Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015 по делу n А64-6831/2008. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ссылалась на то, что строительство указанного жилого дома завершено, указанный жилой дом введен в эксплуатацию, разрешение на ввод в эксплуатацию ООО «ЦЭСТ» получено, однако акт приема-передачи с ней не подписан.

При этом установлено, что обращение Кашиной И.Г. в арбитражный суд   вызвано отказом суда общей юрисдикции после введения в действие параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве рассматривать иски о признании права собственности на квартиры.

Учитывая, что Президиум ВАС РФ неоднократно указывал на недопустимость ситуации, в которой лицо не может реализовать предусмотренное законодательством право на судебную защиту (постановления от 21.10.2008 № 7131/08, от 29.05.2012 № 17607/11), в целях обеспечения эффективной судебной защиты интересов граждан, Арбитражный суд Тамбовской области обоснованно принял заявление Кашиной И.Г. к рассмотрению.

Свои встречные требования конкурсный управляющий обосновывал тем, что в результате проведенного анализа договора долевого участия № 186 от 01.12.2010 и оплаты по нему, была обнаружена неоплаченная задолженность в размере 292 550 руб., полагает, что обязанность по оплате указанной суммы возникла у Кашиной И.Г. в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в связи с чем, просил взыскать с Кашиной И.Г. в пользу ООО «ЦЭСТ» 292 550 руб.

Кашина И.Г. против удовлетворения встречных требований возражала, заявила о пропуске срока исковой давности по данному требованию.

Представитель ТСЖ «Магистральная-37» в суде первой инстанции возражений относительно заявленных требований не имел, подтвердил, что дополнительные взносы заявителем внесены.

Принимая решение по данному делу, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности заявленных Кашиной И.Г. требований и наличии в связи с этим оснований для их удовлетворения. Оснований для удовлетворения встречных требований конкурсного управляющего суд не усмотрел.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела. 

При этом суд обоснованно исходил из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 настоящего Закона порядка предъявления требований к застройщику.

Требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 4 и 5 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 ГК РФ.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве, требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Установлено, что на основании постановления Администрации города Тамбова от 07.09.2012 № 7200 «О выдаче разрешении на строительство 12-этажного многоквартирного жилого дома по ул. Магистральной, 37» права застройщика переданы ТСЖ «Магистральная-37».

Постановлением Администрации города Тамбова от 30.12.2013 Комитету градостроительства администрации города Тамбова поручено выдать ТСЖ «Магистральная, 37» разрешение на ввод в эксплуатацию 12-этажного многоквартирного жилого дома по ул. Магистральной, 37.

30.12.2013 ТСЖ «Магистральная 37» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию 12-этажного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Магистральная, 37.

Как правомерно указал суд первой инстанции, передача должником прав застройщика спорного дома ТСЖ «Магистральная 37» означает перевод на последнего обязательств перед инвесторами по передаче оплаченных ими квартир после завершения строительства дома. Однако переоформлением ТСЖ «Магистральная 37» договоров инвестирования с участниками долевого строительства, заключенных ООО «ЦЭСТ», передача прав не сопровождалась.

После введения спорного дома в эксплуатацию ни должник, ни ТСЖ «Магистральная 37» не регистрировали за собой право собственности ни на дом в целом, ни на конкретные квартиры, что подтверждается уведомлением № 068-0-1-72/4001/2014-15807 от 19.06.2014 об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Принимая во внимание конкретные обстоятельства спора, в том числе факт нахождения ответчика на стадии конкурсного производства, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие зарегистрированного права собственности за ООО «ЦЭСТ» на подлежащее передаче истцу помещение не может служить препятствием для удовлетворения заявленного  Кашиной И.Г. требования.

Вывод о допустимости предъявления в сходной ситуации именно требования о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме, на который не регистрировалось право застройщика, содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 27.03.2012 № 15961/11.

Возражения конкурсного управляющего против удовлетворения требований Кашиной И.Г. в связи с наличием задолженности в сумме 292 550 руб. по договору долевого участия № 186 от 01.12.2010, а также заявленные им в этой связи встречные требования были правомерно отклонены судом первой инстанции в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что Первовым А.В. оплата договора долевого участия произведена согласно представленным квитанциям к приходно-кассовым ордерам №178 от 01.12.2010 на сумму 395 000 и № 176 от 01.12.2014 на сумму 575 000 руб.

Согласно представленным в материалы дела конкурсным управляющим копиям страниц кассовой книги ООО «ЦЭСТ» за 01.12.2010, у Первова А.В. имеется задолженность перед ООО «ЦЭСТ» в размере 292 550 руб.

В материалы дела было представлено приложение № 1 к договору от 01.12.2010, согласно которому Первов А.В. внес в кассу ООО «ЦЭСТ» 292 550 руб. Данное приложением подписано со стороны ООО «ЦЭСТ» коммерческим директором Каллауром С.Г. (т. 103 л.д. 64).

Однако из ответа Чернышова В.П. на запрос суда следует, что полномочия у Каллаура С.Г. на принятие денежных средств от имени ООО «ЦЭСТ» в период внешнего управления отсутствовали. При этом Чернышов В.П. сообщил, что в период заключения договора № 186 от 01.12.2010 оплата за жилье вносилась не только денежными средствами, но и стройматериалами: кирпич, железобетонные изделия и строительные материалы.

Вызванный в суд первой инстанции в качестве свидетеля Каллаур С.Г.  пояснял, что он являлся руководителем и учредителем ООО «ПерспективаСтройПлюс», которое осуществляло строительство дома по адресу: г. Тамбов, ул. Магистральная, 37. По заключенным договорам Первов А.В. приобретал у ООО «ЦЭСТ» по 5-6 квартир, оплата вносилась им как денежными средствами, так и стройматериалами. В подтверждение представил в материалы дела карточку счета 86 ООО «ЦЭСТ», карточку счета 76.5 по контрагенту Первову А.В., которые подтверждают факт внесения Первовым А.В. в ООО «ЦЭСТ» 6 540 000 руб. и 1 405 310 руб. по нескольким договорам долевого участия, в том числе и по договору № 186, пояснив, что указанные документы им были скопированы как учредителем ООО «ЦЭСТ», причем сумма 1 405 310 руб. внесена стройматериалами, а не денежными средствами, в связи с чем, она не отражена в кассовой книге ООО «ЦЭСТ».

Допрошенный судом первой инстанции  в качестве свидетеля Первов А.В. подтвердил, что задолженность по оплате по договору № 186 у него отсутствовала, в связи с чем, ему была выдана соответствующая справка, подписанная внешним управляющим Чернышовым В.П.

Из представленных конкурсным управляющим документов, а именно кассы за 01.12.2010 и журнала кассира-операциониста следует, что Первов А.В. оплачивал несколько договоров долевого участия, в том числе № 185, № 186, и за ним числится задолженность. Вместе с тем, как указал суд первой инстанции, установить конкретный размер задолженности по договору №186 не представляется возможным.

При этом, судом области было правомерно учтено, что в пункте 2.1 договора долевого участия № 186, согласно которому цена договора составляет 1 262 550 руб., отражено, что денежные средства выплачены за счет собственных средств до подписания настоящего договора. Факт отсутствия задолженности подтверждается справкой внешнего управляющего Чернышова В.П.

Возражая против удовлетворения встречных требований Кашина И.Г. ссылалась на то, что 07.04.2011 при заключении договора цессии Первова А.В. с Дударевой Н.И. для государственной регистрации данного договора в соответствии с п. 2 ст. 388 ГК РФ требовались согласие застройщика  и сведения о полном исполнении обязанности по оплате договора долевого участия, в связи с чем, в подтверждения факта полной оплаты была представлена справка ООО «ЦЭСТ» об отсутствии задолженности по договору долевого участия от 01.12.2010.

Кроме того, Кашиной И.Г. было заявлено о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности по заявленным им требованиям.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите

этого права (часть 1 статьи 200 ГК РФ).

В соответствии со ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Договор долевого участи № 186 подписан от имени ООО «ЦЭСТ» внешним управляющим Чернышовым В.П.

В силу пункта 6 статьи 20.3 Закона о банкротстве вновь назначенный арбитражный управляющий является процессуальным правопреемником предыдущего арбитражного управляющего.

Как указано в пункте 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63, срок исковой давности по заявлению об оспаривании сделки исчисляется с момента, когда первоначально утвержденный внешний или конкурсный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных статьей 61.2 Закона о банкротстве.

Пункт 2.1 договора содержит условие о том, что оплата по договору внесена до подписания договора долевого участия.

В случае невнесения оплаты или внесения оплаты по договору долевого участия не в полном объеме, срок исковой давности для взыскания неуплаченной суммы начинает течь с даты заключения договора, то есть с 01.12.2010.

Кроме того, в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 N 15 и Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что при рассмотрении заявления стороны в споре о применении исковой давности в отношении требований юридического лица необходимо иметь в виду, что в силу пункта 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда юридическое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Довод вновь назначенного (избранного) руководителя о том, что он узнал о нарушенном праве возглавляемого им юридического лица лишь со времени своего назначения (избрания), не может служить основанием для изменения начального момента течения срока исковой давности, поскольку в данном случае заявлено требование о защите прав юридического лица, а не прав руководителя как физического лица. Указанное обстоятельство не является основанием и для перерыва течения срока исковой давности.

С учетом данных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в соответствии со ст. 196 ГК РФ срок исковой давности для взыскания в судебном порядке 292 550 руб. истек 01.12.2013.

Встречное заявление предъявлено