Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2008 по делу n А08-12182/04-22. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

делу А08-3389/02-3 от 11.07.2002 г. удовлетворено заявление ЗАО «Антикризисные технологии» об установлении юридического факта принадлежности на праве собственности того же земельного участка площадью 2149 кв.м., расположенного по адресу г.Белгород, ул. Народная, 82. Решением суда от 16 июня 2004 года указанный судебный акт пересмотрен по вновь открывшимся обстоятельствам, отменен, заявление ЗАО «Антикризисные технологии» оставлено без рассмотрения.

Решением арбитражного суда от 13.01.2003 г. ЗАО «Антикризисные технологии» признано банкротом. Определением от 26.09.2003 г. конкурсное производство в отношении данного юридического лица завершено. Государственная регистрация ЗАО «Антикризисные технологии» аннулирована в связи с прекращением деятельности юридического лица в связи с его ликвидацией по решению суда (выписка из ЕГРЮЛ от 22.10.2004 г. предоставлена ИМНС РФ по г.Белгороду (л.д.86 т.1), о чем внесена запись в ЕГРЮЛ 07.10.2003 г.

Вследствие изложенного, производство по делу в части признания недействительной сделки купли-продажи от 29.08.2003 г., заключенной между ЗАО «Антикризисные технологии» и ИП Чемерченко С.Н. о продаже земельного участка, площадью 2149 кв.м. расположенного по адресу г.Белгород, ул. Народная, (ныне бульвар Народный), 82, подлежит прекращению.

Из материалов дела усматривается, что ЗАО «Симпекс Бел» обращалось в прокуратуру г.Белгорода по земельному вопросу. Из письма прокурора г.Белгорода С.Н. Толстых следует, что в ходе проведенной проверки установлено, что земельный участок площадью 2149 кв.м. по ул. Народной, 82 в г.Белгороде поставлен на кадастровый учет 1 1.08.2003 г. на основании судебного решения от 11.07.2002 г., после чего на него было зарегистрировано право собственности.

Земельный участок был зарегистрирован за ЗАО «Антикризисные технологии» на основании решения суда, которое было впоследствии отменено. При этом правоустанавливающий документ, свидетельствующий о наличии права собственности первоначального продавца ЗАО «Антикризисные технологии» на спорный земельный участок отсутствует.        

Президиум    Высшего    Арбитражного    Суда    Российской Федерации в информационном письме от 27 февраля 2001 г. N 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства» разъяснил, что в соответствии с нормами права, регулирующими отношения землепользования, возникновение, изменение или прекращение прав землепользования может иметь место лишь на основании актов соответствующих государственных органов или органов местного самоуправления. Изложенное разъяснение не было учтено арбитражным судом при вынесении решения о признании права собственности за ЗАО «Антикризисные технологии», что повлекло впоследствии отмену указанного судебного акта.

Очевидно, что земельный участок органом местного самоуправления для приобретения в собственность ЗАО «Антикризисные технологии» не выделялся, следовательно, право собственности общества возникло на незаконном судебном акте. Учитывая изложенное, ЗАО «Антикризисные технологии» не имело право распоряжаться спорным земельным участком.

Несмотря на это, земельный участок площадью 2149 кв.м. по ул. Народной, 82, был впоследствии неоднократно перепродан. А именно, ЗАО «Антикризисные технологии» продало земельный участок площадью 2149 кв.м. по адресу: г.Белгород, ул. Народная (ныне Народный бульвар), 82, по договору купли-продажи от 29.08.2003 г. Чемерченко С.Н.,

Чемерченко С.Н. далее продал спорный участок по договору от 18.09.2003 г. ЗАО «Викар», ЗАО «Викар», в свою очередь, заключило договор купли-продажи от 08.01.2004 г. с ЗАО «Архитектурно-строительные технологии».

ЗАО «Архитектурно-строительные технологии» произвело раздел купленного участка на три отдельных и зарегистрировало за собой право собственности на образованные в результате раздела земельные участки:

-       площадью 1108 кв.м. (кадастровый номер 31:16:01 17002:0018);

-       площадью 577 кв.м. (кадастровый номер 31:16:01 17002:0019);

-       площадью 464 кв.м. (кадастровый номер 31:16:01 17002:0020);

В 2003 году по заданию ЗАО «Симпекс Бел», предпринимателя Курского A.M., ООО «Институт Белторгпроект», ООО «Интерес», ООО «Нимфея», Белгородского областного союза потребительских обществ фирмой «Пульсар» изготовлено землеустроительное дело, после чего ЗАО «Симпекс Бел» обратилось в ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Белгородской области (отдел ГЗК по г.Белгороду) с заявлением о проведении Государственного кадастрового учета земельного участка, расположенного под зданием по ул. Народная, 82.

По данному заявлению отдел ГЗК по г.Белгороду вынес решение от 23.01.2004 г. № 24 об отказе в проведении кадастрового учета земельных участков, указав, что при формировании земельного участка выявлено наложение формируемого земельного участка на учтенный земельный участок в кадастровым номером 31:16:01 17 002:0014, расположенный по адресу ул. Народная, 82, право на который зарегистрировано в УЮРП.

Из чертежа, изготовленного ООО «Фирма «Пульсар», усматривается наложение участков с кадастровыми номерами 31:16:01 17 002:0014 и 31:16:01 17002:0018, при этом площадь наложения составляет 1053 кв.м. (л.д.10,т.4).

ЗАО «Симпекс Бел» до настоящего времени не имеет возможности поставить на кадастровый учет и зарегистрировать свое право на 22/100 спорного земельного участка, то есть на ту долю, которая была предоставлена истцу Распоряжением администрации г.Белгорода от 14 января 2004 года № 65.

Суд считает, что представив описанные выше документы, истец доказал,  что является заинтересованным лицом,  обладающим  правом  на обращение в суд с требованием о применении последствий недействительности ничтожной сделки, так как его права на указанный земельный участок нарушены.

Основания приобретения права собственности на имущество установлены гл. 14 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено на основании сделки по отчуждению такого имущества. Следовательно, для возникновения права собственности на имущество необходимы два условия: наличие права собственности на имущество у лица, отчуждающего имущество, и заключение сделки, предметом которой является отчуждение имущества. При этом, в силу п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, право распоряжаться имуществом, в том числе путем его отчуждения третьим лицам, принадлежит собственнику имущества, вследствие чего сделки по отчуждению имущества лицом, не имеющим права собственности на имущество (либо без согласия собственника имущества в случае отчуждения имущества лицами, обладающими иными вещными правами на имущество), являются ничтожными (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Более того, в соответствии с положениями статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации определены организация и порядок проведения землеустройства. Установлено, что при проведении землеустройства обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, путем извещения их в письменной форме землеустроителями не позднее, чем за семь календарных дней до начала работ. Заинтересованные лица вправе обжаловать действия, ущемляющие их права и законные интересы, в установленном порядке.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих участках. Приватизация таких земельных участков осуществляется в порядке и на условиях, установленных ЗК РФ, а также федеральными законами.

Ответчики не представили доказательств соблюдения вышеизложенных положений Закона при проведении межевания спорного участка, отсутствует также акт отвода земельного участка.

В письме Росземкадастра от 28.02.2003 № АО/54 "О применении инструкции по межеванию земель" разъяснено следующее: вопросы организации и порядка проведения землеустройства, согласования и утверждения землеустроительной документации регулируются статьей 69 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве", Постановлениями Правительства Российской Федерации от 07.06.2002 N 396 "Об утверждении положения о проведении территориального землеустройства" и от 11.07.2002 N 514 "Об утверждении положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства".

В силу статей 3 и 15 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве" при изменении и определении границ объектов землеустройства обязательно проведение землеустройства. При проведении территориального землеустройства выполняется межевание объектов землеустройства. Как установлено статьями 17 и 19 Федерального закона "О землеустройстве" межевание объектов землеустройства представляет собой работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. Межевание объекта включает в себя следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование, закрепление на местности местоположения границ объекта межевыми знаками и определение их координат, изготовление карты (плана) объекта землеустройства. При проведении землеустройства согласно части 4 статьи 69 Земельного кодекса Российской Федерации обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении.

Поскольку ЗАО «Антикризисные технологии», являясь первоначальным приобретателем спорного земельного участка с кадастровым номером 31:16:011:7002:0014, а позже ЗАО «Архитектурно-строительные технологии», производя раздел данного участка на три отдельных участка, не согласовали местоположение земельного участка, межевание было произведено без учета законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты при его проведении, без извещения их в письменной форме, то у государственного органа отсутствовали основания для  утверждения актов государственного контроля и межевого дела.

Из положений п.4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации усматривается, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки указанных территорий.

В соответствии с п. 3.2.2. Постановления Госстроя РФ № 150 от 29.10.2002 г. «Об утверждении инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации» при разработке проекта межевания территорий предусматривается соблюдение следующих требований:

-       границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, подходы к ним;

-       границы существующих землепользовании при разработке плана межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд;

-       межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями, а также земли общего пользования.

Решение о выделении ЗАО «Антикризисные технологии» земельного участка муниципальным органом не принималось. Немаловажно также, что при последующем разделе первоначального спорного земельного участка обществом «Архитектурно-строительные технологии» на три отдельных участка, также не были соблюдены вышеперечисленные требования гражданского, земельного, градостроительного законодательства, следовательно договоры купли-продажи, заключенные в отношении первоначального участка, а также в отношении одного из трех участков, образованных в результате раздела, являются ничтожными сделками со всеми вытекающими отсюда последствиями. Таким образом, ЗАО «Антикризисные технологии» фактически не передавался земельный участок в установленном порядке и проводилось межевание.

ИП Чемерченко, ЗАО «Викар», ЗАО «Архитектурно-строительные технологии», не вправе были претендовать на оформление прав на земельный участок ввиду того, что первоначальная и все последующие сделки были совершены с нарушениями требований закона, выразившимися в отчуждении вещи лицом, не имеющим на это права, без согласия собственника земельного участка на отчуждение объекта, и в силу этого ничтожны.

Запись о праве, основанная на судебном акте, отменном впоследствии арбитражным судом, не может иметь юридической силы и являться доказательством наличия данного права.

Суд признает ничтожными договоры купли-продажи земельного участка, заключенные между ответчиками, так как ЗАО «Антикризисное управление», равно как и все последующие владельцы спорного участка, не могли распоряжаться данным земельным участком путем его продажи. Такое право, в силу статьи 13 действовавшего в 1998 г. Земельного кодекса РСФСР, принадлежит только собственнику имущества либо уполномоченному собственником лицу (применительно к земельным участкам, находящимся в государственной собственности, а в пределах городской черты - местным органам самоуправления).

Между тем, апелляционный суд находит необходимым отказать в удовлетворении требования о признании недействительным договора купли-продажи от 03.03.2005 между ООО «БелСтар» и ЗАО «Архитектурно-строительные технологии», поскольку имеющимися в материалах дела доказательствами опровергается факт заключения указанной сделки.

Из документов, находящихся в регистрационном деле, предоставленном в апелляционный суд УФРС по Белгородской усматривается, что земельный участок площадью 1108 кв. м, с кадастровым номером 31:16:01 17 002:0018 был приобретен ООО "БелСтар" по договору  купли-продажи от 03.03.2005, заключенному с ООО "Белкерамик".

Последний, в свою очередь, приобрел названное имущество у ЗАО «Архитектурно-строительные технологии» в результате договора купли-продажи 26.06.2006 г.

Вместо оспариваемой истцом сделки, тем самым, были заключены два договора, с помощью которых спорный участок посредством ООО «Белкерамик» был перепродан ООО «БелСтар».

Учитывая изложенное, иск ЗАО «Симпекс Бел», г.Белгород, следует удовлетворить частично.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 167-170, 266, 271, 317 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Исковые требования ЗАО «Симпекс Бел», г.Белгород, удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи от 18.09.2003 г. между ИП Чемерченко С.Н. и ЗАО «Викар» об отчуждении земельного участка площадью 2149 кв. м. (кадастровый номер 31:16:01 17002:0014), расположенного