Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2015 по делу n А35-10845/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

11 февраля 2015 года                                                   Дело №А35-10845/2013

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 6 февраля 2015 года

Постановление в полном объеме изготовлено 11 февраля 2015 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                  Протасова А.И.,

судей                                                                           Семенюта Е.А.,    

                                                                                     Миронцевой Н.Д.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бутыриной Е.А.,   

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью «БК-групп»: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Администрации города Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   Общества с ограниченной ответственностью «БК-групп» (ОГРН 1114632002430, ИНН 4632130548) на решение Арбитражного суда Курской области от 26.11.2014 по делу № А35-10845/2013 (судья Арцыбашева Т.Ю.) по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «БК-групп» к Администрации города Курска (ОГРН 1034637011694, ИНН 4629018874) о признании недействительным постановления Администрации от 26.09.2013 № 3309 в части и взыскать судебные расходы, понесенные на уплату государственную пошлину,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «БК-групп» (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Администрации города Курска о признании недействительным постановления Администрации города Курска от 26.09.2013 №3309 с момента его издания в части признания утратившим силу постановления Администрации города Курска от 18.04.2013 №1225 «О предоставлении в аренду земельного участка по ул. Володарского, д.53 ООО «БК-групп» в аренду», указания Земельному комитету города Курска подготовить соглашение о расторжении договора от 15.05.2013 №141047ю аренды земельного участка в городе Курске с даты расторжения договора аренды помещения муниципального нежилого фонда, взыскании судебных расходов, понесенных на уплату государственную пошлину.

Дело рассматривалось с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска.

Решением суда от 26.11.2014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество с ограниченной ответственностью «БК-групп» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на то, что исходя из фактических обстоятельств, а также договорных и законодательных норм, правовые основания для одностороннего досрочного внесудебного расторжения Комитетом  договора аренды  от 10.04.2013 № 4504 отсутствуют. На момент вынесения оспариваемого постановления договор аренды являлся действующим.  Представление прокуратуры от 22.08.2013  № 07-02-2012  не содержит фактов нарушения законодательства ни ООО «БК-групп», ни администрацией г. Курска в отношении здания и земельного участка по адресу: г. Курск, ул. Володарского, 53. Ссылка на представление прокуратуры в постановлении  не применима. Факт сноса в ноябре  2014 года объекта недвижимости, на который  указывает суд,  не может влиять на решение о нарушении прав ненормативным актом, принятым в сентябре 2013 года.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены  надлежащим образом.

Дело рассматривалось в отсутствие указанных  лиц в порядке ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

Как видно из материалов дела, 10.04.2013 между Комитетом по управлению имуществом города Курска (арендодатель) и заявителем (арендатор) был заключен договор №4504 аренды нежилого помещения муниципального нежилого фонда, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи для использования под офис помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Володарского, д. 53, общей площадью 163,00 кв. м.

Срок действия договора аренды установлен с 10.04.2013 по 08.04.2014, размер арендной платы в год составляет 138 876 руб. 00 коп., в месяц - 11 573 руб. 00 коп.

В пункте 7.5 договора стороны предусмотрели право арендодателя отказаться от исполнения договора и расторгнуть его в одностороннем порядке в определенных случаях, в том числе при использовании объекта не по назначению, указанному в договоре.

Согласно акту приема-передачи от 10.04.2013 заявитель принял от арендодателя с 05.04.2013 вышеуказанный объект 1917 года постройки в удовлетворительном состоянии.

15.05.2013 на основании постановления Администрации города Курска от 18.04.2013 № 1225 между земельным комитетом города Курска и ответчиком был заключен договор № 141047ю аренды земельного участка в городе Курске, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 46:29:102270:325 площадью 821,00 кв. м по адресу: г. Курск, ул. Володарского, д. 53, был предоставлен ООО "БК-групп" для использования в целях аренды для административной деятельности (офис), сроком с 18.04.2013 по 16.04.2014.

16.09.2013 специалистом Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска проведена проверка объекта, переданного заявителю в аренду, в результате которой установлено, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии, арендуемый объект не используется по назначению, о чем составлен соответствующий акт.

18.09.2013 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в адрес общества было направлено уведомление об одностороннем расторжении договора аренды, в связи с неисполнением пунктов 1.1., 3.3.20, 3.3.21 и на основании пункта 7.5 договора. ООО «БК-групп» было также предложено в течение десяти дней с момента получения данного уведомления освободить арендуемое помещение и передать его по акту приема-передачи арендодателю.

26.09.2013 Администрацией города Курска принято постановление №3309, в соответствии с которым, наряду с другими, признано утратившим силу постановление Администрации города Курска от 18.04.2013 №1225 «О предоставлении в аренду земельного участка по ул. Володарского, д. 53 ООО «БК-групп» в аренду», содержащее также в пункте 2 указание Земельному комитету города Курска подготовить в том числе соглашение о расторжении договора № 141047ю аренды земельного участка в городе Курске с даты расторжения договора аренды помещения муниципального нежилого фонда.

Считая постановление Администрации города Курска от 26.09.2013 №3309 в оспариваемой части недействительным, ООО «БК-групп» обратилось в Арбитражный суд Курской области с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое постановление Администрации города Курска от 26.09.2013 не нарушало и права и законные интересы заявителя и в момент его принятия.

Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами суда, считает их правомерными,  обоснованными и полагает необходимым при рассмотрении данного спора руководствоваться следующим.

Из оспариваемого в части постановления видно, что его принятие обусловлено расторжением комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска договора аренды помещений муниципального нежилого фонда, представлением прокуратуры города Курска от 22.08.2013 года № 07-02-2013.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как было установлено судом области и подтверждается материалами дела, Общество помещение не занимает и не использует в связи с ненадлежащим его физическим состоянием.

На момент рассмотрения спора истек срок договора аренды, земельный участок для реконструкции объекта Обществу в установленном законом порядке не предоставлялся, разрешение на реконструкцию объекта также не получено.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БК-групп» (ответчик) об обязании освободить занимаемое нежилое помещение муниципального нежилого фонда города Курска площадью 163,0 кв.м, расположенное по адресу: г. Курск, ул.Володарского, 53, и передать по акту приема-передачи комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска.

Делу присвоен номер А35-698/2014.

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.05.2014 по делу №А35-698/2014 исковые требования Комитета были удовлетворены.

В ходе рассмотрения дела №А35-698/2014 было установлено, что пунктом 3.3.11 договора аренды было предусмотрено, что стороны предусмотрели обязанность арендатора производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Капитальный ремонт переданного в аренду объекта ответчиком не производился, объект по назначению ООО «БК-групп» не использовался. Согласно отчету №02/10/12 об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (нежилого здания, расположенного по адресу: г.Курск, ул. Володарского, 53), выполненного независимым оценщиком 02.10.2012 по заказу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, содержащего технический паспорт объекта по состоянию на 30.03.2012 усматривается, что здание на момент оценки находилось в неудовлетворительном аварийном состоянии, что исключало использование его по назначению без полного капитального ремонта, однако ответчик принял объект по акту приема-передачи без замечаний.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2014 решение по делу № А35-698/2014 от 19.05.2014 было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба общества без удовлетворения.

В соответствии с ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Предметом спора по делу № А35-698/2014 был возврат имущества, а не расторжение договора аренды. Оценка довод сторон о состоянии договорных отношений на момент принятия оспариваемого в части постановления не соответствует предмету спора, избранному заявителем в качестве способа защиты нарушенного права, а также, по мнению суда, выходит за пределы полномочий суда при рассмотрении дела по правилам главы 24 АПК РФ.

Таким образом, исчерпывающих доказательств признания договора аренды от 10.04.2013 №4504 действующим на момент принятия оспариваемого в части постановления заявителем в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

Из пункта 3.3.11 договора аренды следует, что стороны предусмотрели обязанность арендатора производить капитальный ремонт объекта, вызванный неотложной необходимостью с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Капитальный ремонт переданного в аренду объекта ответчиком не производился, объект по назначению ООО «БК-групп» не использовался.

После проведенной 16.09.2013 проверки в адрес ответчика 18.09.2013 было направлено уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке на основании пункта 7.5 договора, в связи с невыполнением условий договора аренды, содержащее требование о возврате помещения, которое ответчиком получено 26.09.2013, однако объект по акту приема-передачи возвращен не был.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Материалами дела подтверждается и не было опровергнуто при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, что ответчик помещение не занимает и не использует в связи с ненадлежащим его физическим состоянием.

На момент рассмотрения спора истек срок договора аренды, земельный участок для реконструкции объекта ответчику в установленном законом порядке не предоставлялся, разрешение на реконструкцию объекта  получено не было.

Следовательно, пункт 2 постановления от 26.09.2013 в части указания Администрации Земельному комитету города Курска подготовить соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 15.05.2013 №141047ю, является законным и обоснованным, соответствующим принципу земельного законодательства, устанавливающему единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Кроме того, как было установлено судом первой инстанции, 10.11.2014 между комитетом жилищно-коммунального хозяйства города Курска и ООО «ЭКСПРЕССТЕХНИКА» заключен муниципальный контракт №0144300004114000187-0222434-01 предметом которого является снос здания по адресу: г. Курск, ул. Володарского, д. 53.

Согласно акту от 12.11.2014, указанный объект недвижимости снесен, территория им занимаемая очищена.

Следовательно, у ООО «БК-групп» ранее возникло право в силу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации пользоваться земельным участком только в объеме, необходимом для использования переданного в аренду муниципального имущества. Никакого самостоятельного права на пользование спорным земельным участком у ООО «БК-групп» не возникало.

Оспариваемое постановление Администрации города Курска от 26.09.2013 не нарушало и права и законные интересы заявителя и в момент его принятия, с учетом статуса спорного объекта недвижимости по адресу: г.Курск, ул. Володарского, д. 53, выраженного отсутствия волеизъявления арендодателя на продолжение арендных отношений