Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2015 по делу n А35-9407/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Воронеж                                                              04 июня 2015 года

Дело № А35-9407/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  03.06.2015

              Постановление в полном объеме изготовлено   04.06.2015             

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи

судей

Донцова П.В.,

Семенюта Е.А.,

Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутыриной Е.А.

при участии:

от индивидуального предпринимателя Роенко С.В. (ОГРН 304461133600099, ИНН 461101847348)

от Управления Росреестра по Курской области:

       представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

       представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Росреестра по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 13.03.2015 по делу № А35-9407/2014 (судья Морозова М.Н.),  по заявлению индивидуального предпринимателя Роенко С.В. о признании недействительным Сообщения  Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации от 23.09.2014 № 12/041/2014-86 вынесенном Государственным регистратором Росреестра по Курской области Федченко Натальей Михайловной; о признании недействительным Сообщения Управления Росреестра по Курской области об отказе в государственной регистрации от 23.09.2014 № 12/049/2014-518 вынесенном Государственным регистратором Росреестра по Курской области Федченко Натальей Михайловной; об обязании в порядке пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, рассмотреть поданное заявление о регистрации перехода права собственности с учётом поданных документов, в соответствии с Распиской в получении документов на государственную регистрацию от 07.08.2014, запись № 86 в книге учёта входящих документов № 46-46-12/041/2014,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Роенко Сергей Васильевич (далее – ИП Роенко С.В., заявитель) обратился в арбитражный суд с заявлением (согласно уточнения от 17.02.2015) о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации от 23.09.2014 № 12/041/2014-86 вынесенного Государственным регистратором Росреестра по Курской области Федченко Натальей Михайловной; о признании недействительным сообщения об отказе в государственной регистрации от 23.09.2014 № 12/049/2014-518 вынесенного Государственным регистратором Росреестра по Курской области Федченко Натальей Михайловной; об обязании заинтересованное лицо устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о рассмотрении поданного заявления о регистрации перехода права собственности с учётом поданных документов в соответствии с Распиской в получении документов на государственную регистрацию от 07.08.2014 года, запись № 86 в книге учёта входящих документов № 46-46-12/041/2014.

Решением Арбитражного суда Курской области от 13.03.2014 сообщение об отказе в государственной регистрации от 23.09.2014 №12/041/2014-86, вынесенное государственным регистратором Федченко Натальей Михайловной, признано недействительным, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление Росреестра по Курской области обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда области в части признания недействительным сообщения об отказе Управления Росреестра по Курской области от 23.09.2014 №12/041/2014-86 в государственной регистрации права на земельный участок и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Управление указывает, что в ЕГРП содержится запись №46-46-12/028/2013-765 от 18.12.2013 об ограничении (обременении) на земельный участок на основании договора уступки прав аренды земельного участка от 10.06.2013, по которому ИП Роенко С.В. передает права и обязанности по договору аренды №01 от 05.01.2004 ООО «Благодатное».

Кроме того, Управление обращает внимание суда на то, что ИП Роенко С.В. арендует спорный земельный участок с 2014, в связи с чем, нарушается срок, установленный пунктом 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

По сути, доводы апелляционной жалобы касаются только части решения, которой удовлетворены требования ИП Роенко С.В., касающиеся признания недействительным сообщения об отказе Управления Росреестра по Курской области от 23.09.2014 №12/041/2014-86 в государственной регистрации права на земельный участок.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Лицами, участвующими в деле,  ходатайство о пересмотре решения суда первой инстанции в полном объеме не заявлялось, в связи с чем, исходя из положений части 5 статьи 268 АПК РФ, арбитражный суд проверяет законность и обоснованность решения Арбитражного суда Курской области от 13.03.2015 лишь в обжалуемой части.

В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.       

В ходе судебного заседания установлено следующее:

Роенко Сергей Васильевич, дата рождения 01.04.1956, место рождения с. Запселье Краснопольского района Сумской области, место жительства: Курская область, Курский район, д. Полевая, ул. Школьная, д.547, зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 01.12.2004, ОГРН 304461133600099, ИНН 461101847348.

Между Роенко С.В. (арендатор) и Администрацией Полевского сельсовета Курского района Курской области (арендодатель) 30.04.2004 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.01.2004.

На основании договора уступки права аренды от 10.06.2013 земельный участок передан ООО «Благодатное» 18.12.2013, 24.06.2014 на основании договора уступки прав аренды от 28.05.2014 земельный участок возвращён Роенко СВ.

Между Роенко С.В. (покупатель) и Администрацией Курского района Курской области (продавец) 30.07.2014 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 46:11:050515:2 площадью 40000 кв.м. расположенном по адресу: Курская область, Курский район, д. Полевая №121, по которому Администрация Курского района Курской области, а глава крестьянского (фермерского) хозяйства Роенко С.В. принимает земельный участок и уплачивает за него определенную договором цену.

В Управление Росреестра по Курской области было представлено заявление от 07.08.2014 Роенко С.В. о регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:11:050515:2 площадью 40000 кв.м. расположенный по адресу: Курская область, Курский район, д. Полевая на основании договора купли-продажи от 30.07.2014 № 121, акта приема-передачи от 30.07.2014, Постановления Администрации Курского района Курской области от 28.07.2014 № 1900.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации от 22.08.2014 № 12/041/2014-86, государственная регистрация была приостановлена до 22.09.2014.

Управление Росреестра по Курской области отказало в государственной регистрации права собственности на земельный участок, кадастровый номер 46:11:050515:2, площадью 40 000 кв.м., расположенный по адресу: Курская область, Курский район, Полевской сельсовет, д.Полевая; в связи с этим выдало сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 23.09.2014 №12/041/2014-86.

Полагая указанный отказ в государственной регистрации незаконным и необоснованным ИП Роенко С.В., заявитель обратился в арбитражный суд области с соответствующим требованием.

Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя заявление в части, исходил из того, что арендатор земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет право выкупить в собственность по рыночной стоимости или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Апелляционный суд считает позицию суда первой инстанции верной, а решение правомерным исходя из следующего:

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором в собственность по рыночной стоимости по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В связи с чем, обязанность уполномоченного органа по предоставлению в собственность арендатора земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения возникает только при условии наличия у данного арендатора права на приобретение таких участков в собственность и отсутствия установленных законодательством препятствий для их приватизации.

Право арендатора на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения возникает при одновременном выполнении следующих условий:

1) арендатор пользуется соответствующим участком на основании договора аренды не менее трех лет;

2) пользование данным участком осуществлялось надлежащим образом.

Материалы настоящего дела свидетельствуют, что заявитель длительное время пользуется спорным земельным участком.

Кроме того, апелляционная коллегия учитывает, что пункт 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не содержит императивного указания, что арендатор, претендующий на выкуп арендованного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, должен непрерывно владеть таким участком на протяжении трех лет.

Указанная выше норма предусматривает обязательность наличия у арендатора действующего договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет.

Согласно статьям 9, 13, 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) на регистрирующий орган возлагается проверка юридической силы документов, представленных на государственную регистрацию. В компетенцию регистрирующего органа входит проверка при проведении правовой экспертизы документов законности сделок на предмет соответствия их по форме и содержанию требованиям действующего законодательства.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации определено, что законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода права.

Из анализа договора аренды, заключенного между Роенко С.В. (арендатор) и Администрацией Полевского сельсовета Курского района Курской области (арендодатель) (30.04.2004 был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.01.2004), следует, что в условиях договора аренды нет требования об использовании земельного участка исключительно самим арендатором.

В силу пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Из системного толкования приведенной нормы следует, что в случае осуществления поднайма (субаренды) арендатор не выбывает из арендного обязательства, а заключает дополнительный договор, обладающий ограниченной самостоятельностью и напрямую связанный с основным договором аренды.

Более того, из дословного толкования положений пункта 4 статьи 10 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не следует, что законом установлены ограничения, касающиеся только личного использования испрашиваемых к выкупу арендатором земельных участков.

Материалами дела подтверждено, что заявитель арендовал спорный земельный участок с 2004 года по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 05.01.2004.

Таким образом, довод