Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2015 по делу n А36-6948/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

недвижимости, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка. Кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 14 812 072 руб. 80 коп.

По заданию истца ИП Редькина В.Г. ООО Фирма «Юрис-Сервис» выполнило оценку рыночной стоимости спорного земельного участка. В соответствии с отчетом об оценке №10/09 от 17.09.2012 по состоянию на 12.09.2012  рыночная стоимость земельного участка равна 5 019 000 руб. 00 коп., что в несколько раз превышает стоимость, указанную в государственном кадастре недвижимости.

В последующем истцы просили установить кадастровую стоимость земельного участка равной 5 225 496 руб. 00 коп.

Ссылаясь на несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости названного земельного участка его рыночной стоимости, что влечет увеличение расходов, связанных с уплатой земельного налога, и как следствие, нарушение прав и законных интересов ИП Редькина В.Г. и ИП Редькиной М.Н. при осуществлении ими предпринимательской деятельности, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения).

В силу пункта  1 статьи 43 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4)», утвержденному приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности). 

Для определения кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 275-О-О).

С требованием о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы 1 и 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена экспертиза.

По правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установление судом рыночной стоимости земельного участка должно быть основанием для возложения обязанности на орган кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

В ходе искового производства по требованию об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости конкретного земельного участка.

Требования к содержанию отчета об оценке определены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из письменных доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 254 (далее - ФСО № 3), при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Как установлено судом, представленные по результатам  комиссионной экспертизы отчеты экспертов существенно различаются в оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на дату 08.06.2012 .

В соответствии со статьей 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Сравнив экспертные заключения:  заключение, подготовленное экспертом Тамбовской ТПП Полтораченко П.П., и заключение №19-14 от 14.01.2015, подготовленное экспертом ООО «Независимая оценка» Быченко О.А.,  суд первой инстанции, оценив их наряду с представленными к нему письменными пояснениями экспертов, установил, что при проведении оценки Тамбовская  ТПП и ООО «Независимая оценка» эксперты руководствовались разными методами оценки.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)", оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Сравнительный подход, представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах.

Основной источник информации, на основе которой осуществляется оценка рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода, - это объекты-аналоги, в качестве которых обычно используются сходные объекты или объекты, отличающиеся от объекта оценки одним или двумя ценообразующими параметрами.

Искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на открытом рынке с ориентацией на фактическое использование, для чего представляется предпочтительным использование сравнительного метода оценки на основе использования данных о цене отчуждения аналогов, имеющих сходные характеристики, влияющие на стоимость земельного участка.

С учетом содержащегося в заключениях, в письменных пояснениях обоснований, указание суда области о необходимости использование экспертом сравнительного подхода, для определения рыночной стоимости спорного земельного участков является оправданным.

Учитывая, что в ходе рассмотрения дела судом области обозревались учебные пособия «Оценка стоимости земельных участков» В.И. Петров, под редакцией доктора экономических наук, профессора М.А.Федотовой; «Оценка объектов недвижимости. Практикум для бакалавров и магистров», авторы В.М. Кругляков, В.Я. Мищенко, А.Н. Борисов.

Соответственно, у апелляционного суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов эксперта ООО «Независимая оценка» Быченко О.А. (т.6 л.д. 71-88), сделанного по имеющимся в материалах дела документам с применением метода прямого сравнения продаж. Суд также отмечает, что 10.03.2015 эксперт Быченко О.А. представила в суд вместе с заключением подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд апелляционной инстанции, оценив данное заключение установил, что для сравнения выбраны шесть объектов-аналогов, аналогичные оцениваемому. Оценщиком составлена таблица корректировок по сравнимым продажам. Приведены расчеты корректировок на общую площадь по каждому объекту аналогу экспертом, в расчете присутствуют логические пояснения и выведена итоговая формула, по которой данные расчеты производились. Выбор корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и методологическими посылками.

При  этом, обосновывая применение при корректировке на  торг справочника оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки том3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» Нижний Новгород 2014,  эксперт указал на то, что  в этот справочник включены корректирующие коэффициенты по земельным участкам, относящиеся к прошлым периодам, начиная с 2007 года, что актуально в связи с проблемой оспаривания кадастровой стоимости на даты в прошлом.

Суд апелляционной инстанции, считает, что заявителем жалобы не приведено допустимых и достаточных доказательств, порочащих экспертное заключение, выполненное экспертом ООО «Независимая оценка» Быченко О.А., которое отвечает критериям относимости, допустимости, достоверности доказательств.

Эксперт не основывал свои выводы на гипотетических предположениях о наиболее выгодном варианте использования участков, так как определение кадастровой стоимости в рамках настоящего спора должно быть направлено на установление справедливой платы за его использование, а не на обоснование наиболее высокой цены продажи.

Довод об отсутствии в процессуальных документах данных об обсуждении с участвующими в деле лицами вопроса о проведении экспертом ООО «Независимая оценка» Быченко О.А. повторной экспертизы по имеющимся в материалах дела документам с применением метода прямого сравнения продаж и ее необходимости, в целях устранения сомнений относительно достоверности рыночной стоимости земельного участка, выяснения ее действительного размера, апелляционным судом также не принимается. Наличие (отсутствие) у суда таких сомнений не подлежит оценке участвующими в деле лицами и судами иных инстанций после принятия им решения по существу спора. Процессуальные способы разрешения сомнений, имеющихся у истца, им не использованы, о воспрепятствовании судом в реализации каких-либо процессуальных прав (статьи 9, 41 Арбитражного процессуального кодекса) в жалобе не указано.

Выраженное в апелляционной жалобе несогласие, само по себе не является обстоятельством, исключающим доказательственное значение заключения эксперта. Возражения истца по поводу недостатков спорного заключения эксперта носят формальный характер и не могли повлиять на его выводы по существу.

Отклоняя заключение эксперта Тамбовской областной торгово-промышленной палаты Полтораченко П.П., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 48:20:0011001:100 составляет 5 225 496 руб. 00 коп., поскольку указанный эксперт определяет рыночную стоимость с применением математического метода – регрессионного анализа, суд области мотивировал свои выводы. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для их переоценки, ввиду следующего.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа, используемого экспертом Полтораченко П.П., по рыночным данным найти зависимость результативного признака от факторов, по которой можно предсказать значение результативного признака для объекта оценки. При этом в соответствии с исследовательской частью заключения эксперта, рыночная стоимость земельного участка определяется методом сравнения продаж. Следует отметить, что в учебном пособии «Экономика недвижимости в примерах и задачах», автор Пупенцова С.В. указано, что корреляционно-регрессионный анализ применяется в массовой оценке объектов недвижимости. В настоящем споре целью исследования выступает определение рыночной стоимости конкретного земельного участка с уникальными параметрами, поэтому при определении рыночной стоимости необходимо использовать методики,