указания на передачу покупателю прав на земельный участок, занимаемый недвижимостью, также как описания земельного участка, на котором недвижимость расположена.

Апелляционный суд находит приведенный вывод необоснованным по следующим причинам. 

В соответствии со статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено судом, предмет договоров №1 и №2 от 16.09.2005 г. был согласован сторонами путем указания номера, площади объектов и адреса: г. Липецк, район улицы Скороходова. Помимо этого, в тексте договоров содержались ссылки на свидетельства о государственной регистрации, в которых также помещены сведения о продаваемых объектах.

Суд области посчитал обозначенное в сделках местоположение гаражей приблизительным, не позволяющим с достаточной точностью определить предмет договора.  

Между тем, указание адреса объекта через наименование улицы без ссылки на номер строения или земельного участка, нашло отражение в документах технической инвентаризации (т.1, л.д.17-20).

Кроме того, данные, использованные в рассматриваемых договорах для определения предмета продажи, совпадают с имевшимися на момент совершения сделок сведениями о продаваемых объектах, содержащимися в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о праве собственности продавца (т.1, л.д.15-16), а также выпиской из реестра от 04.03.2008 (т.1, л.д.49). 

По смыслу пункта 2 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № ФЗ-122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество должен содержать  достаточные данные об объектах недвижимости, права на которые подлежат регистрации.

Учитывая, что в заключенных договорах лишь воспроизводятся данные реестра, относительно отчуждаемых объектов, дополненные сведениями о предшествующей регистрации прав продавца на объекты продажи, основания считать неопределенным использованный в договоре способ обозначения спорных объектов отсутствуют.

В рассматриваемых обстоятельствах, когда у сторон не имелось возможности обозначить адрес недвижимого имущества с помощью уточняющих признаков, предъявлять к условию о предмете договора требования более высокие, нежели те, которые установлены органами, осуществляющими техническую инвентаризацию и государственную регистрацию недвижимости, неправомерно. 

Равным образом не находит подтверждения в материалах дела вывод суда области об отсутствии в договорах условия о продаже земельного участка, на котором располагались продаваемые объекты недвижимости, также как и сведений, позволяющих определить подобное расположение.

В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) при  переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (абзац 2 пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Согласно п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» обращается внимание на то, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, отсутствие в договоре продажи зданий и сооружений указания на судьбу земельного участка, расположенного под спорными строениями, само по себе не свидетельствует о несогласованности сделки, поскольку подобное указание не является необходимым в свете положений гражданского и земельного законодательства.

Что же касается расположения спорных гаражей, относительно занимаемого ими земельного участка, оно устанавливается благодаря имеющейся в договорах ссылке на свидетельства о государственной регистрации права собственности продавца, содержащие кадастровые номера продаваемых объектов недвижимости,  состоящие из кадастрового номера земельного участка, на котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера здания или сооружения (абзац 2 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в редакции, действовавшей на момент совершения сделок).

Оценив представленные доказательства, а также, учитывая, что на момент заключения и исполнения договоров №1 и №2 от 16.09.2005 г. у сторон не возникало разногласий относительно имущества, подлежащего передаче, суд апелляционной инстанций приходит к выводу о том, что оснований для признания вышеназванных  договоров незаключенными по причине несогласования сторонами его предмета не имеется,

Следует признать необоснованным вывод суда области о том, что на момент рассмотрения спора гараж площадью 45,1 кв.м., проданный по договору №1 от 16.09.2005 года  отсутствует, а на его месте имеются два вновь созданных объекта: нежилое помещение №1, и нежилое помещение №3 площадью 21,7 кв.м. каждое.

Суд первой инстанции, делая заключение о том, что переход права на отсутствующий объект не может произойти, не принял во внимание следующее.

Действительно, основанием для отказа в удовлетворении требования о признании права собственности либо регистрации перехода права на объект недвижимости может служить наличие в деле надлежащих доказательств, подтверждающих, что переданное по сделке недвижимое имущество в первоначальном виде не сохранилось, а представляет собой новый объект.

При этом недвижимая вещь может утратить тождественность в результате нового строительства, а также в ходе реконструкции (капитальной перестройке) существующего объекта путем существенного изменения его основных технических характеристик либо при строительстве нового объекта с использованием прежнего.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты,