Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2015 по делу n А35-2090/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Как следует из материалов настоящего дела, основанием для отказа в государственной регистрации права послужили выводы Управления о том, что земельный участок был предоставлен Обществу в аренду  по 30.06.2013.  Договор аренды земельного участка от 22.07.2013 прекратил свое действие 24.10.2013. Правоустанавливающий документ  на земельный участок  в Управление представлен не был.

Иных оснований для отказа указано не было.

Согласно ст. 130 ГК РФ, объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), они прочно связаны с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба назначению недвижимости невозможно.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В связи с чем, именно с этого момента недвижимое имущество включается в гражданский оборот.

Незавершенное строительство может быть также признано объектом гражданского оборота с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке п. 2 ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) установлено, что право собственности на вновь созданное имущество регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости в соответствии со статьей 218 ГК РФ, статьями 1 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, являются: разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок.

Пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации к числу документов, представляемых для получения разрешения на строительство отнесены, в том числе, правоустанавливающие документы на земельный участок.

Пунктом 4 статьи 25 Закона о регистрации установлено, что в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 (в редакции от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применение правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно пункту 4 статьи 25 Закона о регистрации в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком. При этом судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что вместе с заявлением от 12.11.2013 заявителем на государственную регистрацию представлены следующие документы: доверенность от 04.12.2010 №46 АА 0098060;  квитанция от 31.10.2013 №47 об уплате государственной пошлины;  платежное поручение от 31.10.2013 №3 об уплате государственной пошлины;  кадастровый паспорт земельного участка от 14.01.2010 № 4629/201/10-303;  решение от 01.07.2010 № 01-18/1098 Комитета по управлению имуществом Курской области о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: город Курск, пос. Косиново ООО «Лотос»;  договор от 22.07.2010 №3077-10 ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска» (далее - Договор аренды земельного участка от 22.07.2010 №3077-10 ю); расчет арендной платы и сроков ее внесения, являющийся приложением 1 к Договору аренды земельного участка от 22.07.2010 №3077-10 ю; акт от 22.07.2010 приема-передачи земельного участка, являющийся приложением 2 к договору аренды земельного участка от 22.07.2010 №3077-10 ю;  постановление от 26.04.2013 №1334 Администрации г. Курска об утверждении градостроительного плана земельного участка пос. Косиново; уведомление от 24.07.2013 №02.2-01-20/8103 Комитета по управлению имуществом Курской области о прекращении Договора аренды земельного участка от 22.07.2010 №3077-10 ю;  решение участника от 18.12.2007 №1 о создании ООО «Лотос»; приказ от 18.02.2010 ООО «Лотос» о вступлении директора в должность; разрешение на строительство от 20.06.2013 №ru 46302000-2251 и доверенность от 04.12.2010 № 46 АА 0098060.

Согласно уведомлению  Комитета по управлению имуществом Курской области от 24.07.2013 № 02.2-01-20/8103, договор аренды земельного участка от 22.06.2010 №3077-10ю прекращает свое действие по истечении трех месяцев со дня получения указанного уведомления.

Так как заявитель получил указанное уведомление 24.07.2013, то договор аренды от 22.06.2010 №3077-10ю прекратил свое действие 24.10.2013.

Заявитель обратился в регистрирующий орган 12.11.2013.

Следовательно, на дату обращения Общества в регистрирующий орган договор аренды  не прекратил своего действия.

Кроме того, в силу указанного ранее п. 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73, истечение срока действия договора аренды земельного участка не может быть признано основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, поскольку на момент строительства объекта указанный правоустанавливающий документ, а также разрешение на строительство действовали и оснований считать, что объект возведен незаконно не имеется.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции имеются все основания для вывода о том, что Обществом на государственную регистрацию были представлены надлежащие правоустанавливающие документы на земельный участок.

Препятствия в государственной регистрации права на объект незавершенного строительства отсутствовали.

Отменяя решение суда от 19.06.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.08.2014 по делу № А35-2090/2014 и направляя дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Курской области, суд кассационной инстанции указал, что судами не исследовался вопрос о завершении фундаментных работ и, следовательно, о существовании объекта недвижимости ввиду того, что договор аренды от 22.07.2010 №3077-10ю земельного участка с кадастровым номером 46:29:102005:2 прекращен по истечении срока его действия (24.10.2013), разрешение на строительство от 20.06.2013 содержит отметку о продлении срока действия до 31.12.2013 года, а представленные в материалы дела документы, в том числе технический план объекта незавершенного строительства от 28.06.2013 и кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства, выданный филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Курской области 18.07.2013 №46/13-3-149232, содержат противоречивые сведения.

При новом рассмотрении спора выявленные сомнения были устранены.

Так,  при новом рассмотрении настоящего дела были взяты пояснения начальника Курского филиала  ГУП  БТИ (т.3 л.д. 106).

В соответствии с письмом Курского филиала  ГУП  БТИ от 30.04.2015 №44  24.06.2013 Курским БТИ было принято заявление от ООО «Лотос» по изготовлению технического плана на спорный объект незавершенного строительства, технический план был изготовлен и передан заказчику работ.

В ходе проведения кадастровых работ было установлено следующее:

- объект незавершенного строительства представляет собой нежилое здание, строительство которого не завершено;

 -объем выполненных строительно-монтажных работ - возведен фундамент,  что соответствует  степени готовности – 4%;

 Технический план подготовлен в соответствии с требованиями к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, утвержденных Приказом Минэкономразвития от 10.02.2012 № 52.

В соответствии с п.47 Приказа Минэкономразвития России от 10.02.2012 N52 "Об утверждении формы технического плана объекта незавершенного строительства и требований к его подготовке"(далее – Требования) в строке "8" графы "3" таблицы "Характеристики объекта незавершенного строительства" указываются сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства с учетом сведений, содержащихся в документах, указанных в пункте 14 настоящих Требований.

Для объектов незавершенного строительства, представляющих собой здания, строительство которых не завершено, для расчета степени готовности в соответствии с готовностью конструктивных элементов используется следующий перечень конструктивных элементов: фундамент, стены и перегородки, перекрытия, крыша, полы, окна и двери, оборудование, прочие работы.

Во исполнение определения суда области  от 13.05.2015 Курским филиалом БТИ были даны следующие пояснения: графа «3» строки «9» раздела  «Характеристики  незавершенного строительства» технического плана объекта незавершенного строительства, в которой  указана степень готовности объекта, составляющая 4%, оформлена в соответствии с п. 47  Требований. Указание  на степень готовности здания в 4% связано именно с завершением строительства фундамента,  в противном случае степень готовности была бы равна нулю.

В данном случае в соответствии с пояснениями Курского филиала  БТИ  фундамент является  конструктивным элементом здания, в связи с чем, в техническом паспорте дано описание такого конструктивного элемента, с указанием на строительный материал, из которого он возведен, а именно – бетонные блоки. Строительство фундамента завершено, соответственно рассматривать бетонные блоки с позиции конструкции незавершенного фундамента, которые не имеют функционального назначения и могут быть разобраны, нельзя.

Указание на л.6 Технического плана объекта незавершенного строительства (Том №1, л.д 49) на газобетонные блоки относится к описанию материала наружных стен, который (блоки) не используются для строительства фундамента, так как данный строительный материал обладает повышенной гигроскопичностью (т.3 л.д. 148).

В Техническом паспорте (Том №1, л.д. 58) в разделе «Описание конструктивных элементов здания и определение износа» понятие «бетонные блоки» расположено напротив наименования конструктивного элемента «Фундаменты», следовательно, в данном случае речь идет об описании материала, используемого для возведения фундамента объекта незавершенного строительства.

Значение общей площади объекта учета  указано с точностью до 0,1 кв.м. в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства.  Значение общей площади было округлено методом математического округления до 0,1, то есть 60,85 округлено до 60,9.

На основании изложенных выше пояснений, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что  довод Управления Росреестра о непредставлении заявителем документа, подтверждающего существование объекта незавершенного строительства, не обоснован.

В силу положений части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Указанные выше письменные пояснения начальника Курского филиала  БТИ Малыхина Д.О. отвечают критериям относимости и допустимости.

Управлением ни при рассмотрении дела в суде области, ни при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции не представлено доказательств, опровергающих установленные выше факты, а также не содержится указаний о применении неправильных методик. Ходатайств о назначении соответствующей экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции и суде апелляционной инстанции не поступало.

При новом рассмотрении дела судом первой инстанции была дана надлежащая оценка кадастровому паспорту.

Суд области верно  отметил, что в представленном для регистрации в Управление кадастровом паспорте указан именно контур объекта незавершенного строительства в масштабе 1:100, а не конфигурация земельного участка, что следует из сравнительного анализа формы земельного участка (не прямоугольник) и чертежа контура объекта незавершенного строительства в представленных в материалы дела документах, а также представленным кадастровым органом кадастровым паспортом, содержащим схему расположения объекта незавершенного строительства в масштабе 1:1500.

Кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства № 46/13-3-149232 датирован 18.07.2013, то есть, составлен до внесения вышеперечисленных изменений в пункт 79 Порядка и на момент обращения заявителя в регистрирующий орган в него были включены сведения в том объеме, в котором они подлежали внесению в государственный кадастр недвижимости на дату его выдачи. Автоматизированная информационная систем государственного кадастра недвижимости также не позволяла технически осуществить процедуру внесения перечисленных заинтересованных лицом сведений в кадастровый паспорт в спорный период.

Незавершенного строительства, расположенный по адресу г. Курск, пос.Косиново учтен в государственном кадастре недвижимости. Ему присвоен кадастровый номер 46:29:102005:3. Земельный участок был предоставлен Обществу для строительства тепличного хозяйства.

Доказательств, опровергающих данные выводы, Управлением не представлено.

На основании изложенного, судебная коллегия суда апелляционной