Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2015 по делу n А14-9826/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Тем самым, у управляющей организации и нанимателя, не связанных каким-либо обязательством (договором), не возникает встречных обязанностей, кроме тех которые прямо указаны в законе.

Согласно п. 1 ст. 65 ЖК РФ, применяемой во взаимосвязи с правилами п. 3 ст. 155 Кодекса, право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги с нанимателей по договору социального найма предоставлено собственнику жилого помещения. При этом следует отметить, что договор найма, заключенный между собственником и нанимателем в данном конкретном случае, не создает обязанностей для лиц не участвующих в нем в качестве сторон.

Данные выводы также основаны на п. 4, 8 Типового договора социального найма, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.05.2005 № 315.

В соответствии с частью 1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги.

При этом частью 2 статьи 153 ЖК РФ установлено, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора, а у собственника жилого помещения - с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

По части 2 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включая плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги.

В силу пункта 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи.

Положения пункта 4 статьи 155 ЖК РФ предусматривают порядок исполнения обязательства нанимателя перед наймодателем путем перечисления платы за коммунальные услуги управляющей организации. Аналогичная конструкция предусмотрена положениями статей 313, 403 Гражданского кодекса РФ.

Статьей 153 ЖК РФ устанавливаются правила о сроке, с которого те или иные лица обязаны оплачивать коммунальные услуги. Так собственники жилого помещения обязаны вносить плату за коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на жилое помещение; наниматели - с момента заключения договора социального найма. До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

Статьей 155 ЖК РФ устанавливаются правила о получателях платежей за коммунальные услуги в зависимости от избранного в многоквартирном доме способа управления.

Оплата нанимателями коммунальных услуг непосредственно исполнителю (управляющей организации) является исполнением обязательств должника (наймодателя-собственника) третьим лицом (нанимателем).

В силу пункта 1 статьи 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.

На основании статьи 403 ГК РФ должник отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства третьими лицами, на которых было возложено исполнение, если законом не установлено, что ответственность несет являющееся непосредственным исполнителем третье лицо.

В спорном случае управляющая организация обязана принять исполнение денежного обязательства за собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (ст. 313 ГК). При этом наймодатель отвечает перед управляющей организацией за неисполнение или ненадлежащее исполнение его обязательства нанимателями, на которых законом было возложено исполнение (ст. 403 ГК).

Как следует и положений пунктов 2, 4 статьи 65 и пункта 3 статьи 67 ЖК РФ к обязанностям наймодателя относятся: принятие участия в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. В свою очередь, наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Указанные встречные обязательства по договору социального найма обеспечиваются общими положениями об ответственности сторон по указанному договору, предусмотренными статьями 66, 68 ЖК РФ.

Каких-либо положений об исключительной ответственности нанимателя перед управляющей организацией за неисполнение денежного обязательства за собственника (как участника договора управления) в ЖК РФ не содержится.

Тем самым, обязанность нанимателя в спорных отношениях по исполнению обязанности за собственника по внесению коммунальных платежей предполагает ответственность наймодателя за неисполнение последней.

Как следует из положений пункта 5 статьи 155 ЖК РФ, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. Жилищный кодекс РФ не содержит перечня случаев, для которых приемлемо указанное условие.

Как следует из смысла положений пункта 38 Правил содержания и ремонта общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 и письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 06.03.2009 № 6175-АД/14 «Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда» разница между вносимой нанимателем и предусмотренной договором управления платой может образоваться, в частности, из-за установления для нанимателей заниженного размера платы, а также из-за их задолженности. Наймодатель обязан, в любом случае, перечислить управляющей организации эту разницу, независимо от наличия в бюджете денежных средств на данные цели.

Тем самым, положение пункта 5 статьи 155 ЖК РФ универсально должно применяться к любым случаям неполного внесения нанимателем коммунальных платежей: как при установлении органом местного самоуправления для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда размера платы за содержание и ремонт жилого помещения меньше, чем размер платы, который собственник (наймодатель) обязан вносить в соответствии с договором управления многоквартирным домом; так и при несвоевременном и (или) неполном внесении указанными нанимателями платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Таким образом, неисполнение нанимателями обязанности по внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги не освобождает собственника данных помещений от указанной обязанности в соответствии с условиями заключенного договора управления и не может служить препятствием для реализации права управляющей организации на получение соответствующих платежей.

Более того, так как основой для определения взаимных прав и обязанностей нанимателей, наймодателей и управляющих организаций являются соответствующие виды договоров (п. 2 статьи 307 ГК РФ), стороны указанных договоров вправе предусмотреть гарантии и обеспечения исполнения обязанности нанимателя за собственника по внесению коммунальных платежей. Жилищным и гражданским законодательством такая возможность не исключается.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.06.2013 по делу № 15066/12, Президиум ВАС РФ допустил возможность возникновения обязанности собственника по возмещению неоплаченных нанимателем коммунальных платежей и признал юридически значимыми для возникновения указанной обязанности: наличие в договоре управления положений, обязывающих собственника возместить управляющей организации расходы, связанные с коммунальными платежами; исполнение управляющей организацией обязательств по начислению и сбору коммунальных платежей; невозможности получения данных платежей с нанимателя.

Истцом представлены доказательства исполнения указанных обязанностей и невозможности взыскания задолженности по оплате коммунальных услуг непосредственно с нанимателей жилого помещения: в материалы дела представлены судебный приказ от 21.11.2013 года и постановление судебного пристава исполнителя об окончании исполнительного производства в связи с невозможностью взыскания.

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 162 ЖК РФ условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В материалы дела представлены договоры управления многоквартирными домами от 29.04.2013, от 08.07.2013.

Как следует из более позднего по дате подписания договора управления от 08.07.2013, утвержденного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме № 34 по ул. Новосибирская (протокол от 08.07.2013 г) собственник (наймодатель) несет ответственность за неисполнение (несвоевременное исполнение) нанимателем жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме обязанности по перечислению (внесению) платы за содержание и ремонт жилого помещения, платы за коммунальные услуги, а также финансовых санкций, установленных жилищным законодательством и настоящим договором.

Требование к собственнику (наймодателю) в порядке ответственности, установленной настоящим пунктом, может заявлено после вступления в законную силу судебного акта о взыскании с нанимателя задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также финансовых санкций (пункт 15.5. договора).

Порядок, установленный сторонами в договоре управлении от 08.07.2013, согласуется с положениями статей 155 ЖК РФ, 313 и 403 ГК РФ об ответственности наймодателя (собственника) за неисполнение(ненадлежащее исполнение) его обязательств нанимателями в размере разницы между начисленными и фактически перечисленными коммунальными платежами, а также с правовой позицией ВАС РФ об условиях и возможности установления условий возмещения собственником расходов, связанных с неоплатой нанимателем коммунальных услуг.

Более того, указанный порядок не противоречит и положениям договора управления от 29.04.2013, представленного ответчиком, в соответствии с правовым смыслом которых:

собственник устанавливает нанимателю плату за коммунальные услуги (пункт 3.1.6. договора) и имеет право влиять на изменение размера платы за коммунальные услуги (пункт 3.4.3. договора);

собственник обязан предоставлять управляющей компании сведения о заключенных договорах найма (аренды), в которых обязанность платы управляющей компании в которых обязанность оплаты коммунальных услуг возложена собственником полностью или частично на нанимателя(арендатора)

собственник передает функцию по оплате за содержание и ремонт нанимателям согласно пункту 3.1.5. договора (пункт 4.11. договора);

собственник обязан своевременно и полностью вносить коммунальные платежи. В соответствии со статьей 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения договора социального найма возникает у нанимателя жилого помещения (пункт 3.3.1. договора);

управляющая компания обязана принимать плату от нанимателя жилого помещения (пункт 3.1.5 договора;

управляющая компания вправе взыскивать с виновных сумму неплатежей и ущерба, нанесенного несвоевременной и (или) неполной оплатой (пункт 3.2.3. договора);

управляющая компания обязана уплатить собственнику неустойку в случае ненадлежащего исполнения обязательств по договору управления, которая может быть направлена в зачет будущих платежей собственника.

Несмотря на то обстоятельство, что ответчиком не представлено доказательств возникновения отношений найма жилого помещения и установления собственником для нанимателя размера платы за коммунальные услуги (статья 671 ГК РФ, 49 ЖК РФ), с наличием которых статьи 153, 155 ЖК РФ и условия представленных договоров управления связывают возможность передачи функций по оплате от собственника нанимателю, фактическое заселение граждан в жилой фонд собственника без правовых оснований влечет передачу собственником функций по оплате указанным гражданам, что обеспечивается ответственностью должника (собственника) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства указанными лицами (статьи 313, 401 ГК РФ).

Ссылка заявителя на ненадлежащее уведомление его о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 08.07.2013 судом во внимание  не принимается, поскольку порядок уведомлений о проведений собраний определен  решением собственников и подтверждается материалами дела.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости осуществления взыскания с каждого из солидарных должников не учитывается, исходя из представленных истцом доказательств осуществления взыскания с лиц, проживающих в спорном жилом помещении и условий договора управления от 08.07.2013 (п.15.5 договора). При этом ответчик не лишен возможности восстановить свои имущественные интересы путем взыскания с нанимателей задолженности по таким платежам и применения к виновным лицам предусмотренной законом ответственности за неисполнение денежного обязательства.

Доводы заявителя о непринятии истцом всех мер по взысканию задолженности с солидарных должников, судебная коллегия считает несостоятельным, так как суд первой инстанции исследовал представленные в материалы дела судебный приказ от 21.11.2013 года и акт о невозможности взыскания от 06.08.2014, 15.08.2014 года. Кроме того, судом установлено, что совместно с нанимателем проживают, в том числе и несовершеннолетние лица.

Требование к собственнику (наймодателю) жилых помещений в порядке ответственности заявлено истцом после вступления в законную силу судебного акта о взыскании с нанимателей задолженности по оплате за содержание и ремонт жилого помещения, за коммунальные услуги, а также финансовых