Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу n А36-2806/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

позиции Конституционного Суда Российской Федерации, действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 275-О-О).

Физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их, в том числе в суде, на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке (Федеральный закон от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в новой редакции ФЗ-167 от 22.07.2010 - глава III.1).

Таким образом, часть 3 статьи 66 ЗК РФ допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из письменных доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

С целью определения рыночной стоимости спорных земельных участком участков, определением от 10.09.2014 г. суд области назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил ООО фирма «Юрис-Сервис».

31.10.2014 г. в Арбитражный суд Липецкой области от ООО фирма «Юрис-Сервис» поступило заключение эксперта №25/09-30/10/14 от 30.10.2014 г.

Определением от 25.11.2014 г. суд, по ходатайству стороны, в связи с возникновением недостаточной ясности заключения, вызвал в судебное заседание эксперта ООО фирма «Юрис-Сервис» Якунину Н.В. для дачи пояснений по заключению. Якунина Н.В. представила письменные пояснения на замечания по заключению эксперта №25/09-3-/10/14.

Поскольку экспертом при проведении экспертизы были нарушены нормы действующего законодательства, суд области назначил по делу повторную судебную оценочную экспертизу. Проведение экспертизы поручено эксперту обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценка» Быченко О. А.

Как следует из экспертного заключения с регистрационным номером 10-15, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:20:0000000:291 площадью 2 945 кв.м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. К.Цеткин, по состоянию на 08.06.2012, определена в размере 6 997 748 руб., а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:20:027802:0020, площадью 7337 кв.м., расположенного по адресу: г. Липецк, ул. К.Цеткин, д.1А, по состоянию на 08.06.2012 г., определена экспертным путем в размере 17 433 778 руб.

Заявитель жалобы не согласен с выводами экспертного заключения, поскольку считает, что заключение эксперта подписано лицом, подпись которого не удостоверена печатью экспертной организации; при ответе на поставленные вопросы, экспертом неправильно указано месторасположение одного из земельных участков, при производстве повторной экспертизы эксперт не произвел осмотр земельных участков, использование экспертом несопоставимых объектов-аналогов, располагающихся в иной территориальной зоне (внутри жилой застройки) при наличии в открытом доступе сведений об объектах-аналогах, расположенных в схожем территориальном окружении (рядом с крупными промышленными предприятиями), в представленном Заключении не указано на учет ограничений в использовании земельного участка, связанного с его нахождением в границах заказника «Липецкий», также отсутствуют ссылки эксперта на источник информации, подтверждающие правомерность использование экспертом стоимости квадратного метра, тогда как истцом были представлены в материалы дела копии газет «Моя реклама», из которых усматривается, что цены на земельные участки в марте-апреле 2012 в 4-5 раз ниже, чем указанная экспертом, не подтвержденная документально.

Указанные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно пункту 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять  требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Экспертом при составлении заключения, по мнению суда, не был нарушен принцип достаточности.

Содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования и в полной мере отвечает принципу однозначности, предусмотренному пунктом 4 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254.

В порядке пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом закон устанавливает право оценщика самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно пункту 14 ФСО № 1 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

С учетом того, что искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на отрытом рынке с ориентацией на фактическое использование, по мнению суда, оценщиком выбран сходный по характеристикам объект-аналог, в отношении отличий проведена корректировка с учетом введенной экспертом шкалы корректировок. Приведенная экспертом информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении (пункт 10 ФСО N 3). Достоверность данной информации истцом не опровергнута.

Отсутствие печати на подписи эксперта Быченко О.А. (см.л.д.38 т.8) не является достаточным основанием для признания заключения недопустимым доказательством, поскольку из материалов дела следует, что Экспертное заключение №10-15 утверждено Директором ООО «Независимая оценка» и скреплено печатью общества (см.л.д.35 т.8), печатью удостоверена подпись Быченко О.А. на листе о предупреждении об уголовной ответственности (см.л.д.36 т.8).

 Довод ООО «Универсалстрой» о том, что экспертом не точно указан адрес одного из оцениваемых земельных участков, судом отклоняется, поскольку экспертом указаны кадастровые номера земельных участков, как идентификатор объекта исследования. В связи с чем, суд полагает, экспертом допущена техническая описка, которая не может повлечь за собой изменение рыночной стоимости земельного участка, по которому допущена описка при написании месторасположения.

Довод общества о том, что экспертом не был произведен осмотр земельных участков, судом также отклоняется, поскольку в экспертном заключении имеется отметка, «…учитывая, что оценка производилась на ретроспективную дату (08.06.2012) осмотр объектов не производился (см.л.д.38 т.8).

Довод заявителя о неправильном выборе объектов-аналогов, поскольку приведенные экспертом на страницах 17-18 Экспертного заключения в части объявлений не указан вид права, иное назначение, не указана дата объявления, судом отклоняется, на странице 17-18 Экспертного заключения (см.л.д.51-52 т.8) экспертом приведены «Предложения по продажам свободных земельных участков, т.е. вся имеющаяся у эксперта информация о продаже земельных участков, проанализировав все имеющиеся в распоряжении эксперта предложения, он выбрал наиболее сопоставимые по основным ценообразующим характеристикам объекты-аналоги. На странице 28 Экспертного заключения приведена выборка аналогов для оценки участков, по данным которых ведется расчет рыночной стоимости, в указанной выборке объектов- аналогов подробно приведена информация обо всех ценообразующих характеристиках (см.л.д.62 т.8). Данная выборка истцом не оспорена. 

Сравнительный подход- совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объектов оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО №1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256).

Тем самым, объектом-аналогом в силу Федерального стандарта оценки №1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющие его стоимость. Положение названного пункта не содержит императивного требования о том, что объектом-аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки, в частности, по следующим показателям: общая площадь земельного участка, вид разрешенного использования, адрес.

Использованные в Экспертном заключении объекты-аналоги имеют сходное со спорными земельными участками назначение: «промышленное», вид права, наличие коммуникаций (отсутствие).

Замечания к расчету общества судом также отклоняются, поскольку сравнивать Экспертные заключения Быченко О.А. и Якуниной Н.В. невозможно, так как, назначив повторную экспертизу, суд признал предыдущую экспертизу не подлежащей применению.

Проанализировав заключение эксперта №10-15 с точки зрения соответствия процессуальным критериям, суд считает, что экспертиза проведена лицом, имеющим право на осуществление такой деятельности, оснований для отвода эксперта не имелось, экспертом соблюден порядок проведения экспертизы.

Рыночная стоимость спорного земельного участка определена экспертом по состоянию на 08.06.2012, то есть на дату проведения государственной кадастровой оценки земель.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, суд также отмечает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Применительно к статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998                             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действовавшей на момент принятия искового заявления к производству), основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

По сути, ООО «Универсалстрой», оспаривая указанное заключение эксперта, по существу выражает несогласие с размером рыночной стоимости спорных земельных участков, что само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Довод заявителя жалобы о том, что судом области неправомерно назначил повторную экспертизу и признал  результаты первой судебной экспертизы недействительными, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии со статьей 20 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» Министерством экономического развития Российской Федерации соответствующими Приказами: от 20.07.2007 г. № 256, от 20 июля 2007 г. № 255, от 20 июля 2007 г. № 254, от 22.10.2010 № 508 были утверждены Федеральные стандарты оценки (далее – ФСО): «Общие понятия оценки,  подходы к оценке и требования (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)».

При назначении судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка суд должен руководствоваться положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности, а также об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

В силу положений ст. 16 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Согласно части 2 статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. При этом в силу ст. 35 указанного федерального закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов.

Статья 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ требует, чтобы в заключении эксперта были приведены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов (методик).

Заключение эксперта должно основываться на таких положениях, которые давали бы возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов (ст. 8 ФЗ). Примененные экспертом методы и приемы должны быть описаны подробно, чтобы при необходимости можно было проверить правильность выводов эксперта, повторив исследование.

Это означает, что, во-первых, из заключения эксперта должно быть понятно, как получены и на чем основываются сделанные экспертом выводы, во-вторых, из заключения