Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2015 по делу n А14-8589/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

08.05.2013 № 01/014/2013-403; от 08.05.2013 № 01/014/2013-407; от 08.05.2013 № 01/014/2013-406, № 01/014/2013-385 Управлением Росреестра было отказано заявителю в государственной регистрации права собственности ООО «Воронежская нефтебаза» на заявленные к регистрации объекты, со ссылкой на абзацы 4, 8, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Закон № 122-ФЗ), в связи с невозможностью определить имущество, подлежащее передаче покупателю по договору от 11.03.2013, а также в связи с непредставлением подлинника решения единственного участника ООО «Воронежская нефтебаза» № 1 от 18.02.2013 о назначении лица, подписавшего от имени Общества договор, директором ООО «Воронежская нефтебаза».

Не согласившись с указанными отказами, Общество обратилось в арбитражный суд за защитой прав и законных интересов.

По результатам нового рассмотрения дела суд первой инстанции решением от 05.02.2015, принятым по настоящему делу, с учетом указаний кассационной инстанции в постановлении от 22.10.2014,   признал незаконными оспариваемые отказы регистрирующего органа.

Апелляционная коллегия не усматривает оснований для отмены принятого судебного акта.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации, Закон № 122-ФЗ), государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а в отношении объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объектов культурного наследия - безвозмездное пользование (ссуда). Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона (ст. 4 Закона № 122-ФЗ).

В силу ст. 16 Закона о государственной регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации).

В силу п. 1 ст. 13 указанного Закона, в ходе проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов и проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии со  ст. 20 Закона о государственной регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Как следует из материалов регистрационного дела, на государственную регистрацию перехода прав заявителем были представлены:

- по три экземпляра: договора купли-продажи от 11.03.2013, по условиям которого Общество приобретало 37 объектов недвижимости, в том числе ? сооружения лит. XIII, площадью 2114 кв.м., входящих в состав производственной базы, и земельный участок, фактически занимаемый производственной базой, площадью 16 742 кв.м.; а также акта приема-передачи недвижимого имущества от 11.03.2013, в тексте которого указано, что договор оплачен полностью, стороны претензий друг к другу не имеют;

- копия решения единственного участника ООО «Воронежская нефтебаза» № 1 от 18.02.2013.

В ходе правовой экспертизы государственный регистратор пришел к выводу о незаключенности представленного на регистрацию договора, ввиду отсутствия в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а именно: в соответствии с п. 1.1 Договора покупателю передается «? сооружения лит. XIII, площадью 2114 кв.м.», тогда как согласно данных ЕГРП продавцу принадлежит «1/2 доля в праве общей долевой собственности на сооружение лит. XIII, площадью 2114 кв.м.».

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Необходимым условием договора купли-продажи недвижимости согласно статье 554 ГК РФ являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

Как следует из текста договора купли-продажи от 11.03.2013, в п. 1.1 указаны наименование, площади, инвентарные и кадастровые номера, литеры, место расположения, а также стоимость приобретаемых Обществом объектов недвижимости.

В отношении объекта: сооружение лит. XIII, площадью 2114 кв.м., в договоре указано о передаче ? данного объекта. Учитывая, что в ЕГРП содержатся сведения о регистрации права продавца на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на сооружение лит. XIII, площадью 2114 кв.м., Управление имело возможность идентифицировать данный объект недвижимого имущества, как внесенный в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Статьей 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве  общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ООО «Хетек» было привлечено к участию в рассмотрении дела в качестве третьего лица определением Арбитражного суда Воронежской области от 12.12.2013, однако до настоящего ООО «Хетек» не обратилось в суд с заявлением о нарушении их права на преимущественное право приобретения. Доказательств обратному не представлено.

В связи с вышеизложенным, как верно отметил суд области, довод регистрирующего органа о незаключенности представленного на регистрацию договора купли-продажи не может служить основанием для отказе в осуществлении регистрации, поскольку регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.

Учитывая вышеизложенное, регистрирующий орган при рассмотрении заявления Общества мог однозначно определить объект недвижимости, право собственности на который просило зарегистрировать Общество, в связи с чем, оспариваемые отказы не соответствуют нормам действующего законодательства.

Как верно отметил суд области, оспариваемые заявителем отказы в регистрации прав привели к несвоевременной реализации права Общества на внесение в ЕГРП записи о регистрации права на 38 объектов недвижимого имущества, к необходимости повторного предоставления документов для регистрации, а также к необходимости дважды оплачивать государственную пошлину за государственную регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущества. Требования о взыскании убытков в виде невозвращенной госпошлины выделены в отдельное производство.

Более того, апелляционный суд считает необходимым принять во внимание доводы заявителя о нижеследующем.

В соответствии с техническим паспортом от 27.04.2007 сооружение представляет собой плиточное замощение на песчаной основе.

Сооружение является подъездной дорогой к объектам недвижимости - комплексу строений производственной базы, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 36:34:0305006:11. Данная подъездная дорогая обслуживает две производственные базы, собственниками которых являлись Шарипов Р.Ф. и ООО «Хетек». В связи с тем, что данное сооружение необходимо для обслуживания недвижимого имущества обеих собственников, оно было оформлено в долевую собственность по 1/2 доли каждому Шарипова Р.Ф. и ООО «Хетек».

Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК РФ).

Принимая во внимание определение главной вещи и принадлежности, следует вывод о том, что сооружение является принадлежностью, т.е. вещью, необходимой для обслуживания производственной базы Шарипова Р.Ф. и ООО «Хетек».

Как следует из пояснений заявителя, доля в праве собственности на сооружение отчуждалась по договору не как самостоятельный объект, а в совокупности с производственной базой и земельным участком, необходимым для его использования.

Указывая на регистрацию права собственности физического лица – Ганиева Р.Р.на ? доли в праве собственности на сооружение лит.ХIII площадью 2114 кв.м регистрирующий орган не принимает во внимание, что данное право было зарегистрировано после состоявшихся оспариваемых отказов. Кроме того, суд рассматривает законность данных отказов на момент их издания. Также, следует отметить, что принимая во внимание то обстоятельство, что право на все объекты к моменту принятия обжалуемого акта, было зарегистрировано, суд не обязывал ответчика осуществить регистрационные действия.

Апелляционный суд отмечает, что не указание в резолютивной части решения на отказ за №01/014/2013-385 фактически