Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 по делу n А48-3222/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В рассматриваемом случае 21.01.2008 на основании Протокола о результатах аукциона от 18.01.2008 между УМИЗ Администрации г. Орла и Николаевым Аркадием Викторовичем был подписан договор № 01201 аренды нежилых помещений № 55 и № 56, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3. Срок договора установлен сторонами в пункте 1.2 названного договора с 18.01.2008 по 17.01.2018.

В соответствии с отметкой на экземпляре договора аренды от 21.01.2008 № 01201, данный договор прошел государственную регистрацию 01.07.2008.

Дополнительным соглашением от 15.10.2012 произведена замена арендодателя по договору аренды от 21.01.2008 № 01201 с УМИЗ Администрации г. Орла на МУП г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений».

Довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции ошибочно указал об отсутствии сведений о государственной регистрации указанного дополнительного соглашения и о том, что на дополнительном соглашении имеется печать регистрирующего органа, согласно которой запись в ЕГРНПНИ была внесена 06.03.2013, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку решением Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 по делу № А48-4809/2012 договор аренды от 21.01.2008 № 01201 признан расторгнутым с 20.12.2012.

Указанным решением суд обязал Индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича освободить нежилые муниципальные помещения № 55, 56 общей площадью 1000,7 кв.м., находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3 путем их фактической передачи Муниципальному унитарному предприятию города Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» свободным от присутствия Индивидуального предпринимателя Николаева Аркадия Викторовича и его имущества. Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 указанное решении было отменено. Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.01.2014 Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2013 отменено, решение Арбитражного суда Орловской области от 22.04.2013 оставлено в силе.

Как следует из материалов дела, 15 февраля 2010 года между Индивидуальным предпринимателем Николаевым Аркадием Викторовичем (арендатор) и Обществом с ограниченной ответственностью «РегионИнвест» (субарендатор) был подписан договор субаренды нежилого помещения на срок до 17.01.2008, согласно которому арендатор сдает, а субарендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения общей площадью 576, 6 кв.м. из которого часть помещения № 55 (первый этаж) - 212,2 кв.м. (64,6 кв.м. из которых являются подсобными помещениями), и помещение 56 (подвал) - 364,4 кв.м., предназначенные для организации общественного питания, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, 3

Дополнительным соглашением от 16.11.2013 к договору субаренды от 15.02.2010 установлено, что в связи с невозможностью предоставления субарендатору помещения № 56 по причине непригодности данного помещения для целей, предусмотренных договором, стороны договорились произвести его замену в виде передачи субарендатору дополнительной площади помещения № 55, в результате чего в субаренду было передано помещения № 55 площадью 610,9 кв.м.

Согласно абзацу 3 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемому во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды (пункт 19 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Доказательства государственной регистрации договора субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 и дополнительного соглашения от 16.11.2013 к нему сторонами в материалы дела не представлены.

Таким образом, Договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010, содержащий условие о сроке его действия более 1 года, и дополнительное соглашение от 16.11.2013 к нему не прошли процедуру обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем указанный договор субаренды и дополнительное соглашение к нему являются незаключенными.

Заявитель ссылается на ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, однако субарендатор обладает правом на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Истец полагает, что указанная норма является правовым основанием для заключения между МУП г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» и ООО «РегионИнвест» договора аренды нежилого помещения № 55, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Гостиная, д. 3.

Указанная ссылка истца не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку данный договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 и дополнительное соглашение от 16.11.2013 к нему не прошли процедуру обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке, в связи с чем являются незаключенными. Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору, то есть ООО «РегионИнвест» не приобрел законного статуса субарендатора.

Таким образом, правовые основания для заключения договора аренды с ООО «РегионИнвест» в соответствии со ст. 618 ГК РФ, предусматривающей право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды, отсутствуют.

Довод заявителя жалобы о том, что все существенные условия согласованы сторонами, указанный договор субаренды подписан сторонами, помещения переданы арендатору, в связи с чем такой договор с момента достижения сторонами всех существенных условий влечет правовые последствия для них, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он направлен без его государственной регистрации, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 (в ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Вместе с тем, в силу статьи 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.

В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).

Поскольку договор субаренды нежилого помещения от 15.02.2010 считается незаключенным, то ООО «РегионИнвест» не может воспользоваться преимуществами, предоставленными субарендатору статьей 618 ГК РФ.

Судебная коллегия также отмечает, что статьей 17.1 ФЗ от 26.07.2009 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» предусмотрен особый порядок заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества, в том числе принадлежащего на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.

В силу ч. 1 ст. 17.1. Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением установленных в частях 1, 3.1, 3.2 и 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции случаев.

Таким образом, данной нормой закреплено общее правило о порядке заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества - по результатам проведения конкурсов или аукционов.

Из данного общего правила ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрены исключения. В частности, исключением является предоставление указанных прав на такое имущество на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом (п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции).

Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Вместе с тем, ГК РФ устанавливает общие нормы, регулирующие отношения по аренде имущества.

Нормы федеральных законов, регулирующие организационные и правовые основы защиты конкуренции и устанавливающие особый порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, являются по отношению к нормам, содержащимся в ГК РФ, специальными.

В связи с чем, данная норма (п. 1 ст. 618 ГК РФ) не относится к числу исключений, предусмотренных п. 1 ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, отсылающим к нормам федеральных законов.

Исходя из положений п. 1 ст. 618 ГК РФ, досрочное прекращение договора аренды с ИП Николаевым А.В. повлекло прекращение договора субаренды с ООО «РегионИнвест». В отношении же заключения договоров государственного или муниципального имущества действует общее правило, предусмотренное ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.

Таким образом, заключение договора аренды муниципального нежилого помещения № 55 в доме № 3 по ул. Гостиной в г. Орле общей площадью 610,9 кв.м возможно только по результатам проведения конкурса или аукциона.

Судебная коллегия отмечает, что причиной отказа в утверждении мирового соглашения в суде апелляционной инстанции также стало несоответствие соглашения законодательству о торгах.

При вынесении решения судом области также правомерно были приняты во внимание установленные Арбитражным судом Орловской области в решении от 24.10.2013 по делу № А48-2648/2013, обстоятельства, которым решения и предписание Орловского УФАС России от 26.06.2013, основанное на выявленных Орловским УФАС России признаках нарушения УМИЗ Администрации г. Орла требований антимонопольного законодательства – части 3 статьи 15 Закона «О защите конкуренции», выразившегося в наделении МУП г. Орла «УЭНП» функциями и правами органа местного самоуправления признаны законными и обоснованными.

В частности, Орловским УФАС России УМИЗ Администрации г. Орла выдано предписание от 26.06.2013 о совершении действий, направленных на обеспечение конкуренции, а именно: осуществить действия, направленные на изъятие у МУП г. Орла «УЭНП» функции УМИЗ Администрации г. Орла по сдаче в аренду муниципального имущества как основного вида деятельности, посредством подготовки необходимых документов в соответствии с Положением о порядке принятия решений о создании, реорганизации, ликвидации муниципальных унитарных предприятий г. Орла и полномочиях органов местного самоуправления по осуществлению прав собственника имущества муниципального унитарного предприятия, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.11.2011 №10/0162, и направления их на рассмотрение в установленном порядке Органами антимонопольной службы было установлено, что МУП г. Орла «УЭНП» не использует переданное ему имущество для осуществления уставной деятельности, кроме того, осуществляет деятельность, не предусмотренную уставом – сдает в аренду муниципальное имущество, следовательно, МУП «УЭНП» вышло за пределы своей специальной правоспособности.

Проанализировав действия УМИЗ Администрации г. Орла и МУП г. Орла «УЭНП» с учетом вышеизложенных норм права, суд при рассмотрении дела № А48-2648/2013 пришел к выводу о том, что в результате закрепления за МУП г. Орла «УЭНП» на