Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2015 по делу n А35-13245/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

документы для государственной регистрации договора в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области.

Арендодатель обязуется в течение 1 (одного) месяца с момента заключения сторонами настоящего договора самостоятельно и за свой счет получить и предоставить арендатору кадастровый паспорт на сдаваемые в аренду помещения в соответствии с пунктом 1.1. настоящего договора.

20.06.2011 арендодатель по передаточному акту передал арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество, в акте указано, что техническое состояние объекта на момент его передачи удовлетворительное, текущего и капитального ремонта не требуется.

20.06.2011 ЗАО «Тандер» именуемый («заказчик») и ООО «Сатурн» именуемый («подрядчик») заключили договор №КурФ-2/291/11 подряда на ремонт.

Подрядчик обязуется в установленный настоящим договором срок выполнить работы на объекте, предусмотренные настоящим договором, а заказчик обязуется принять и оплатить работы в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.1.).

Работы по капитальному ремонту, подлежащие выполнению подрядчиком а соответствии с условиями настоящего договора (Сметой на производство работ), а также устранение недостатков работ в период гарантийного срока. Объектом работ по настоящему договору является помещение магазина, в отношении которого осуществляются работы, предусмотренные настоящим договором, указанные в смете. Адрес помещения: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1в. (пункт 1.2.)

Работы по настоящему договору могут быть выполнены с использованием материалов подрядчика или приобретаемых подрядчиком, или с использованием материалов заказчика или приобретаемые Заказчиком.

В случае отсутствия соответствующего соглашения или фактов и документов, свидетельствующих о том, что материалы или их часть будет предоставлена или приобретена Заказчикам, считается, что работы выполняются из материалов Подрядчика.

Общий срок окончания работ и сдачи объекта устанавливается 27.07.2011 (пункт 6.2. договора).

Стороны договора подряда установили, что стоимость работ по объекту составила: капитальный ремонт - на сумму 2 870 396 руб. 80коп., в т.ч. НДС (18%) - 437 857 руб. 14 коп.

Письмом от 21.06.2013 исх.№753 ЗАО «Тандер» просило ИП Михайленко А.И., в соответствии с договором аренды недвижимого имущества №КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, согласовать проведение ремонтных работ согласно приложенной смете на ремонтно-строительные работы, которые были согласованы.

12.08.2011 договор аренды недвижимого имущества №КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 был подан на регистрацию в Управление Росреестра по Курской области. Однако, государственная регистрация данного договора была приостановлена, в связи с тем, что определением Арбитражного суда Курской области по делу №А35-765/2011 от 07.07.2011 было запрещено совершать регистрационные действия в отношении недвижимого имущества в здании литер Б, а именно: помещения №№7, 8, 9, 10, 21, 22, 31, 129 – 1 этаж, №7 – 2 этаж. На основании определения в раздел Единого государственного реестра прав, открытый на Объект, была внесена запись о прочих ограничениях (обременениях).

03.03.2012 имущество, переданное по договору №КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, было возвращено арендодателю по акту приема-передачи.

11.03.2011 исх.№190 ЗАО «Тандер» обратилось в адрес ИП Михайленко А.И. с требованием о возврате стоимости неотделимых улучшений в размере 2656880 руб. 31 коп., произведенных в арендуемых помещениях, так как ЗАО «Тандер» полагало, что договор аренды недвижимого имущества №КурФ-1/263/11 от 17.06.2011 будет долгосрочным, пройдет государственную регистрацию в Росреестре по Курской области, поэтому произвело с согласия арендодателя неотделимые улучшения на общую сумму 2656880 руб. 31 коп.

Полагая, что неотделимые улучшения, произведенные в арендуемом помещении, являются неосновательным обогащением ответчика, ЗАО «Тандер» обратилось в арбитражный суд с иском  (дело № А35-5177/2012).

10 мая 2012 года индивидуальный предприниматель Михайленко Андрей Иванович обратился в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ЗАО «Тандер» о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества с оборудованием №КурФ-1/263/11 от 17.06.2011, в том числе: по постоянной части за февраль 2012 года в сумме 4583 руб., за март 2012 года в сумме 79852 руб. 42 коп., за апрель 2012 года в сумме 87917 руб. 00 коп.; по переменной части за февраль 2012 года в сумме 44847 руб. 68 коп., за январь 2012 года в сумме 3420 руб. 86 коп.; неустойка в сумме 6683 руб. 91 коп., всего в сумме 227304 руб. 87 коп.

Исковому заявлению был присвоен номер №А35-6427/2012, и оно было принято к производству.

Определением от 17.09.2013 дело №А35-6427/2012 было объединено с делом №А35-5177/2012.

После уточнения заявленных требований по делу №А35-5177/2012 в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Михайленко А.И. просил суд взыскать с ЗАО «Тандер» задолженность по арендной плате за февраль 2012г. в сумме 4583 руб., за март 2012г. в сумме 79852 руб. 42 коп., за апрель 2012г. в сумме 87917 руб., за май 2012г. в сумме 14180 руб. 16 коп. и пени в сумме 89355 руб. 85 коп., в сего в сумме 275 888 руб. 43 коп.

Решением Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 года по делу №А35-5177/2012 в удовлетворении исковых требований ЗАО «Тандер» к индивидуальному предпринимателю Михайленко А.И. о взыскании неосновательного обогащения в размере 1988169 руб. 32 коп. было отказано и в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя

Михайленко А.И. к ЗАО «Тандер» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 186532 руб. 58 коп. и неустойки по арендной плате в сумме 89355 руб. 85 коп., всего в сумме 275888 руб. 43 коп. также было отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 04.06.2014 года решением Арбитражного суда Курской области от 02.12.2013 года и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2014 по делу №А35-5177/2012 оставлены без изменения.

Как указывает истец, ЗАО «Тандер» в нарушение пункта 6.4 договора аренды №КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012 отказался от исполнения условий договора и 03.03.2012 передал ИП Михайленко А.И. арендуемые помещения в двухэтажном здании «Б», находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д.1 «В», о чем составлен акт, в котором указано на отсутствие помещения: №№1-9; 11-17; 21-28; 35; 2а и 7а.

В акте от 03.03.2012 года также зафиксировано, что на момент передачи помещения в нем демонтированы: радиаторы системы отопления; пожарно-охранная сигнализация (с блоком управления); двери - 12 шт.; решетки металлические - 8 шт.; подвесной потолок на площади 1,2x1,2м. и 1,2х1,8м.; металлический люк в подвал; светильники; мойка; раковина; водонагреватель, а также поврежден дебаркадер и облицовка фасада.

Считая, что ЗАО «Тандер» не возвратил ИП Михайленко А.И. арендованное имущество в состоянии, в котором оно его получило (не требующего текущего и капитального ремонта) в связи с чем у истца возникли убытки, истец обратился с требованиями, уточненными в ходе судебного разбирательства, о взыскании 813 006 руб.00 коп. реального ущерба и 870 974 руб. 71 коп. упущенной выгоды.  

Принимая решение по делу, суд области пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает вывод суда области об удовлетворении иска соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Как установлено судами трех инстанций по делу №А35-5177/2012, между ИП Михайленко А.И. (арендодатель) и ЗАО "Тандер" (арендатор) был заключен договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2011, сроком на 5 (пять) лет (пункт 6.1 договора).

Согласно пункту 8.1 договора он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). С даты подписания настоящего договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 360 календарных дней с даты его подписания сторонами.

Долгосрочный договор аренды не был зарегистрирован и по условиям пункта 8.1 договор был заключен на срок, не превышающий 360 дней, такой срок договора составляет менее года, данный договор не требует государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса РФ определено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Из анализа указанной нормы права следует, что для взыскания с арендодателя стоимости ремонта или проведения зачета стоимости ремонта в счет арендной платы необходимо соблюдение сторонами определенных условий:

- арендатор должен подтвердить неотложную необходимость проведения ремонта и соблюдение условий договора, регулирующих порядок проведения капитального ремонта арендуемых помещений;

- проведенные им работы относятся к капитальному ремонту;

- арендодатель уклоняется от обязанности проведения капитального ремонта.

Несоблюдение арендатором названных условий влечет отсутствие у него права требования взыскания стоимости ремонта или проведения зачета.

В данном случае стороны, заключая договор аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012, в пунктах 2.1.7, 3.1.5, предусмотрели, что арендодатель обязуется не производить капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, перепланировку объекта, иные строительные работы на объекте без письменного согласия арендатора. В случае инициативы арендатора в отношении проведения капитального ремонта, иных строительных работ на объекте, соответствующие расходы возлагаются на арендатора.

Пунктом 3.1.6 договора установлено, что арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет произвести реконструкцию на объекте (включая реконструкцию теплоузла и электрощитовой) и направить на комиссию все необходимые документы для согласования арендодателем проведенной арендатором реконструкции объекта в установленном законодательством РФ порядке. При получении письменного согласия арендодателя произвести перепланировку, переоборудование объекта, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект (пункт 3.2.7).

Таким образом, условиями договора аренды на арендатора не возлагалась обязанность осуществления капитального ремонта имущества, срок проведения капитального ремонта не установлен.

В соответствии с актом приема-передачи недвижимого имущества от 20.06.2012 к указанному договору (пункт 4.3 договора), ИП Михайленко А.И. передал, а ЗАО "Тандер" приняло во временное владение и пользование нежилые помещения NN 1 - 17, 19 - 28, 31, 35, 2а, 7а, общей площадью - 412,2 кв. м, расположенные на первом этаже в части помещения "1" в двухэтажном здании "Б", находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1 "В". Согласно пункту 2 акта "техническое состояние объекта на момент передачи удовлетворительное, текущего и капитального ремонта не требуется". Указанный акт был составлен с участием представителей арендодателя и арендатора, а также подписан ими без замечаний и возражений.

Доказательств того, что нежилые помещения были переданы в аренду в состоянии, которое исключало бы возможность их использовать по назначению, а также доказательств, свидетельствующих об извещении арендодателя об обнаружении недостатков, которые не могли быть установлены при осмотре имущества, истцом в ходе судебного разбирательства не представлено (статьи 65 и 9 АПК РФ).

Также, в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих факт его обращения к ответчику с претензиями по состоянию помещений и необходимости проведения осмотра помещений для определения видов подлежащих выполнению работ, а также доказательств, подтверждающих, что ответчиком принимались выполненные работы, либо последний одобрил производство указанных работ после их осуществления.

Таким образом, истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих осуществление им действий, предусмотренных в пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса РФ, а также доказательств неисполнения ответчиком обязанности по предоставлению в аренду имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом первой инстанции, ЗАО "Тандер" в нарушение пункта 6.4 договора аренды N КурФ-1/263/11 недвижимого имущества с оборудованием от 17.06.2012 отказался от исполнения условий договора и 03.03.2012 передал ИП Михайленко А.И. арендуемые помещения в двухэтажном здании "Б", находящемся по адресу: г. Курск, пр-т Кулакова, д. 1 "В", о чем составлен акт, в котором указано на отсутствие помещения: NN 1 - 9; 11 - 17; 21 - 28; 35; 2а и 7а.

В акте от 03.03.2012 также зафиксировано, что на момент передачи помещения в нем демонтированы: радиаторы системы