Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2015 по делу n А08-6090/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Следовательно, исключительность закрепленного в статье 36 Земельного кодекса права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, лицу, не являющемуся собственником этого объекта.

В статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации установлен специальный порядок, при котором в случае разрушения здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Уполномоченные органы вправе продлить этот срок.

По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 39 нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.12.2009 N 6811/09 по делу N А51-6986/0834-156, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.06.2010 N 292/10 по делу N А51-10601/20081-325).

В соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом  арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности (Постановление Президиума ВАС РФ от 20.11.2012 N 2013/12 по делу N А41-11344/11).

При вынесении решения суд области указал, что оспариваемому распоряжению главы администрации Борисовского района ранее была уже дана судебная оценка при рассмотрении дела № А08-4576/2012, судебные акты вступили в законную силу и имеют преюдициальное значение для данного дела ( в названном деле суды указали на отсутствие доказательств регистрации права собственности на здание гаража).

Судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

Здание гаража было приобретено ИП Вакуленко В.М. по договору купли-продажи недвижимого имущества № 92 от 04 октября 2000 года на аукционе, проведенном ГСУ «Фондом государственного имущества Белгородской области» по продаже арестованного имущества организации - должника Закрытого акционерного общества «Автотранспортное предприятие «Белгородагропромстрой», что подтверждается итоговым протоколом по результатам проведения аукционных торгов по продаже арестованного имущества организации должника «БАПС», составленным продавцом ГСУ - «Фондом государственного имущества Белгородской области».

Ответчиками по делу не оспаривается факт нахождения нежилого здания - гаража, общей площадью 525,3 кв.м., принадлежащего истцу на праве собственности, на земельном участке площадью 1252 кв.м. с кадастровым номером 14:0604043:18, адрес (местоположение): Борисовский район, пос.Борисовка, ул.Коминтерна, 39«а»/2.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 28.05.2013 по делу А08-784/2013 суд обязал Управление Росреестра по Белгородской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности к ИП Вакуленко В.М. на ряд объектов недвижимого имущества, в том числе указанный выше гараж.  Указанное решение суда вступило в законную силу.

Таким образом, в настоящий момент изменились обстоятельства, установленные судом в рамках дела №А08-4576/2012, в связи с чем указанное решение суда не может иметь преюдициальное значение для данного дела.

Судебная коллегия также не может согласиться с выводом суда области о том, что поскольку нежилое здание гаража общей площадью 525, 3 кв.м., принадлежащее истцу на праве собственности, согласно выводов эксперта, находится в стадии разрушения, ИП Вакуленко В.М. не наделен преимущественным правом, предусмотренным ч.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ, на приватизацию или аренду земельного участка, на котором расположен его объект недвижимости, при этом применена аналогия с незавершенным строительством объектом.

Как следует из материалов дела, в 1992 году АТП «Белгородагропромстрой» был предоставлен на праве бессрочного (постоянного) пользования земельный участок площадью 0,62га. для размещения производственной базы, расположенному по адресу: Белгородская область, Борисовский район, пос.Борисовка, ул.1 Мая, 100, что подтверждается Свидетельством на право бессрочного (постоянного) пользования землей №10 от 30 августа 1992 года, которое находится в материалах дела.

В силу п. 1 ст. 45 Земельного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены ст. 53 названного Кодекса.

Из содержания ч. 3 ст. 53 ЗК РФ следует, что при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком лицу, обладающему этим правом, надлежит обратиться с заявлением об отказе от права на земельный участок в соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Согласно п. 4 ст. 53 ЗК РФ при отказе от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, на основании заявления об отказе от права на земельный участок в месячный срок со дня получения такого заявления принимает решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или права пожизненного наследуемого владения земельным участком.

Ответчиками не представлено доказательств того, что лицо обладающее правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком обращалось в исполнительный орган местного самоуправления с заявлением об отказе от данного права на спорный земельный участок и исполнительным органом местного самоуправления было принято решение о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что ИП Вакуленко В.М. сохранил право на аренду или приватизацию земельного участка в той части, которая необходима для использования и эксплуатации нежилого здания.

Из пояснений ИП Вакуленко В.М. следует, что право аренды предпринимателю необходимо для эксплуатации нежилого здания.

ИП Скляренко В.В. на момент заключения договора купли-продажи земельного участка №143 от 11.06.2010 не являлся собственником нежилого здания - гараж, площадью 525,3 кв.м., с кадастровым номером 31:14:0000000:0000:14:215:002:154000630. Право собственности ИП Вакуленко В.В. указанным объектом недвижимости ИП Скляренко В.В. не оспаривается.

Кроме того, ответчики не оспаривали факт, что на спорном земельном участке не имеется объектов недвижимого имущества, которые принадлежат ИП Скляренко В.В. на праве собственности.

В рассматриваемом случае, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка №143 от 11.06.2010 на спорном земельном участке находился объект недвижимости (нежилого здания - гараж, площадью 525,3 кв.м., с кадастровым номером 31:14:0000000:0000:14:215:002:154000630), принадлежащие на праве собственности ИП Вакуленко В.В. (правопредшественником является ЗАО «АТП БАПС»), который сохранил исключительное право на аренду или приватизацию спорного земельного участка.

Действие исключительного права правопредшественника ЗАО «АТП БАПС» на приватизацию спорного земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу, не могло быть прекращено договором купли-продажи земельного участка №143 от 11.06.2010.

Как следует из материалов дела, в ЕГРПН указанное нежилое здание – гараж зарегистрировано не как объект незавершенного строительства, а как существующий объект недвижимого имущества: «Гараж. Назначение нежилое. Площадь 525,3 кв.м.».

Кроме того, из заключения землеустроительной  следует, что на спорном земельном участке находится разрушенный объект недвижимости, а не объект незавершенного строительства.

Судебная коллегия полагает, что при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с действующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не имеется. (указанная позиция соответствует правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 22.02.2012   N 71-В11-13).

Суд кассационной инстанции при рассмотрении аналогичного дела (объекты недвижимости, расположены на соседнем земельном участке), указал, что при наличии на земельном участке остатков здания гаража ошибочно применять норма права, касающиеся объекта незавершенного строительства (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.12.2014 по делу №А08-6092/2012).

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что договор купли-продажи земельного участка №143 от 11 июня 2010 года между муниципальным районом «Борисовский район» Белгородской области и ИП Скляренко В.В. является недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд апелляционной инстанции полагает, что в рассматриваемом случае возможно применить последствия недействительности сделки, поскольку при возврате земельного участка Администрации, заявитель сможет реализовать свое право в отношении спорного земельного участка.

Право собственности на спорный земельный участок по договору купли-продажи земельного участка №143 от 11.06.2010 было зарегистрировано в установленном законом порядке за ИП Скляренко В.В. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, так как в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Согласно п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

На основании абз. 2 п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Указание в резолютивной части судебного акта на применение последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки является основанием для внесения записи в ЕГРП согласно разъяснениям, данным в п. 52 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего