Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2015 по делу n А35-6848/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«16» сентября 2015 года                                                Дело № А35-6848/2014

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено  16 сентября 2015 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Ушаковой И.В.,

судей                                                                                              Поротикова А.И.,

         Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: Дятловой С.А., представителя по доверенности от 21.10.2013,

от общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща»: Самсонова А.А., генерального директора, решение от 11.12.2012; Ганкиной Е.В., представителя по доверенности от 12.01.2015, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084) на решение Арбитражного суда Курской области от 19.06.2015 по делу № А35-6848/2014 (судья Песнина Н.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (ОГРН 1024600970680, ИНН 4632019395) к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084) об урегулировании разногласий,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» (далее – ООО «Соловьиная роща», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом с ограниченной ответственностью «Соловьиная роща» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 34-2014/06/В от 19.06.2014 в части редакции пункта 3 указанного договора.

В ходе рассмотрения спора истец неоднократно уточнял заявленные требования, просил урегулировать разногласия, возникшие между комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и ООО «Соловьиная роща» при заключении договора купли-продажи муниципального имущества № 34-2014/06/В от 19.06.2014 и читать пункт 3 указанного договора в следующей редакции:

«Имущество продаётся по цене 11 570 169 (одиннадцать миллионов пятьсот семьдесят тысяч сто шестьдесят девять) рублей без учета НДС - основная сумма платежа в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости.

Стоимость неотделимых улучшений имущества согласно заключению эксперта №23/05-15/650100 по делу №А35-6848/2014 на 10.06.2014 составляет 11 221 689 (одиннадцать миллионов двести двадцать одну тысячу шестьсот восемьдесят девять) рублей. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества. На сумму основного долга (за вычетом стоимости неотделимых улучшений) в размере 348 480 (триста сорок восемь тысяч четыреста восемьдесят) рублей начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки - рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку сроком на 12 месяцев: ежемесячно по 29 040 (двадцать девять тысяч сорок) рублей 00 копеек (согласно представленному графику платежей).

Сумма процентов, начисленных на основной долг, определяется следующим образом:

Пр= О х D х 1/3 ставки рефинансирования

365 х 100

где: Пр - сумма процентов,

О- остаток задолженности по основному долгу,

D - фактическое количество календарных дней между платежами,

365- фактические дни в году.

Оплата процентов в размере 4 971 (четыре тысячи девятьсот семьдесят один) рубль 02 копейки по настоящему договору производится покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

1- на уплату неустойки;

2- на уплату процентов;

3- на погашение основного долга.».

Заявление об уточнении требований (от 21.05.2015) было принято судом области к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.06.2015 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска доводы апелляционной жалобы поддержал, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представители ООО «Соловьиная роща» против доводов апелляционной жалобы возражали, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы несостоятельными, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции по ходатайству представителя истца к материалам дела в порядке статьи 158, 268 АПК РФ приобщено заключение № 167 о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства  требованиям технических регламентов и проектной документации от 29.10.2007, положительное заключение государственной экспертизы №46-1-3-0833-07 от 20.09.2007.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что между ООО «Соловьиная роща» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска был заключен договоры аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 №2097, в соответствии с которыми истцу в аренду было предоставлено нежилое помещение 1 (ком. 1-5, 5а, 15-41), площадью 427,7 кв.м, расположенного по адресу: г.Курск, ул.Белгородская, 19, литер Б сроком с 15.01.2003 по 15.01.2008.

01.12.2007 между ООО «Соловьиная роща» и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска было заключено дополнительное соглашение к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 №2097, в соответствии с которыми пункт 1.1. договора был изменен, истцу в аренду было предоставлено для использования под общественное питание (детское кафе) - 354,1 кв.м, производственную деятельность - 207,1 кв.м, помещение муниципального нежилого фонда, расположенное адресу: г. Курск, ул. Белгородская, д. 19, Лит. Б, общей площадью 561,2, в том числе помещение I, комнаты 1-5; 15-24; 24а; 25; 27-48; 43а, площадью 405,8 кв.м, помещение II, комнаты 6; 6а; 7-14, площадью 104,5 кв.м, помещение Ш, комната 26, площадью 10,6 кв.м, антресоль, комната 1, площадью 40,3 кв.м, также в данном соглашении изменены сторонами: срок - с 15.01.2003 по 12.11.2020, размер арендной платы и дополнен пункт 8 договора. Указанное имущество передано истцу по акту приема-передачи от 01.12.2007. Дополнительное соглашение к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 №2097 зарегистрировано надлежащим образом 20.10.2007.

01.06.2008 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 15.01.2003 №2097, в соответствии с которыми пункт 1.1. договора был изменен, истцу в аренду было предоставлено для использования под общественное питание (детское кафе) - 249,60 кв.м, производственную деятельность - 207,1 кв.м, помещение муниципального нежилого фонда, расположенное адресу: г. Курск, ул. Белгородская, д. 19, Лит. Б, общей площадью 456,70, в том числе помещение I, комнаты 1-5; 15-24; 24а; 25; 27-48; 43а, помещение Ш, комната 26, антресоль, комната 1, также в данном соглашении сторонами изменен размер арендной платы. Указанное имущество передано истцу по акту приема-передачи от 01.06.2008. Дополнительное соглашение от 01.06.2008 к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 №2097 зарегистрировано надлежащим образом 13.09.2010.

01.06.2010 и 01.06.2011 между сторонами были заключены дополнительные соглашения к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 №2097, в соответствии с которыми сторонами изменен размер арендной платы. Дополнительное соглашение от 01.06.2011 к договору аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 №2097 зарегистрировано надлежащим образом.

28.06.2006 Администрацией города Курска было вынесено распоряжение №844-ра о разрешении ООО «Соловьиная роща» выполнить проект реконструкции арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Белгородская, д. 19 под кафе «Горница». Истцом был выполнен рабочий проект указанных помещений, полечено положительное заключение государственной экспертизы №46-1-3-0833-07 на данный проект (имеются в материалах дела). Распоряжением Администрации города Курска №1744-ра от 08.10.2007 ООО «Соловьиная роща» было разрешено выполнить реконструкцию арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Белгородская, д. 19 под кафе «Горница». 10.10.2007 истцом получено в Департаменте архитектуры и градостроительства города Курска разрешение на реконструкцию арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Белгородская, д. 19 под кафе «Горница». Распоряжением Администрации города Курска №1930-ра от 31.10.2007 ООО «Соловьиная роща» было разрешено ввести объект в эксплуатацию. 31.10.2007 истцом получено в Департаменте архитектуры и градостроительства города Курска разрешение на ввод объекта в эксплуатацию арендуемых помещений муниципального нежилого фонда по ул. Белгородская, д. 19 под кафе «Горница».

09.04.2014 исх. №118 ООО «Соловьиная роща» обратилась в комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением о предоставлении истцу преимущественного права приобретения арендуемых помещений муниципального нежилого фонда города Курска, расположенных по адресу: г.Курск, ул.Белгородская, 19 в здании литер Б, общей площадью 456,7 кв.м, в том числе помещение I, комнаты №№ 1-5, 15-24, 24а, 25, 27-48, 43а, помещения III, комната № 26, антресоль, комната 1, с оплатой в рассрочку на пять лет, указав, что данное здание находятся в аренде у ООО «Соловьиная роща» с 15.01.2003, а также общество просило зачесть в оплату приобретаемого имущества стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя.

10.06.2014 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска было вынесено решение №37 о приватизации вышеуказанного имущества муниципальной собственности (реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества), установлена выкупная стоимость - 11 529 661 руб. 02 коп., установлены срок рассрочки и график погашения - на 5 лет, оплата имущества ежемесячно равными долями.

11.06.2014 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска было в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был направлен ООО «Соловьиная роща» проект договора купли-продажи муниципального имущества № 34-2014/06/В от 19.06.2014 (с график погашения платежей): нежилого помещения I (антресоль), нежилого помещения I, состоящего из комнат №№ 1-5, 15-24, 24а, 25, 27-48, 43а на 1-ом этаже, нежилого помещения III, состоящего из комнаты № 26 на 1-ом этаже в здании литер Б, общей площадью 456,7 кв.м, расположенных по адресу: г.Курск, ул.Белгородская, 19. Согласно условиям проекта договора купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3) вышеуказанное имущество продается по цене 11 529 661 руб. 02 коп. без учета НДС.

10.07.2014 истцом было направлено в адрес ответчика письмо исх. № 216 с подписанным истцом протоколом разногласий от 10.07.2014 к договору купли-продажи муниципального имущества № 34-2014/06/В от 19.06.2014, в котором истец согласился с ценой продаваемого имущества - 11 529 661 руб. 02 коп. без учета НДС, однако указал, что стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 27 027, 21 тыс. рублей и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества зачитывается в счет оплаты имущества.

Письмом от 18.07.2014 № 4302/07.01-14 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска отказал истцу в зачете в выкупную стоимость имущества, расположенного по адресу: г.Курск, ул.Белгородская, 19, стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму 27 027, 21 тыс. рублей, поскольку не подтвержден объем произведенных ООО «Соловьиная роща» работ и затрат.

Наличие разногласий сторон по стоимости выкупного имущества и вопросу о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из результатов судебных экспертиз по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества и стоимости