Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу n А14-12658/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

В пункте 4 части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ указано, что извещение о проведении аукциона в числе прочих сведений должно содержать информацию о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и информацию о плате за подключение.

В силу пункта 29 Правил проведения торгов, утвержденных Приказом от 10.02.2010 №67 (далее - Правила), извещение о проведении конкурса размещается на официальном сайте торгов не менее чем за тридцать рабочих дней до дня вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе.

В соответствии с пунктами 43 - 46 Правил при проведении конкурса организатор конкурса обеспечивает размещение конкурсной документации на официальном сайте торгов в срок, предусмотренный пунктом 29 Правил, одновременно с размещением извещения о проведении конкурса. Конкурсная документация должна быть доступна для ознакомления на официальном сайте торгов без взимания платы. После размещения на официальном сайте торгов извещения о проведении конкурса организатор конкурса на основании заявления любого заинтересованного лица, поданного в письменной форме, в том числе в форме электронного документа, в течение двух рабочих дней с даты получения соответствующего заявления предоставляет такому лицу конкурсную документацию в порядке, указанном в извещении о проведении конкурса. Конкурсная документация, размещенная на официальном сайте торгов, должна соответствовать конкурсной документации, предоставляемой в порядке, установленном пунктом 44 Правил.

Как  следует из материалов дела, извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Шишкова, 12, площадью 1 250 кв.м., кадастровый номер: 36:34:0210005:469, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование – для проектирования и строительства многоквартирного многоэтажного дома со встроено-пристроенными офисными помещениями и социальной гостиницей для инвалидов, было размещено организатором аукциона в газете «Воронежский курьер» и размещено на официальных сайтах Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области.

Срок подачи заявок установлен в период с 09.09.2013 по 07.10.2013. Таким образом, извещение о проведении оспариваемого аукциона было сделано организатором в пределах необходимого срока до их проведения в соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ и пунктом 9 статьи 38.1 ЗК РФ.

Факт публикации извещения в периодическом издании в соответствии с пунктом 9 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ сторонами не оспаривается (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Опубликованное в газете «Воронежский курьер» извещение о проведении аукциона не противоречит требованиям статьи 448 ГК РФ и статьи 38.1 ЗК РФ, предъявляемым к организации и порядку проведения аукциона, так как содержит все необходимые сведения о предмете, его начальной цене и условиях проводимого аукциона.

В названном извещении указано, что сведения о параметрах разрешенного строительства определяются в соответствии с пунктом 2 статьи 38 ЗК РФ и на основании пункта 1 статьи 19  раздела 8 части III Решения Воронежской городской Думы от 25.12.2009 № 384-II «Об утверждении правил землепользования и застройки городского округа город Воронеж (индекс зоны Ж7), также была указана информация об ограничениях использования земельного участка, а именно: охранные зоны инженерных сетей общей площадью 411 кв.м (сеть канализации площадью 232 кв.м и ливневая канализация площадью 179 кв.м), технических условиях подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, определяемых соответствующими инженерными службами города  Воронежа, которые определены  в соответствии с письмами балансодержателей инженерно-технических сетей, и о размере платы за подключение, которая определяется действующими тарифами соответствующих эксплуатирующих организаций.

Материалами дела подтверждается, что на момент издания Приказа №1568 Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 29.08.2013 опубликования извещения о проведении торгов спорный земельный участок был сформирован и прошел кадастровый учет на основании материалов межевого дела; получены данные по техническим условиям подключения объекта.

Как следует из материалов дела, истец, участвующий в проведении торгов, внес задаток и выиграл торги на приобретение права аренды земельного участка, при этом замечаний по аукционной документации, у истца не возникло.  

С учетом изложенного, оценив конкурсную документацию на  предмет ее соответствия требованиям действующего законодательства, доводы и возражения сторон спора, установив, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет, определено его разрешенное использование - для проектирования и строительства многоквартирного многоэтажного дома со встроено-пристроенными офисными помещениями и социальной гостиницей для инвалидов, а также условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что процедура проведения торгов была соблюдена, поскольку земельный участок, выставленный на аукцион, соответствовал  формальным требованиям, предусмотренным Земельным кодексом РФ.

По мнению апелляционного суда, истцом, в нарушение статьи 65 АПК РФ, не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что при проведении аукциона, допущены нарушения закона, свидетельствующие о недействительности торгов или заключенного по итогам договора.

Применительно к правовым основаниям, указанным в обоснование иска, истец не привел обстоятельств, подпадающих под квалификацию  указанных им статей.

Не может служить основанием для признания торгов или договора недействительным довод истца о наличии на спорном участке имущества третьих лиц, нашедший свое подтверждении в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

В силу статьи  613 Гражданского кодекса РФ при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом,  правовые последствия сокрытия арендодателем от арендатора сведений об обременении передаваемого в аренду имущества прямо предусмотрены в законе и не влекут недействительность оспариваемого  договора.

Суд также учитывает, что организатором торгов были осуществлены действия по установлению фактов наличия обременений спорного земельного участка, соответствующие запросы в регистрирующий орган представлены в материалы дела. Как установлено судом трансформаторная подстанция, расположенная на спорном земельном участке имеет иной адресный ориентир и зарегистрировано в ЕГРПН как здание ТП-93, площадью 18, 8 кв.м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Коминтреновский район, ул. Шишкова, д.12т.  Справка БТИ Коминтерновского района также подтверждает отсутствие сведений об объектах недвижимости и строение на данном земельном участке.

Доказательств получения от организатора торгов заведомо недостоверной информации о границах спорного земельного участка, равно как доказательств того, что у истца до начала торгов возникали какие-либо сложности в определении предмета торгов, он не смог ознакомиться с земельным участком, а также того, что он обращался за получением дополнительной информации и получил отказ, истцом не представлено.

Следовательно, при должной внимательности и предусмотрительности истец имел возможность индивидуализировать земельный участок, определить точное местоположение земельного участка и осмотреть его. В связи с чем у истца имелась возможность в любое время отказаться от участия в оспариваемом аукционе в связи с несогласием с условиями аукциона, а также в связи с тем, что реализуемое право аренды не отвечает его интересам по каким-либо техническим или иным характеристикам, чего истцом сделано не было.

В ходе рассмотрения дела №А14-112/2014 доводы истца о невозможности использования спорного земельного участка были предметом рассмотрения судебных инстанций.

Отклоняя данные доводы, суды исходили из положений статьи 612 Гражданского кодекса РФ, указывая на то, что наличие на земельном участке электроподстанции и гаражей невозможно отнести к скрытым недостаткам имущества, которые не были быть обнаружены при осмотре участка при принятии решения об участии в аукционе, а затем при подписании договора.

Довод истца о том, аукционная документация не соответствует требованиям статьи 38.1 ЗК РФ, нормам Градостроительного кодекса РФ, не нашел подтверждения в материалах дела.

Ссылки предпринимателя на то, что организатор аукциона должен был получить технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, выданные ресурсоснабжающей организацией, как необходимое условие проведения аукциона по продаже права аренды земельного участка,  не могут служить основанием для удовлетворения заявленного иска.

Предметом оспариваемого конкурса явилось право на заключение договора аренды земельного участка, а не на представление услуг по получению технических условий подключения.

Информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения характеризует возможность присоединения к существующим сетям инженерно-технического обеспечения (при их наличии), технические же условия представляют собой документ, предусматривающий максимальную нагрузку, а также срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и срок действия технических условий.

Аукционная документация, отражающая возможности подключения к сетям присутствовала на момент проведения торгов. При этом действующее законодательство не ставит действительность торгов и заключенных по их итогам договоров в зависимость от содержания данной информации, в частности, от беспрепятственного  подключения к конкретному виду сетей.

В материалах настоящего дела отсутствуют сведения, бесспорно подтверждающие  то обстоятельство, что на момент заключения оспариваемого договора формальное содержание документации, относящееся к разделу технических условий подключения, не соответствовало какой-либо императивной норме закона, иного нормативного акта, что позволило бы признать наличия существенных нарушений законодательства, которые повлияли на результат проведенных торгов.

В отсутствие законодательно определенного понятия «информации  о технических условиях подключения», содержание его можно определить как сведения о возможности присоединения (подключения) энергопринимающих устройств (объектов капитального строительства) потребителей энергии (тепла, воды, газа) к сетям сетевой организации (к сетям коммунальной инфраструктуры), без относительности к констатации  конкретных условий и сроков такого присоединения.

В соответствии с пунктами 9,10 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ орган местного самоуправления не позднее чем за тридцать дней до дня проведения соответствующих торгов, либо до дня принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для строительства, либо до дня принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта капитального строительства предоставляет заинтересованным лицам технические условия присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку, срок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, срок действия технических условий, информацию о плате за подключение, а также о плате за технологическое присоединение к электрическим сетям.

При этом указанные нормы не определяют содержание аукционной документации и предполагают предоставление указанной информации при обращении заинтересованных лиц.

Более того, после подписания договора ответчик обращался в КУ Воронежской области «Фонд государственного имущества» с письмом №388-БЮС от 18.11.2013, а затем в Ленинский районный суд г.Воронежа о передаче ему технических условий на подключение земельного участка к канализационным сетям и признании незаконным отказа организатора торгов в выдаче технических условий, что  свидетельствует о том, что заключая договор аренды, арендатор предвидел и принял риски, связанные с предметом договора.

Ссылки истца на невозможность строительства по выбранному истцом проекту  многоэтажного дома на спорном  земельном участке не могут быть расценены как доказательства неправомерных действий организатора торгов по предоставлению недостоверной информация о предмете торгов.

Истцом в материалы дела было представлено письмо, в котором проектная организация ООО «Интерстрой плюс» на предложение о заключении договора на проектирование многоквартирного многоэтажного дома со встроено-пристроенными офисными помещениями и социальной гостиницей для инвалидов на земельном участке по ул. Шишкова,12 с кадастровым номером 36:34:0210005:469 проектирование и строительство на указанном земельном участке многоэтажного дома высотой согласно регламенту территориальной зоны Ж7 до 10 этажей и градостроительному плану земельного участка N RU 36302000-0000000000003823, содержащему два места допустимого размещения многоэтажного дома площадью 100 кв.м и 85 кв.м отказано по причине невозможности выполнения объемно планировочного решения согласно действующим нормам СП 54.1333.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003 в части устройства вертикального транспорта (блока лифтов с лестничной клеткой), невозможности обеспечения устойчивости здания с учетом ветровых нагрузок учитывая возможную ширину здания согласно допустимого строительства указанного в градплане, нахождения между участками канализационной трубы 7 диаметром 150 мм., вдоль которой 6 м санитарная зона, п.7 ст. 14 СНиП 2.07.01-89, расстояние от мест допустимого строительства до границ участка составляет 6 м, что не позволяет организовать пожарные проезды п. 8 «СП 4.12130.2013. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» (утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 №288).  Данное письмо нельзя считать бесспорным доказательством невозможности строительства  многоэтажного