Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по делу n А35-6848/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

неотделимых улучшений с учетом износа.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании названной статьи, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса РФ).

Поводом для обращения в суд с настоящим иском послужило отклонение ответчиком направленного истцом протокола разногласий от 10.07.2014 к договору купли-продажи муниципального имущества № 34-2014/06/В от 19.06.2014, что подтверждается письмом исх. № 216 от 10.07.2014 и ответом на него от 19.02.2010.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».  

Согласно статье 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право приобретения арендуемого помещения муниципального нежилого фонда города Курска, расположенных по адресу: г.Курск, ул.Белгородская, 19 в здании литер Б, общей площадью 456,7 кв.м, в том числе помещение I, комнаты №№ 1-5, 15-24, 24а, 25, 27-48, 43а, помещения III, комната № 26, антресоль, комната 1.

Условие о цене выкупаемого имущества определено в проекте договора купли-продажи муниципального имущества № 34-2014/06/В от 19.06.2014, согласно пункту 3 которого вышеуказанное имущество продается по цене 11 529 661 руб. 02 коп. без учета НДС.

Истцом указанная оценка выше обозначенного имущества не оспаривается, возражений относительно сведений содержащихся в пункте 3 проекта договора не заявлено, однако, истец просил зачесть стоимость произведенных им неотделимых улучшений в счет оплаты имущества, уменьшив выкупную цену.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Исходя из смысла названной правовой нормы, условиями прекращения обязательств зачетом является наличие обязательств, их встречный характер и однородность, наступление срока исполнения.

В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.

При этом, исходя из приведенных норм, зачету подлежит не стоимость всех ремонтных работ, а стоимость тех улучшений, которые повлекли улучшение состояния принадлежащего ответчику имущества за счет того, что истец произвел ремонтные работы.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. О возможности включения  в договор условий о зачете ответчик не возражал.

Факт реконструкции спорного помещения с согласия арендодателя подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (распоряжение Администрации города Курска №844-ра от 28.06.2006, рабочий проект указанных помещений, положительное заключение государственной экспертизы №46-1-3-0833-07 на данный проект, распоряжение Администрации города Курска №1744-ра от 08.10.2007, разрешение Департамента архитектуры и градостроительства города Курска от 10.10.2007 на реконструкцию арендуемых помещений, распоряжение Администрации города Курска №1930-ра от 31.10.2007, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 31.10.2007).

В силу статьи 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, по ходатайству истца в целях определения рыночной стоимости неотделимых улучшений судом первой инстанции назначалась судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту-оценщику Курской Торгово-Промышленной Палаты - Требесовой Надежде Владимировне, получено экспертное заключение №13/03-15/650100. В связи с предоставлением истцом дополнительных документов, необходимых для предоставления экспертом более полных ответов на вопросы, поставленные перед ним, была назначена дополнительная экспертиза, получено экспертное заключение №23/05-15/650100.

Согласно заключениям №13/03-15/650100 и №23/05-15/650100 рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения I (антресоль), нежилого помещения I, состоящего из комнат №№ 1-5, 15-24, 24а, 25, 27-48, 43а на 1-ом этаже, нежилого помещения III, состоящего из комнаты № 26 на 1-ом этаже в здании литер Б, общей площадью 456,7 кв.м, расположенных по адресу: г.Курск, ул.Белгородская, 19) составляет - 11 570 169 руб. без учета НДС; рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом износа по состоянию на 10.06.2014 года - 11 221 689 рублей без учета НДС; процент

 износа неотделимых улучшений, с учетом определенного в экспертном заключении размера неотделимых улучшений -30%.

В судебном заседании арбитражного суда первой инстанции был опрошен эксперт Требесова Надежда Владимировна, которым были даны исчерпывающие ответы на все поставленные представителем ответчика вопросы. Эксперт пояснил, что фактически стоимость неотделимых улучшений больше стоимости самого нежилого помещения.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ в совокупности с другими доказательствами по делу.

Согласно статьям 21, 23, 55 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а также разъяснениям, содержащимся в пунктах 2, 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 №23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», вопросы о выборе экспертного учреждения, кандидатурах экспертов, их замене, рассматриваются при назначении экспертизы и в ходе ее производства, но не после получения экспертного заключения в случае несогласия лица, участвующего в деле, с его выводами.

Как усматривается из материалов дела, при рассмотрении ходатайства о назначении судебной экспертизы представитель ответчика участвовал в обсуждении вопросов, касающихся выбора экспертного учреждения, кандидатуры эксперта. При этом каких-либо возражений против экспертного учреждения, кандидатуры эксперта, назначенных судом, не заявил. В последующем, в процессе производства экспертизы ответчик также не требовал замены эксперта.

При назначении судом экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В выводах эксперта содержатся ответы на поставленные судом вопросы, выводы эксперта ясны, обоснованы.

Судом области при его оценке установлено, что содержание заключений эксперта соответствует действительности и не противоречит требованиям части 6 статьи 5 Федерального закона № 159-ФЗ, соответствуют заявленной цели. Полученная в результате информация и выводы являются объективными, достоверными и применимыми для настоящего спора, а сами заключения являются надлежащими доказательствами действительной рыночной стоимости  произведенных неотделимых улучшений арендуемого имущества.

Указанные заключения по существу не оспорены, доказательств  их несоответствия требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, ответчиком, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено. Методика оценки не оспаривалась. Заключения с учетом предмета экспертизы содержат сведения об объеме фактически выполненных работ и стоимости выполненных работ и материалов.

Заключения в полном объеме отвечают требованиям действующего законодательства, поскольку содержат подробное описание произведенных исследований, в обоснование выводов эксперт приводит соответствующие данные из имеющихся в его распоряжении документов.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ответчиком заявлено ходатайство о проведении по делу дополнительной экспертизы.

Согласно положениям части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

По мнению судебной коллегии, возражения ответчика по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе,  оспаривая достоверность выводов эксперта,  заявитель жалобы документально не обосновал свои возражения.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции не усмотрел оснований для переоценки правомерных выводов суда области и удовлетворения заявленного ходатайства о проведении по делу дополнительной экспертизы.

Назначение дополнительной экспертизы является правом суда, и такая экспертиза назначается при наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ, в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах экспертов. Судом апелляционной инстанций таких обстоятельств не установлено.

Критическая оценка ответчиком выводов судебной экспертизы, сама по себе, не влечет признание данного доказательства ненадлежащим (статья 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ), а содержащейся в заключение экспертизы информации - недостоверной. Выраженное ответчиком  сомнение в обоснованности выводов эксперта, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение данного заключения.

Судебная коллегия отмечает, что результаты экспертизы не имеют преимущественного значения при оценке имеющихся в деле доказательств и в соответствии со статьей 71 АПК РФ оцениваются наряду с другими доказательствами.

Довод заявителя жалобы о том, что в заключении эксперта, изготовленном по результатам проведения судебной экспертизы, был необоснованно завышен объем работ, признанных неотделимыми улучшениями, не может быть принят судебной коллегией, как неподтвержденный материалами дела. Иные утверждения, положенные в основу довода о порочности заключений эксперта, в отсутствие доказательств того, что приведение дополнительной эексепртизы приведет к определению более достоверной рыночной стоимости объекта, суд признает необоснованными.

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ представленные в материалы дела доказательства (в том числе распоряжение Администрацией города Курска №844-ра от 28.06.2006, рабочий проект указанных помещений, положительное заключение государственной экспертизы №46-1-3-0833-07 на данный проект, распоряжение Администрации города Курска №1744-ра от 08.10.2007, разрешение