Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу n А08-1279/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

424 руб. 60 коп.

Согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, действующее в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 275-О-О).

Физические и юридические лица, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их, в том числе в суде, на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость; в таком случае кадастровая стоимость устанавливается равной рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке (Федеральный закон от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в новой редакции ФЗ-167 от 22.07.2010 - глава III.1).

В соответствии с  правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 №913/11, права лица, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения  кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. Такое требование не связано с оспариванием действий органа кадастрового учета и подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации может быть назначена экспертиза.

В настоящее время пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации действует в редакции Закона № 167-ФЗ, согласно которому в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку кадастровая стоимость земли влияет на размер арендной платы и выкупную стоимость земельного участка, ее установление в завышенном размере нарушает права и законные интересы собственника и препятствует нормальному осуществлению предпринимательской деятельности.

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998                   № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде(действовавшей на момент принятия искового заявления к производству).

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из письменных доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

По ходатайству третьего лица- администрации Яковлевского района Белгородской  области, определением от 20.06.2014 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту-оценщику Белгородской Торгово-промышленной палаты Ходыкиной Г.И.

Согласно заключению № 067.04-0599 от 18.09.2014 эксперта-оценщика Белгородской Торгово-промышленной палаты Ходыкиной Г.И., полученному в результате проведения судебной экспертизы в ходе рассмотрения настоящего дела, рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2011 составляет:

 - земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для размещения производственной базы, общая площадь 29 874 кв.м, кадастровый номер 31:10:1006002:3, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г.Строитель, ул.Заводская, д. 18- 25 363 026 руб.;

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации размещения производственной базы, общая площадь 23 220 кв.м., кадастровый номер 31:10:1006002:4, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г.Строитель, ул.Заводская, д. 18- 20 758 680 руб.

Заявитель жалобы не согласен с выводами экспертного заключения, поскольку считает, что экспертом проигнорированы положения действующего законодательства РФ регулирующего производство судебной экспертизы, стандарты оценочной деятельности, а именно из представленного документ не следует, каковым представленный документ является, по мнению истца, заключение не содержит полной информации о приведенных экспертом  аналогов, считает, что экспертом были привлечены иные эксперты риэлтерских агентств, отсутствуют ссылки на обоснование корректировок на торг и площадь участка, отсутствует расчет корректировки на инфраструктуру, в связи с чем, заявил ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорных земельных участков. Также, по мнению истца, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности, эксперту не разъяснены его права.

Указанные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно пункту 19 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 №256, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять  требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Экспертом при составлении заключения, по мнению суда, не был нарушен принцип достаточности.

Содержание заключения эксперта не допускает неоднозначного толкования и в полной мере отвечает принципу однозначности, предусмотренному пунктом 4 ФСО №3, утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254.

В порядке пункта 20 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом закон устанавливает право оценщика самостоятельно применять методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно пункту 14 ФСО № 1 объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

По мнению суда, выбор объектов-аналогов осуществлен экспертом- оценщиком Ходыкиной Г.И. посредством анализа рынка недвижимости выявления, ценообразующих факторов, выбора сопоставимых объектов с объектами оценки, принадлежащих одному сегментному рынку, с учетом того, что число продаж земельных участков ограничено. В оспариваемом заключении эксперта по каждому объекту- аналогу собрана и определена достаточная и достоверная информация: рыночная стоимость объектов- аналогов, площадь, категория земель, экономические характеристики, условия финансирования сделки и продажи, улучшения земельного участка, местоположение, конфигурация, транспортная доступность, наличие инфраструктуры.

Из представленного в материалы дела заключения эксперта следует, что для сравнения были отобраны аналоги с разной ценой предложения, расположенные в  одном населенном пункте со спорными земельными участками, имеющие одно целевое назначение и разрешенное использование, одинаковую инфраструктуру, имеющие одинаковый вид права. При этом экспертом учтены различия в площади участков, произведена корректировка цен сопоставимых объектов в соответствии с имеющимися различиями между ними и оцениваемыми объектами.

В соответствии с абзацем 6 пункта 19 ФСО N 1 если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.

Судебная коллегия полагает, что специалисты (эксперты) в смысле вышеуказанной нормы пункта 19 ФСО N 1 оценщиком при проведении оценки не привлекались. Исходя из текста заключения эксперта, при проведении оценки эксперт использовал данные опроса специалистов по продаже коммерческой недвижимости Белгородской области и города Белгорода для того, чтобы с учетом собственного опыта вынести свое суждение по вопросам оценки и необходимой корректировки.

Таким образом, с учетом того, что объекты оценки имеют свою специфику и не являются типичными для рынка недвижимости, при проведении расчетов экспертом обосновано был проведен анализ и внесены соответствующие корректировки.

С учетом того, что искомая рыночная стоимость как действительная цена земельного участка должна отражать стоимость участка на отрытом рынке с ориентацией на фактическое использование, по мнению суда, оценщиком выбраны сходные по характеристикам объекты-аналоги, в отношении отличий проведена корректировка с учетом введенной экспертом шкалы корректировок. Приведенная экспертом информация в отношении объектов-аналогов является доступной, источники информации указаны в заключении (пункт 10 ФСО N 3). Достоверность данной информации истцом не опровергнута.

Рыночная стоимость спорных земельных участков определена экспертом по состоянию на 01.01.2011, то есть на дату проведения государственной кадастровой оценки земель.

У судебной коллегии отсутствуют основания сомневаться в достоверности и правильности выводов экспертизы, суд также отмечает, что эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Применительно к статье 24.19 Федерального закона от 29.07.1998                             № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действовавшей на момент принятия искового заявления к производству), основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости могут являться:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

По сути, истец заявляя о назначении по делу повторной судебной экспертизы, по существу выражает несогласие с выводами содержащихся в заключении эксперта №067.04-0599 от 18.09.2014, в части определения размера рыночной стоимости спорных земельных участков, что само по себе не влечет необходимости в проведении повторной экспертизы.

Таким образом, с учетом положений статей 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (действовавшей на момент принятия искового заявления к производству), суд области правомерно счел возможным установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 29 874 кв. м. с  кадастровым номером 31:10:1006002:3, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г.Строитель, ул.Заводская, д. 18, равной его рыночной стоимости в размере 25 363 026 руб. по состоянию на 01.01.2011; земельного участка площадью 23 220 кв. м., с кадастровым номером 31:10:1006002:4, расположенного по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г.Строитель, ул.Заводская, д. 18, равной его рыночной стоимости в размере 20 758 680 руб. по состоянию на 01.01.2011.

Заявленные истцом требования, по существу, имеют своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельных участков на их рыночную стоимость.

Суд области правомерно указал, что исходя из правовой позиции, указанной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 по делу № А27-4849/2010, согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта, в связи с чем оснований для удовлетворения иска в части требования обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по  Белгородской области с даты вступления решения суда в законную силу изменить внесенную в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости не имеется.

Таким образом, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, полагая указанное решение законным и обоснованным.

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.   

Обстоятельства дела установлены судом  верно и в полном объеме.

Нормы материального права судом области применены правильно. Нарушений арбитражным судом области норм процессуального права, являющихся в силу  части 4  статьи   270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.                             

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 112, 268, 269 ч. 1, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый