Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2015 по делу n А35-9933/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

размер и порядок внесения арендных платежей в указанных случаях, относится в частности Закон Курской области от 28.12.2007 №137-ЗКО «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена», Постановление Правительства Курской области «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель поселений Курской области», а также Постановление Администрации Курской области  от 18.12.2008 №403 «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков  и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена». 

Заявленный иск основан на неверном толковании норм гражданского права.

Администрация Курской области является органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, поэтому принятые ей акты в силу статьи 3 ГК РФ не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права.   

В связи с этим несоответствие пункта 3.1 спорного договора и пункта 2 Приложения №1 к договору постановлению Администрации Курской области  от 17.01.2012 №15-па не влечет его недействительности на основании статьи 168 ГК РФ.  

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 №17468/08.

Поскольку ставки арендной платы согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Учитывая обязательный характер предписанного для сторон размера арендной платы, в случае, если условие договора аренды о цене противоречит правилам нормативно-правовых актов, устанавливающим размер и порядок определения арендной платы, подлежат применению  последние.

Необходимо учитывать также, что, оспаривая не всю сделку в целом, а ее условия о размере арендной платы, истец неправомерно ссылается на правило статьи 180 Гражданского кодекса РФ, в силу которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку условие о размере арендной платы в силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса РФ, части 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ является существенным и должно быть согласовано сторонами договора аренды земельного участка, применительно к данном договору признание недействительным оспариваемого условия исключает применение статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации и влечет недействительность договора в целом. Между тем иск о недействительности сделки в целом предпринимателем не заявлялся.

Из обстоятельств дела следует, что между сторонами возник спор относительно вида разрешенного использования земельного участка, учитываемого при расчете арендных платежей. Однако данный спор не может быть разрешен посредством заявленного встречного иска, удовлетворение  которого не восстановит права ответчика в случае их нарушения.

Согласно кадастровой выписке на земельный участок от 06.06.2014 за №46/14-1-148831 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 46:29:103197:3 площадью 20 515 кв.м, находящегося по адресу: г. Курск, ул. Магистральная, 17 был установлен - для эксплуатации базы хозтоваров и ее реконструкции.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

В силу пунктов 4, 8 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Порядок определения кадастровой стоимости в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка установлен пунктом 2.3.2 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случае изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12.08.06 №222.

Разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, пункт 2 и пункт 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 22 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в орган кадастрового учета необходимо представить соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего такое изменение сведений о земельном участке.

В рассматриваемом случае доказательств изменения в установленном законом порядке вида разрешенного использования спорного земельного участка (с «земельные участки, предназначенные  для размещения производственных  и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок» на «земельные участки, предназначенные  для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания»), суду не представлено.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы и не вправе по своей воле определять содержание условия договора в этой части отлично от императивного предписания.

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 №582 "Об Основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", которым в соответствии с п. 4 ст. 22 Земельного кодекса установлены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При установлении порядка определения размера арендной платы органы местного самоуправления и органы государственной власти субъектов Российской Федерации должны руководствоваться указанными Основными принципами.

Согласно Закону Курской области №173-ЗКО от 25.12.2007 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена», арендная плата определяется путем умножения ставки арендной платы на площадь земельного участка и рассчитывается по следующей формуле:

А = Ас * S,

где:

А - величина арендной платы, руб./кв. м, рассчитываемая за 12 месяцев; Ас - ставка арендной платы, руб./кв. м; S - площадь земельного участка, кв. м,

Ставка арендной платы устанавливается в расчете на год в рублях за единицу площади земельного участка и рассчитывается по следующей формуле:

Ас = УПКСЗ * Кви * Ка,

где:

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли для данного вида использования, руб./кв. м. Определяется как кадастровая стоимость единицы площади 1 кв.м «земель кадастрового квартала по виду разрешенного (функционалыюго) использования земель;

Кви - коэффициент вида разрешенного (функционального) использования земельных участков;

Ка - коэффициент дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка.

Как следует из материалов дела, УПКСЗ до 16.10.2013 составил 1828,30 руб./кв.м (кадастровый паспорт от 12.04.2012); УПКСЗ с 17.10.2013 составил  627,78 руб./кв.м (решение Арбитражного суда  Курской области  по делу №А35-12386/2012).

Как усматривается из материалов дела, 13.11.2013 ИП Фёдоров А.В. обратился с заявлением в уполномоченный орган о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу г. Курск, ул. Магистральная, 17, площадью 20 515 кв.м с кадастровым номером 46:29:103197:3 под завершение реконструкции базы хозтоваров, сроком на два года.

Таким образом, отсутствовали основания для применения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 225,21 руб., в кадастровом квартале 46:29:103197 для размещения объектов торговли.

Расчет арендной платы произведен истцом на основании постановления Администрации Курской области  от 18.12.2008 №403 «Об установлении значений коэффициентов вида разрешенного (функционального) использования земельных участков  и значений коэффициентов дифференциации по видам деятельности арендаторов внутри одного вида функционального использования земельного участка, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области или государственная собственность на которые не разграничена».

В рамках представленных полномочий (пункт 3.3 Положения о комитете по управлению имуществом Курской области, утвержденного постановлением Губернатора Курской области от 25.06.2007 №286) представителями комитета 27.12.2013 был осуществлен осмотр спорного земельного участка, в ходе которого было установлено, что на данном земельном участке расположена оптовая база, магазин непродовольственных товаров, склады готовой продукции, гаражи; участок по периметру огорожен забором.

Следовательно,  применение значения коэффициента дифференциации по видам деятельности в размере 1 является обоснованным,  в связи с тем, что ИП Федоровым А.В. на момент проверки (27.12.2013) на арендуемом земельном участке осуществлялась торговая деятельность.

Доказательств того, на момент подписания договора аренды ИП Федоровым А.В. осуществлялась торговая деятельность, истцом не представлено.

Акт осмотра земельного участка от 27.12.2013, отвечающий требованиям статей 67, 68 АПК РФ, не имеет ретроспективного действия к периоду пользования с 31.05.2013 до 27.12.2013. В связи с чем, правомерно,  использование в данный период значение коэффициента дифференциации по видам деятельности арендатора в размере 0,5 в связи с нахождением объектов в стадии строительства.  Иного истцом не доказано (статьи 9, 65 АПК РФ).

Таким образом, принимая во внимание изложенное выше, судебная коллегия  признает заявленное истцом требование о взыскании с ответчика задолженности по оплате арендной плате в общей сумме 788 077 руб. 25 коп. согласно представленному в суд апелляционной инстанции расчету ответчика законным, обоснованным, документально подтвержденным и подлежащим удовлетворению.

В удовлетворении остальной суммы основного долга следует отказать по вышеизложенным основаниям.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами за нарушение срока внесения арендной платы в соответствии с условиями договора №4856-14ю от 31.07.2014 года (пункт 5.2 договора) в сумме 10 600 руб. 69 коп. за период с 11.09.2014 до 15.10.2014, согласно представленному расчету.

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса РФ (в предыдущей редакции), за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Поскольку ответчиком договорные обязательства по оплате арендной платы в установленный срок не выполнены, не выполнены они и на момент рассмотрения настоящего спора, судебная коллегия  признает заявленное истцом требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами подлежащим удовлетворению в части взыскания 6 140 руб. 44 коп. с учетом удовлетворения суммы основного долга  в части.

В соответствии с частью 2 статьи 269 АПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

При изложенных обстоятельствах решение Арбитражного суда Курской области от 14.05.2015 по делу  № А35-9933/2014  в части взыскания с ИП Федорова А.В. в пользу комитета по управлению имуществом Курской области задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами  следует  изменить.

Оснований для изменения и отмены  решения Арбитражного суда Курской области от 14.05.2015 в остальной части не имеется.

В силу части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ  судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в