Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 по делу n А35-1735/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

«Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно статье 3 названного Закона для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу №А35-11326/2010 установлено, что нежилое помещение муниципального нежилого фонда использовалось с 01.12.2005 по 01.10.2007 ООО «УНИФАРМ» на праве аренды на основании договоров аренды от 01.12.2005 и от 01.01.2007 №2616, заключенных последним с Комитетом; а с 01.10.2007 - ООО «Медфарм» (правопреемником ООО «УНИФАРМ», образованным в результате реорганизации в форме выделения) на праве аренды на основании договоров от 01.10.2007 и 01.01.2008 № 3639.  

Сведений о том, что спорное имущество вопреки требованиям статьи 611 ГК РФ было передано арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, материалы дела не содержат.

Из акта приема-передачи в аренду спорного помещения от 01.01.2008г., составленного к договору аренды №3639 от 01.01.2008г.,  не следует, что названное в нем помещение было передано истцу в неудовлетворительном состоянии. Оговорок арендатора относительно дефектов арендуемого помещения указанный акт приема-передачи не содержит.  

Законом бремя содержания имущества возложено на его собственника (статья 210 ГК РФ). Исключение из этого правила, как указано в приведенной норме, должно быть специально установлено законом или договором.

Так, в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность содержать арендованное имущество может быть возложена соглашением сторон на арендатора.

Недостатки, возникшие в период действия договора аренды, требующие как текущего, так и капитального ремонта спорного помещения, подлежали устранению за счет арендатора в соответствии с правилами пунктов 1, 2 статьи 616 ГК РФ, условий договора аренды (пункты 3.2.4, 3.2.5). Доказательства, подтверждающие наличие таких недостатков, а именно заключение эксперта (строительно-техническая экспертиза № 126/14; постановление Администрации города Курска от 28.01.2009 №66 и от 07.06.2008 №1287,  акты  о залитии помещения и переписка КУМИ г. Курска (т.2,л.д. 90-105), обоснованно не были приняты судом первой инстанции.

Как следует из пункта 2 статьи 224 ГК РФ, пункта 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.

Заключая договор купли-продажи муниципального имущества от 22.02.2011 № 09-2011/02/В, стороны прекратили арендное обязательство на будущее время в порядке пункта 1 статьи 407 ГК РФ (абз. 5 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»). При этом выкупаемое имущество ответчику не возвращалось, оставаясь во владении истца.

Таким образом, из существа спорных отношений следует, что истец, приобретая арендованное помещение, знал о состоянии выкупаемого имущества, которое было учтено при определении цены выкупа в ходе рассмотрения спора между теми же сторонами по делу №А35-7061/2011. Вместе с тем по смыслу пункта 1 статьи 475  ГК РФ его применение допускается лишь в случае неосведомленности покупателя о качестве товара в момент заключения договора.

Оценивая заявленные требования, следует учитывать также разъяснения, содержащиеся в пункте 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах». Согласно указанному пункту, если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.  

Так, статья 475 ГК РФ о последствиях передачи покупателю товара ненадлежащего качества не исключает право сторон своим соглашением предусмотреть иные последствия названного нарушения.

Пунктом 9 договора купли-продажи муниципального имущества №09-2011/02/В от 22 февраля 2011 года стороны указали, что продавец не несет ответственности за качество и состояние проданного имущества. В акте приема-передачи к договору купли-продажи было указано, что претензий по техническому состоянию стороны не имеют.

Согласно пункту 3 статьи 475 ГК РФ требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

Поскольку из условий договора, существа спорного обязательства следует, что истец вплоть до момента выкупа муниципального имущества нес обязанность по производству капитального и текущего ремонта, его поддержанию в исправном состоянии, недостатки выкупаемого помещения стали следствием ненадлежащего исполнения истцом такой обязанности и не могут служить основанием для требований, заявленных в порядке пункта 1 статьи 475 ГК РФ.  

При этом доказательств, свидетельствующих о том, что исполнить обязанность по содержанию имущества, истец не мог по вине ответчика, в материалы дела не представлено.  

Руководствуясь изложенным, суд первой инстанции по праву отказал в иске.  

Доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.   

         В силу изложенного решение Арбитражного суда Курской области от 08.09.2014 по делу №А35-1735/2014 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.                                     

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу  части 4  статьи   270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.                                                                                             

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.    

Поскольку при обращении с апелляционной жалобой заявителю была предоставлена отсрочка уплаты госпошлины, государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб. подлежит взысканию с ООО «Медфарм» в доход федерального бюджета.          

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Курской области от 08.09.2014 по делу №А35-1735/2014 оставить без изменения, а апелляционную  жалобу – без удовлетворения.      

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Медфарм» в доход федерального бюджета 2 000 руб. государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче апелляционной жалобы.    

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья:                                      А.И. Поротиков

  Судьи                                                                                Е.Ю. Щербатых

                                                                                             И.Б. Сухова