Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2015 по делу n А08-8416/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«5» июня 2015 года                                                     Дело № А08-8416/2013

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 03 июня 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено  05 июня 2015 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Ушаковой И.В.,

судей                                                                                              Щербатых Е.Ю.,

         Яковлева А.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от открытого акционерного общества Банк ВТБ: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от общества с ограниченной ответственностью «Милар»: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Банк ВТБ (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 17.02.2015 по делу № А08-8416/2013 (судья Каверина М.П.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Милар» (ИНН 7708704920, ОГРН 1097746536161) к открытому акционерному обществу Банк ВТБ (ИНН 7702070139, ОГРН 1027739609391) о взыскании 2 093 701 руб. 36 коп.,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Милар»  (далее – истец,  ООО «Милар») обратилось в Арбитражный суд Белгородской области иском к  открытому акционерному обществу Банк ВТБ (далее – ответчик, ОАО Банк ВТБ, Банк) о взыскании 1 227 995 руб. убытков.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 17.02.2015 по делу № А08-8416/2013 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся решением, ОАО Банк ВТБ обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение отменить и принять по делу новый судебный акт.

В настоящее судебное заседание апелляционной инстанции представители сторон явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы,  пришел к выводу о том, что решением Арбитражного суда Белгородской области от 17.02.2015 следует отменить.

Из материалов дела усматривается, что 14.06.2005  между ООО «Роспром» (арендодатель) и ОАО Внешторгбанк (арендатор)  был заключен договор аренды №6400/13-55, по условиям которого ответчик принял в аренду от истца нежилые помещения общей площадью 1 150,7 кв.м, расположенные на четвертом и пятом этажах здания по адресу: г. Белгород, пр-т Славы, 35 А, в составе нежилого помещения площадью 2 636,3 с кадастровым номером 31:16:00:00:29577/3/23:1003/А, на срок аренды по 01.01.2021 (включительно).

Балансовая стоимость арендованного 14.06.2005 помещения составляла 39 482 731 руб. (пункт 2.2 договора). Помещение предоставлено для использования Банком в целях определенных его учредительными документами (пункт 2.3 договора).

По акту приема-передачи от 14.06.2005 помещения площадью 1 150,7 кв.м переданы ответчику. В акте указано, что техническое состояние объектов недвижимого имущества удовлетворительное и позволяет использовать их в соответствии с назначением.

За пользование помещением ответчик обязался уплачивать 1 183 руб. 34 коп. в месяц за 1 кв.м, в том числе НДС. Арендная плата всей арендуемой площади помещения составляет 1 361 669 руб. 34 коп. в месяц с НДС.

Дополнительными соглашениями №1 от 20.10.2005, №2 от 31.12.2005, №3 от 20.04.2006, №4 от 29.12.2006, №5 от 11.12.2007, №6 от 29.12.2008 стороны согласовывали размер арендной платы, площадь арендуемых помещений и иные условия, не связанные со сроком аренды и порядком расторжения договора.

Кроме того, 20.10.2005 ООО «Роспром» (арендодатель) и ОАО Внешторгбанк (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения №716102/69, по условиям которого в соответствии с актом приема-передачи от той же даты, ответчик принял от истца в аренду нежилые помещения общей площадью 591,9 кв.м, расположенные на 6 этаже здания по адресу: г. Белгород, пр-т Славы, 35 А, в составе нежилого помещения площадью 2 636,3 с кадастровым номером 31:16:00:00:29577/3/23:1003/А, на срок аренды по 01.01. 2021 (включительно).

Согласно пункту 2.2 договора балансовая стоимость арендованного 20.10.2005 помещения составляла 20 309 228 руб. Помещение предоставлено для использования Банком в целях определенных его учредительными документами (пункт 2.3 договора).

За пользование помещением ответчик обязался уплачивать 1 360 руб. 84 коп. за 1 кв.м в месяц в том числе НДС. Арендная плата всей арендуемой площади помещения составляет 805 481 руб. 79 коп. в месяц с НДС.

В дополнительных соглашениях №1 от 31.12.2005, №2 от 20.04.2006, №3 от 29.12.2006, №4 от 11.12.2007, №5 от 29.12.2008 стороны также согласовывали размер арендной платы, площадь арендуемых помещений и иные условия договора, не связанные со сроком аренды и порядком его расторжения.

Право собственности арендодателя на нежилое помещение площадью 2 636,3 кв.м – конторское, расположенное по адресу: г.Белгород, пр-т Славы, 35 А принадлежало ООО «Роспром» на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности 31-АА №728364 от 12.04.2005.

19.11.2010 ООО «Роспром» уведомило ответчика об отчуждении недвижимого имущества, в том числе нежилого помещения и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним.

18.11.2010 истец сообщил ответчику о том, что на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 01 ноября 2010 года ООО «Милар» стало владельцем арендованного Банком имущества.

Право собственности ООО «Милар» на объекты аренды подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности 31-АВ №041450 от 16.11.2010.

Правоустанавливающим документом, на основании которого зарегистрировано право собственности истца, является договор купли-продажи объектов недвижимости от 01.11.2010. В акте приема-передачи нежилого помещения площадью 2 636,3 кв.м и 4 684/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: г.Белгород, пр-т Славы, 35а от 02.11.2010 стороны договора указали, что имущество передано ООО «Милар» в надлежащем состоянии и соответствует договору купли-продажи, претензий у Общества не имеется.

Согласно пунктам 4.4 договоров аренды помещения передавались в аренду в исправном состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатирующимся нежилым помещениям, используемым для административных коммерческих и иных целей, в соответствии с назначением и конструкцией помещения.

Как указано в актах приема-передачи помещений от 14.06.2005 и 20.10.2005 техническое состояние помещений на момент их сдачи в аренду описано сторонами в сводной таблице (приложения №1 к договорам).

Сводные таблицы содержат сведения о внутренней отделке помещений, материалах наружной отделки, противопожарные мероприятия (степень огнестойкости здания, оборудование помещений автоматической пожарной сигнализацией и др.), теплоснабжении, отоплении, вентиляции, кондиционировании, газоснабжении, электрооборудовании и энергоснабжении, структурированной кабельной системе, и наружных сетях связи, системах связи и сигнализации, обеспечения, диспетчеризации и автоматизированного управления.

Согласно актам приема-передачи от 14.06.2005 и 20.10.2005 объекты недвижимого имущества переданы удовлетворительном состоянии, позволяющем использовать их в соответствии с назначением.

Как установлено судебными актами по делам №А08-2780/2013, №А08-8304/2013 28.04.2012, Банк вручил собственнику письмо о досрочном расторжении договоров аренды №6400/13-55 от 14.06.2005 и №716102/69 от 20.10.2005.

Согласно ответу №26 от 24.05.2012 ООО "Милар" не усмотрело из письма Банка и договоров аренды оснований к их досрочному расторжению. 31.05.2012 Банк повторно уведомил истца о досрочном расторжении договоров.

19.06.2012 в письме №39 ООО "Милар" также сообщило об отсутствии оснований к расторжению договоров аренды.

Банк, основываясь на изложенных обстоятельствах, обратился в Арбитражный суд Белгородской области с уточненным иском о признании договоров аренды расторгнутыми с 17.06.2013.

В процессе рассмотрения иска Банк освободил спорные помещения и предложил истцу принять помещения по акту приема-передачи, что не оспаривается сторонами.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.09.2013 по делу №А08-2780/2013 в удовлетворении исковых требований Банку отказано полностью.

Постановлением Федеральным арбитражным судом Центрального округа от 24.03.2014 решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.09.2013 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 по делу №А08-2780/2013 оставлены без изменения.

В судебных актах по делу №А08-2780/2013 указано, что условия спорных договоров не предусматривают возможность их одностороннего расторжения во внесудебном порядке; суды признали неправомерной позицию Банка, утверждавшего, что договоры расторгнуты с 17.06.2013.

Также Банк обратился в Арбитражный суд Белгородской области с иском к ООО "Милар" о расторжении договоров аренды №6400/13-55 от 14.06.2005 и №716102/69 от 20.10.2005 в редакции дополнительных соглашений (дело №А08-7982/2013).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 16.01.2014  по делу №А08-7982/2013 в удовлетворении исковых требований Банку отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 указанное решение суда первой инстанции отменено, исковые требования ОАО Банк ВТБ удовлетворены и спорные договоры аренды в редакции дополнительных соглашений расторгнуты (дело №А08-7982/2013).

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2014 постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04. 2014 по делу №А08-7982/2013 отменено, решение Арбитражного суда Белгородской области от 16.01.2014 оставлено без изменения.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 19.12.2014 №310-ЭС14-2411 Банку отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ.

Таким образом, договоры аренды №6400/13-55 от 14.06.2005  и №716102/69 от 20.10.2005 на дату вынесения решения по рассматриваемому делу не расторгнуты.

16.09.2013 ООО "Милар" в письме №38 обратилось к Банку с просьбой обеспечить обществу доступ в помещение и организовать сопровождение сотрудников собственника представителем Банка в соответствии с условиями договоров.

Право доступа собственника в помещение с целью осмотра и осуществления контроля за использованием помещения предусмотрено пунктом 5.1.1 договоров. Осмотр может производиться при условии уведомления Банка за один рабочий день, в любое время в течение рабочего дня, в сопровождении представителя арендатора.

В письме от 18.09.2013 Банк сообщил обществу, что с 01.07.2013 помещения, являющиеся предметом договоров аренды, Банком освобождены, с указанной даты не используются, собственник имеет возможность осмотреть нежилые помещения без согласия Банка в любое время.

20.09.2013 ООО "Милар" совместно с сотрудниками ООО НПП «Контакт» осмотрело помещения. Состояние помещений и наличие повреждений отражено в отчете №ЭК-13-0646 по установлению рыночной стоимости восстановления (ремонта) объекта недвижимого имущества от 07 октября 2013 года. Согласно отчету стоимость восстановительного ремонта составляет 2 093 701 руб. 36 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения  истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

В обоснование заявленных требований истец сослался на заключение сторонами договоров аренды №6400/13-55 от 14.06.2005, №716102/69 от 20.10.2005 и ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договорам в части проведения текущего ремонта, содержания арендуемых помещений в надлежащем санитарно-техническом состоянии. Пояснил, что 20.09.2013 сотрудниками ООО "Милар" и ООО НПП «Контакт» было проведено комиссионное инспектирование помещений, которые находятся в аренде у Банка. Банк был уведомлен, но его представители для участия в инспектировании не явились. Установлено, что арендуемым помещениям арендатором причинен существенный вред: порван линолеум, повреждены обои, разбита кафельная плитка, повреждены коммуникации, электропроводка. В процессе инспектирования было установлено, что арендованные помещения находятся в ненадлежащем санитарно-техническом состоянии, текущий ремонт арендатором не производился. Истец сослался на обязанность Банка в силу закона и условий договоров не допускать ухудшения состояния помещений свыше естественного износа, устранять за свой счет повреждения, возникшие по вине арендатора, а также обязанности ответчика соблюдать все требования законодательства в отношении градостроительной деятельности, санитарных норм, стандартов строительства, пожарной безопасности и нести ответственность за их нарушение.

В ходе рассмотрения дела  в суде первой инстанции истец заявил ходатайство о проведении судебной экспертизы.

В определении суда о назначении судебной экспертизы перед экспертом был поставлен вопрос: имеются ли в нежилых помещениях, арендуемых ОАО Банк ВТБ у ООО «Милар» на основании договоров аренды № 6400/13-55 от 14.06.2005 и № 716102/69 от 20.10.2005 по адресу г. Белгород, пр-т Славы, 35а, такие повреждения, которые не соответствуют санитарно-техническим, противопожарным нормам эксплуатации нежилых помещений, влияющие на ухудшение их состояния свыше естественного износа, ставящие под угрозу безопасность их эксплуатации в целом для жизни и здоровья неограниченного круга лиц, и какова