Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2015 по делу n А48-22/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и прекратить производство по делу

в соответствии с проектом границ земельного участка площадью 7809,95 кв.м и место размещения автотехцентра в соответствии с проектом границ земельного участка площадью 5908,35 кв.м.

На основании приказов Департамента от 28.01.2010 №101 и от 26.10.2010 №2086 истцу предоставлены в аренду два земельных участка с кадастровыми номерами 57:25:0030107:58 и 57:25:0030107:59.

Земельный участок с кадастровым номером 57:25:0030107:58 был передан истцу по договору аренды от 26.10.2010 № 1300/з сроком на три года.

Указанный договор истцом исполнен,  строительство здания дилерского центра «LADA» завершено, право собственности на здание зарегистрировано в Управлении Росреестра по Орловской области 02.04.2014 (т.2, л.д. 93).

Как следует из содержания договора от 18.03.2010 №1177/з, его предметом является аренда земельного участка площадью 5908 кв.м, с кадастровым номером 57:25:0030107:59 (спорного земельного участка) для строительства автотехцентра.

Пунктом 2.1. данного договора стороны установили срок аренды – с 22 января 2010г. по 21 января 2013г.

В силу пункта 2.3. указанного договора аренды договор является одновременно актом приема-передачи участка.

         Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Росреестра по Орловской области 21.12.2010.

Пунктом 4.3.5. договора предусмотрено, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора.

         Письмом от 09.10.2012 №153 истец обратился к ответчику с просьбой продлить срок действия спорного договора аренды. 

УГИ Орловской области письмом от 15.11.2012 №3626/з отказало в продлении срока действия договора аренды. В обоснование данного отказа Управление указало на то, что по результатам выезда на предоставленный в аренду земельный участок установлено, что строение, возведение которого определено в качестве цели данного договора, на земельном участке отсутствует.

При этом Управлением также указано, что Постановлением Правительства Орловской области от 02.06.2011 №168 объект строительства – автотехцентр включен в перечень объектов, предоставление земельных участков для строительства которых осуществляется исключительно на торгах, в связи с чем заключение договора аренды такого земельного участка на новый срок, равно как и соглашения о продлении договора, без проведения торгов не является допустимым.

14.12.2012 истец направил в адрес ответчика дополнительное заявление о возобновлении спорного договора на неопределенный срок, в порядке п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), приложив к заявлению копию разрешения на строительство.

По результатам рассмотрения указанного заявления ответчик сообщил о невозможности возобновления договора аренды на неопределенный срок, в связи с ранее направленным уведомлением об отказе в продлении срока его действия.

Полагая, что отказ в продлении договора аренды от 15.11.2012 №3626/з является односторонней сделкой, истец обратился в суд с настоящим требованием о признании указанной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки в виде восстановления в ЕГРП записи о регистрации договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з и обязания ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з, изложив его в следующей редакции: «срок аренды устанавливается на 3 года с момента заключения настоящего соглашения», отказавшись впоследствии в суде апелляционной инстанции от требования об обязании ответчика внести изменения в пункт 2.1 договора аренды земельного участка от 18.03.2010 №1177/з.

Суд апелляционной инстанции, исходя из представленных материалов, с учетом имеющихся доказательств, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истцом требований в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, истец, использующий прежде спорный земельный участок на основании договора аренды, после прекращения действия последнего добивается признания за собой права аренды на данный участок посредством возобновления арендных отношений.   

Отношения сторон, возникшие в данном случае по поводу аренды земельного участка, регулируются соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства.

В силу части 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Частью 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Отказывая истцу в продлении спорного договора аренды на новый срок, ответчик, в том числе, указал на то, что предоставленный арендатору земельный участок не использован истцом в соответствии с целевым назначением данного участка, предусмотренным условиями договора аренды.

         Как следует из содержания договора аренды от 18.03.2010г., в качестве разрешенного использования обозначенного в договоре земельного участка указано размещение автотехцентра.

         Пунктом 4.4.2. данного договора предусмотрена обязанность арендатора использовать переданный ему в аренду земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

Согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 8985/08, правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Принимая во внимание, что предметом спорного договора аренды является земельный участок, предоставленный истцу для целей строительства, суд приходит к выводу о применении к настоящему спору норм земельного законодательства, имеющих приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, предусматривающие специальные основания для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.     

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения между сторонами арендных отношений) основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, закон не позволяет арендатору приступать к освоению земельного участка в любые удобные для него сроки без учета согласованного сторонами срока действия договора аренды.

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Тем самым, по смыслу изложенных норм, действовавших как на момент возникновения спорных отношений, так и на момент рассмотрения спора в арбитражном суде, арендатор, нарушивший установленную законом обязанность своевременно приступить к использованию земельного участка, не вправе требовать возобновления арендного обязательства иначе как на торгах.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка действиям арендатора по использованию земельного участка; тому, что цель, для которой обществу был предоставлен в аренду спорный земельный участок, не была достигнута в установленный соглашением сторон срок.

То обстоятельство, что на данном земельном участке отсутствует строение, подтверждается актом обследования земельного участка, составленным 12.11.2012 (т.3, л.д. 158).

Несогласие с указанным выводом послужило поводом к апелляционному обжалованию истцом решения суда первой инстанции.

         В этой связи в ходе рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014г. и от 09.12.2014г. сторонам было предложено составить совместный акт обследования спорного земельного участка на предмет наличия на данном земельном участке объектов незавершенного строительства.

         Как следует из представленного в материалы дела совместного акта обследования спорного земельного участка от 22.01.2015г., обследуемый земельный участок имеет ограждение со стороны улиц Раздольной и Льва Толстого; выполнена планировка земельного участка. На земельном участке расположен монолитный железобетонный фундамент площадью 11,6 кв.м, на котором размещается металлическая КТП; также на земельном участке расположены бетонные плиты, не имеющие прочной связи с землей, и информационные указатели – газ и электрический кабель.

         Однако, указанные обстоятельства, сами по себе, не подтверждают факт строительства истцом на спорном земельном участке автотехцентра, что определено в качестве целевого использования земельного участка в спорном договоре.

  Расположение на данном участке монолитного железобетонного фундамента площадью 11,6 кв.м, на которое ссылается истец, подкрепляя соответствующий довод экспертным заключением №07-Э от 08.12.2014г., также бесспорно не свидетельствует о создании объекта недвижимости, согласованного сторонами при заключении договора.     

         В обоснование доводов о выполнении работ по строительству на спорном земельном участке истцом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции были представлены: разрешение на строительство объекта недвижимого имущества от 16.11.2012, выданное в период действия договора; градостроительная и иная документация (технические условия по подключению строящегося объекта к сетям коммунальной сферы и прочее).

         В ходе рассмотрения настоящего дела в суде апелляционной инстанции истцом, обратившимся с соответствующей апелляционной жалобой, в обоснование вышеназванного довода делается ссылка на соответствующие представленные документы, а именно: акт приемки выполненных работ по разбивке осей капитального строительства от 06.09.2012г., схема разбивки осей здания от 13.09.2012г., приказ о закреплении лиц, ответственных за производство работ от 19.10.2012г., акты промежуточной приемки ответственных конструкций от 16.10.2012г., акты осмотра открытых рвов и котлованов под фундамент, акты освидетельствования скрытых работ, общий  журнал работ за период с 10.09.2012г. по 30.11.2012г., договор поставки оборудования №12 от 16.05.2013г., акт №15 от 16.10.2013г. на пуско-наладку нефтеочистных сооружений, товарная накладная №11 от 10.06.2013г., договор подряда №17 от 13.05.2013г. по монтажу, справка о стоимости выполненных работ, расчеты стоимости материалов, схема исполнительной съемки водопровода, акт гидравлического испытания трубопровода от 23.05.2013г., договор подряда по монтажу пожарного водопровода, справка о стоимости выполненных работ и затрат по наружному газопроводу, а также схема исполнительной съемки газопровода.

         Между тем указанные выше документы по большей части носят информационный характер и подтверждают лишь намерение истца на осуществление строительной деятельности, проведенные им соответствующие подготовительные действия, предшествующие реализации целей, связанных с предполагаемым возведением объекта. Составление таких документов, само по себе, факт возведения на спорном земельном участке какого-либо объекта не подтверждает.

  В силу изложенного суд приходит к выводу о том, что конечная цель заключенного сторонами договора аренды земельного участка, а именно строительство автотехцентра в установленный в договоре срок, достигнута не была, то есть  спорный земельный участок не был освоен истцом и использован в соответствии с его целевым назначением, предусмотренным договором аренды. 

В соответствии с пунктами  1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 2.1. договора стороны установили срок его действия на 3 года с 22.01.2010 по 21.01.2013 года.

         Доказательств в пользу того, что определенный сторонами в договоре срок являлся недостаточным для строительства автотехцентра, истцом в материалы дела не представлено (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

  Не представлено истцом и доказательств, подтверждающих обстоятельства, препятствующие пользованию земельным участком, при наличии которых право истца могло быть защищено путем досрочного расторжения договора аренды или отказа от него, а также обращения с заявлением об изменении условий договора и возвращении арендодателю неиспользуемого участка.

         В этой связи арендодателем в соответствии с частью 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения арендных отношений) правомерно отказано в продлении спорного договора аренды.  

         Ссылки заявителя апелляционной жалобы на статью 621 ГК РФ о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок, подлежат отклонению как основанные на неверном токовании вышеприведенных норм действующего законодательства.

  На основании пунктов 1, 3 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

         Однако, при прекращении арендных отношении по договору аренды спорного земельного участка, истец вместе с тем не лишен возможности реализовать предусмотренное действующим законодательством право на приобретение данного земельного участка в аренду снова,