Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2008 по делу n А14-1695-2007. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 июня 2008 года                                                       Дело № А14-1695-2007

г.Воронеж                                                                                                  104-30

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня  2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено  23 июня  2008 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                             Суховой И.Б.,

судей                                                                                        Поротикова А.И.,

Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Ширяевой О.В.

при участии:

от ООО «ВОСХОД»: Стукова Д.В. – представителя по доверенности б/н от 10.01.08г.;

от ООО «Конвент-М»: 1) Мялкиной Л.А. – представителя по доверенности б/н от 14.05.08г.; 2) Свистова Ю.А. – представителя по доверенности  б/н от 25.07.07г.;

от  администрации городского округа города Воронежа: представитель не явился, надлежаще извещён;

от УФРС по Воронежской области: представитель не явился, надлежаще извещён. 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью «ВОСХОД», г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 12.03.2008 года по делу № А14-1695-2007/104-30 (судья Кривотулова Т.И.) по иску ООО «ВОСХОД», г. Воронеж, к ООО «Конвент-М», г. Воронеж, при участии в качестве третьих лиц Администрации городского округа город Воронеж, УФРС по Воронежской области о расторжении договора аренды и по встречному иску об обязании устранить нарушения права пользования,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ВОСХОД» / далее ООО «ВОСХОД», истец/ г. Воронеж обратилось в Арбитражный суд Воронежской области  с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Конвент-М» /далее ООО «Конвент-М», ответчик/ г. Воронеж о расторжении договора аренды нежилого встроенного помещения II в литере А, площадью 2   795,2   кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул.    Краснознаменная, 105, заключенного между ООО «Конвент-М» и администрацией города Воронежа.

Определением суда от 05.06.2007 г.  Арбитражным судом Воронежской области  к производству принято встречное исковое  заявление /с учетом уточнения/ ООО «Конвент-М» к ООО «ВОСХОД» об обязании  ООО «ВОСХОД» устранить нарушения  права на  пользование   нежилым встроенным помещением II в литер А, площадью 795,2 кв.м., расположенным на втором этаже  (номера на поэтажном плане  1-6, 6а,  7-8)  по  адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная, 105, путем безвозмездного устранения недостатков указанного имущества: проектирования и строительства входа в помещение, проведения капитального ремонта с   настилом полов, обеспечения   отоплением,   канализацией, водопроводом, электроэнергией, освещением, то есть приведения указанного помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Администрация городского округа город Воронеж и Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области /далее УФРС по Воронежской области/.

Решением Арбитражного суда Воронежской  области от 12 марта 2008 г.  исковое заявление ООО «ВОСХОД» оставлено без рассмотрения.

Встречное исковое заявление ООО «Конвент-М»  удовлетворено. На ООО «ВОСХОД» возложена обязанность по  устранению нарушения права общества с ограниченной ответственностью «Конвент-М» на пользование нежилым встроенным помещением II в литер А, площадью 795,2 кв.м., расположенным на втором этаже (номера на поэтажном плане 1-6. 6а. 7-8) по адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная, 105. путем безвозмездного устранения недостатков указанного имущества: проектирования и строительства входа в помещение, проведения капитального ремонта с настилом полов, обеспечения отоплением, канализацией, водопроводом, электроэнергией, освещением, то есть приведения указанного помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «ВОСХОД»  обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой ссылается на нарушение и неправильное применение  судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, неприменение закона, подлежащего применению, неполное выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на ненадлежащее извещение истца и третьих лиц о месте и времени  судебного заседания, в связи с чем, просит решение Арбитражного суда Воронежской  области от 12.03.2008 года отменить и принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ООО «ВОСХОД», поддержал доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, вынести по делу новый судебный акт.

Представители ООО «Конвент-М» с доводами апелляционной жалобы не согласны, считают обжалуемое решение законным и обоснованным, по основаниям указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просят оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представителя третьих лиц в судебное заседание не явились.

Ввиду наличия доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного заседания апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствии  их представителей  в порядке ст. 123,266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации / далее АПК РФ./

Рассмотрение  дела откладывалось с целью уточнения позиций  лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, отзыва на  жалобу, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Воронежской области от 12 марта  2008г. следует отменить в части  удовлетворения встречного иска ООО «Конвент-М», исходя из следующего.

Из материалов дела усматривается, что  3 марта 2003 г. между ООО «Конвент-М» и администрацией города Воронежа заключен договор аренды  № 4-088-03 нежилого встроенного помещения: отдельно  стоящего,  2 этаж,  общей площадью 795,2 кв.м., расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная, 105,  для использования под склад, сроком действия по 04.03.2013 г.

23.01.06 г. по договору купли-продажи нежилого помещения №П-5-06 ООО «ВОСХОД» приобрело у администрации городского округа город Воронеж   нежилое встроенное помещение II в лит А, площадью 796,5 кв.м. расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная, 105.

Сделка зарегистрирована  в установленном законом порядке, о государственной регистрации права собственности ООО «ВОСХОД» правообладателю 30 марта 2006 г.  Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Воронежской области выдано свидетельство №427653 о регистрации права.

31.08.2006 г. ООО «ВОСХОД»  направило в адрес ООО «Конвент-М» предложение о перезаключении договора и исполнении обязательств по уплате арендной платы. Указанное письмо оставлено ООО «Конвент-М» без ответа.

По заявлению истца, ответчик более 6 месяцев не исполняет обязанности по внесению арендной платы.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца - ООО «ВОСХОД» в Арбитражный суд Воронежской области с рассматриваемым иском.

В ходе рассмотрения дела,  суд первой инстанции пришел к выводу, что  истцом не был соблюден установленный федеральным законом досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, что в силу п. 2 ст. 148 АПК РФ является основанием для оставления  заявленного иска без рассмотрения, при этом суд области правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Как видно из материалов дела, отношения сторон регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации /ГК РФ/.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Основания досрочного расторжения договора аренды определены в статье 619 ГК РФ.

Согласно указанной норме, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе и по основаниям, содержащимся в пункте 2 статьи 450 ГК РФ, а  также в иных случаях, предусмотренных договором.

Пункт 5.2.6  договора аренды нежилого помещения № 4-088-03 от 03.03.2003г.  предусматривал возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае не внесения  (полностью или частично) арендной платы в течение 2х месяцев, либо  многократно в сроки (более 2-х раз) нарушение сроков внесения арендных платежей.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве доказательства направления ответчику предложения о расторжении договора аренды нежилого помещения истцом в материалы дела представлена копия письма №10 от 30.08.2006 г. 

Указанное письмо истцом было направлено ответчику по адресу: г. Воронеж, ул. Б. Стрелецкая, д. 90 и возвращено ООО «ВОСХОД»  с указанием причины невручения «по данному адресу организации «Конвент-М» нет».

Согласно свидетельству о государственной регистрации №36 003796 от 15.12.2000 местом нахождения ООО «Конвент-М» является г. Воронеж, г. Воронеж, ул. Большая Стрелецкая, д. 50,  что также подтверждается электронными данными единого государственного реестра юридических лиц.

Каких-либо доказательств, с достоверностью подтверждающих получение ответчиком предложения о расторжении договора  аренды,  истец суду не представил.

Поскольку из материалов дела не усматривается, что истцом были соблюдены требования п. 2 ст. 452 ГК РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора, арбитражный суд области обоснованно в соответствии с п. 2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставил исковое заявление ООО «ВОСХОД»  о расторжении договора аренды нежилого помещения  № 4-088-03 от 03.03.2003г.  без рассмотрения.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции  находит необоснованными, не соответствующими обстоятельствам дела и требованиям действующего законодательства выводы суда первой инстанции об удовлетворении встречного иска ООО «Конвент-М» об обязании  ООО «ВОСХОД» устранить нарушения  права на  пользование   нежилым встроенным помещением II в литер А, площадью 795,2 кв.м., расположенным на втором этаже  (номера на поэтажном плане  1-6, 6а,  7-8)  по  адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная, 105, путем безвозмездного устранения недостатков указанного имущества: проектирования и строительства входа в помещение, проведения капитального ремонта с   настилом полов, обеспечения   отоплением,   канализацией, водопроводом, электроэнергией, освещением, то есть приведения указанного помещения в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

Как следует из материалов дела, ООО «Конвент-М» является арендатором нежилого встроенного помещения II в литере А площадью 795,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Краснознаменная, 105.

Указанного нежилого встроенного помещения было передано ответчику по передаточному акту, являющимся  приложением к договору аренды № 4-088-03 от 03.03.2003г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Между тем при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены. Согласно передаточному акту, подписанному обеими сторонами договора, нежилое помещение по адресу г. Воронеж, ул. Краснознаменная, 105, общей площадью 795,2 кв.м. было осмотрено арендатором, признано им соответствующим назначению и условиям  договора аренды № 4-088-03 от 03.03.2003г. и принято  ООО «Конвент-М» в аренду с 05.03.2003г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 612 ГК РФ  арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора он не знал об этих недостатках; при обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Частью  2 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что  арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как представляется, недостатки арендованного имущества должны выявляться арендатором при приеме имущества в аренду и подписании соответствующего акта приемки - передачи.

Анализ указанных норм свидетельствует о том, что арендатор, требующий устранить нарушения