Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2015 по делу n А64-7100/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 июня 2015 года                              Дело № А64-7100/2014

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 июня 2015 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                      Миронцевой Н.Д.,

судей                                                                               Семенюта Е.А.,

                                                                                              Донцова П.В.,

  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Синицыной Е.Г.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от индивидуального предпринимателя Главы КФХ Полякова Николая Петровича: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Полякова Николая Петровича на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 19.02.2015 по делу № А64-7100/2014 (судья Парфенова Л.И.) по заявлению индивидуального предпринимателя Полякова Николая Петровича (ОГРН 304680707600069) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (ОГРН 1046882321320) о признании незаконным отказа № 19/007/2014-184 от 03.10.2014,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Поляков Николай Петрович (далее – ИП Поляков Н.П., Предприниматель) обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее – Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа №19/007/2014-184 от 03.10.2014.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 19.02.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано. Принимая указанное решение, суд исходил из отсутствия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее -  АПК РФ).

Не согласившись с решением суда, Предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

Ссылается на то, что невозможность представления второго подлинного экземпляра договора продажи обусловлена ликвидацией СПК «Победа».

Полагает, что у сторон договора не имелось заблуждений относительно отчуждаемого имущества. Договор продажи имущества никем не оспорен и исполнен сторонами. Вместе  с договором ему переданы межевое дело на земельный участок, находящийся под зданием и технический паспорт на передаваемый объект, что также подтверждает отсутствие разногласий относительно предмета договора и его местонахождения на земельном участке. 

Лица, участвующие  в деле, в судебное заседание апелляционной инстанции   явку своих представителей не обеспечили. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие  их представителей в порядке статей 156 и 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

ИП Поляков Н.П. в рамках процедуры банкротства СПК «Победа» приобрел по договору купли-продажи от 09.07.2007 (заключенному между ним и СПК «Победа» в лице конкурсного управляющего Степунина Р.В.) здание телятника, расположенное по адресу: Тамбовская область, Петровский район, с. Рахманино, ул. Колхозная, д.34.

ИП Поляков Н.П. 18.08.2014 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на здание телятника площадью 1063,4 кв. м., расположенное по адресу: Тамбовская область, Петровский район, с. Рахманино, ул. Колхозная, д.34.

ИП Поляковым Н.П. в регистрирующий орган представлены вместе  с заявлением: договор купли-продажи от 09.07.2007; кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства № 6800/201/2014 -73867 от 01.04.2014.

Регистрирующим органом проведена правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию права  документов.  Права продавца - СПК «Победа» на здание телятника площадью 1063,4 кв.м, расположенное по адресу: Тамбовская область, Петровский район, с.Рахманино, ул. Колхозная, д.34 не зарегистрированы ЕГРП;   договор купли продажи представлен в одном экземпляре; - договор купли-продажи не содержит информации о характеристике передаваемого имущества, а именно о площади объекта.

В договоре не указаны данные, определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке.

Для устранения, препятствующих проведению государственной регистрации, Управлением было предложено представить дополнительные документы:   подтверждающие ранее возникшее право продавца на объект недвижимого имущества, являющийся предметом договора купли-продажи;   подтверждающие изменения условий договора купли-продажи в части описания предмета договора и описания земельного участка, на котором он расположен;   2 экземпляра договор купли продажи.

 Заявитель дополнительные документы в регистрирующий орган не представил.

Управление 03.10.2014 отказало (отказ №19/007/2014-184) ИП Полякову Н.П. в государственной регистрации права собственности на здание телятника площадью 1063,4 кв.м, расположенное по адресу: Тамбовская область, Петровский район, с. Рахманино, ул. Колхозная, д.34 по следующим основаниям:

- в нарушение пункта 2 статьи 13 Закона о регистрации права продавца СПК «Победа» на указанный объект недвижимости в ЕГРПН не зарегистрированы;

- представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи не содержит информации о характеристике передаваемого имущества, а именно. о площади объекта, что противоречит пункту 1 статьи 18 Закона о регистрации; в договоре не указаны данные, определяющие расположение объекта недвижимости на соответствующем земельном участке;

- договор купли-продажи от 09.07.2007 представлен на государственную регистрацию  в одном экземпляре.

Поляков Н.П. не согласился с отказом Управления и обратился в суд с указанным заявлением.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

  В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о государственной регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.  

Статьей  13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что  государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций      по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом  Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

        принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

         Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит основания для отказа в государственной регистрации, в том числе: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом для государственной регистрации прав.

Как видно из материалов дела, ИП Поляков Н.П. приобрел здание телятника в рамках процедуры банкротства СПК «Победа». Данный объект недвижимости был включен в конкурсную массу.

Данное имущество было реализовано, как имущество должника.

Правопритязаний иных лиц на здание телятника не установлено.

ИП Поляков Н.П. в настоящем случае является добросовестным приобретателем.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше