Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по делу n А14-5472/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Генерала Лизюкова 54а, со множественностью лиц на  стороне арендатора от 21.07.2008 № 657-08/гз.

Из материалов дела усматривается, что с целью получения разрешения на строительство, в качестве правоустанавливающих документов на земельный участок, площадью  6892 кв.м. в уполномоченный орган Администрации ООО НПП «Сплав» были представлены копия договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне Арендатора №657-08/гз от 21.07.2008, копия дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 14.11.2013.

В соответствии с п.11 ст. 51 ГрК РФ уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления или уполномоченная организация, осуществляющая государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство в том числе проводят проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их разрешенным использованием.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, предмет договора является существенным условием договора. В период действия договора изменение осуществляется по взаимному согласию сторон, если иное не установлено законодательством или соглашением сторон (ст. 450 Гражданского кодекса РФ).

Так как изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора.

Как было верно отмечено судом области, заключив с Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области (арендодатель) дополнительное соглашение об аренде земельного участка по ул. Генерала Лизюкова, 54а как собственник расположенного на указанном земельном участке гаража, ООО НПП «Сплав» не заключало с арендодателем дополнительного соглашения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Пункт 3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако, названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Общество как арендатор не вправе изменять вид разрешенного использования в одностороннем порядке.

Предметом дополнительного соглашения от 14.11.2013 является земельный участок с видом разрешенного использования «подземные гаражи, кафе». Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с одним из видов разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 ЗК РФ.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений ст. 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25 июня 2013 г. N 1756/13.

Таким образом, принимая во внимание изложенные обстоятельства, уполномоченный орган, осуществляющий выдачу разрешений на строительство, не мог выдать разрешение на завершение строительства торгового центра по ул. Лизюкова 54а г. Воронежа, поскольку  строительство торгового центра не является разрешенным видом использования данного земельного участка исходя из соответствующих правоустанавливающих документов, представленных ООО НПП «Сплав».

Апелляционный суд полагает необходимым отметить, что установленная в законе обязанность органов, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство, проводить проверку наличия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, включает в себя не только проверку их наличия в приложенном к заявлению о выдаче разрешения на строительство пакете документов, но и оценку их содержания.

Кроме того, суд области верно обратил внимание, что оспариваемое ПГСК «Союз» разрешение на строительство содержит сведения о том, что Обществу разрешаются работы по завершению строительства торгового центра. Однако ООО НПП «Сплав» не представило арбитражному суду надлежащих доказательств, свидетельствующих о начале строительства торгового центра на земельном участке по ул. Генерала Лизюкова, 54а, таких доказательств не представлено и в суд апелляционной инстанции.

Ссылка ООО НПП «Сплав»  на то обстоятельство, что последнее было единоличным арендатором земельного участка до 2008 года, не может быть принята во внимание, поскольку данное обстоятельство не влияет на рассматриваемые правоотношения, возникшие в более поздний период.

Тот факт, что до даты получения разрешения № RU-36302000-10 от 13.02.2014 на завершение строительства торгового центра, расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Генерала Лизюкова, 54а ООО НПП «Сплав» строительство торгового центра не осуществлялось, не оспаривается лицами, участвующими в деле, а также подтверждается вступившим в силу решением арбитражного суда Воронежской области от 14.11.2013 по делу № А14-1011/2013 по заявлению индивидуального предпринимателя Башкирова Владимира Витальевича к Администрации городского округа город Воронеж о признании незаконным действий, об отмене разрешения на строительство номер RU-36302000-64 от 25.11.2010. Возможности сделать противоположный вывод на основании имеющихся в материалах дела доказательствах, апелляционный суд не имеет.

Довод ООО НПП «Сплав» о том, что строительство торгового центра по ул. Генерала Лизюкова, 54а в г. Воронеже начато последним на основании договора субаренды части земельного участка, который заключен с ПГСК «Союз» был верно отклонен судом области, поскольку указанный документ в качестве правоустанавливающего в уполномоченный орган не предоставлялся, на законность оспариваемого ненормативного акта не влияет.

Согласно подп.2 п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, с заявлением о выдаче разрешения на строительство заявитель направляет в орган, уполномоченный на выдачу решения, градостроительный план земельного участка.

Градостроительный план земельного участка по ул. Генерала Лизюкова, 54а был утвержден приказом заместителя главы Администрации - директора Департамента градостроительства и архитектуры Администрации №840 от 11.07.2011. Одним из требований указанного градостроительного плана земельного участка является соблюдение противопожарных разрывов до существующей застройки.

Как видно из представленных доказательств, на земельном участке по ул. Генерала Лизюкова, 54а расположено принадлежащее ИП Башкирову В.В. нежилое здание с котельной.

Сопоставив план земельного участка в техническом паспорте, принадлежащего ИП Башкирову В.В. здания, (с. 3 технического паспорта инвентарный №5959 от 22.08.2012 ГУП «Воронежоблтехинвентаризация») и разбивочный план из состава проектной документации на строительство торгового центра, суд первой инстанции сделал вывод, что в случае строительства ООО НПП «Сплав» здания торгового центра между котельной и торговым центром не будут соблюдены противопожарные расстояния, предусмотренные таблицей 1 свода правил СП 4.13130 "Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям", утвержденного Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288.

Данный вывод подтверждается заключением по анализу противопожарных расстояний, выполненным ООО «Экспертная компания Аудит-ЧС», имеющим  свидетельство об аккредитации в качестве организации, осуществляющей деятельность по проведению расчетов по оценке пожарного риска от 03.12.2010 № 660/В/0036. В указанном заключении содержится вывод о том, что между зданием торгового центра и котельной в литере А6 принадлежащего ИП Башкирову В.В. здания отсутствуют достаточные противопожарные разрывы, предусмотренные Техническим регламентом о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон 123-ФЗ от 22.07.2008).

На основании изложенного, арбитражный суд пришел к правомерному выводу о том, что оспариваемое разрешение на строительство № RU 36302000 от 13.02.2014 выдано уполномоченным органом Администрации городского округа город Воронеж ООО НПП «Сплав» с нарушениями ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, что свидетельствует о его недействительности.

Доводы заявителей жалоб о том, что  помещение котельной литер А6, расположенное по адресу: г. Воронеж ул. Г. Лизюкова 54а является самовольной постройкой, что в свою очередь свидетельствует об отсутствии нарушений соответствующих норм противопожарной безопасности, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку доказательств, подтверждающих, что данный объект недвижимости в установленном законом порядке признан самовольной постройкой ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено.

Суд апелляционной инстанции находит, что представленные ООО НПП «Сплав» в апелляционный суд дополнительные  документы не подтверждают правомерность позиции данного лица. Так, постановление исполнительного комитета администрации города Воронежа от 22.12.2000 №1163 свидетельствует лишь о разрешении проектирования торгового центра. Справка ООО «Центринвест» от 23.05.2013 подтверждает лишь то обстоятельство, что данное общество является разработчиком проекта торгового центра. Лист проекта  на подземные гаражи  имеет только отметки, сделанные представителем ООО НПП «Сплав» с указанием на «объект незавершенного строительства», что безусловно не свидетельствует о факте его наличия.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает возможным принять во внимание выводы, изложенные в судебных актах по делу №А14-7485/2014 (решение арбитражного суда области от 01.10.2014, постановление апелляционного суда от 16.12.2014) по заявлению ИП Башкирова В.В. к ООО НПП «Сплав» о признании зарегистрированного права на объект незавершенного строительства отсутствующим. Так, суды пришли к выводу, что   право аренды на земельный участок с кадастровым номером 36:34:02 03013:0021, на котором расположен объект незавершенного строительства, у ООО НПП «Сплав» отсутствует. В судебных актах отмечено, что данный объект фактически является не самостоятельным объектом незавершенного строительства, а несущими (усиленными) конструкциями (фундаментом) подземных гаражей ПГСК «Союз».

Доводы заявителей жалоб о том, что ПГСК «Союз» не доказано нарушение его прав и законных интересов оспариваемым ненормативным актом, отклоняются апелляционной коллегией, поскольку строительство торгового центра на земельном участке над подземными гаражами создает опасность возникновения чрезвычайной ситуации ввиду того, что проект торгового центра не соответствует нормам законодательства о противопожарной безопасности.

Ссылки заявителей жалоб на то, что оспариваемое разрешение выдано компетентным органом Администрации в соответствии с ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, а не в соответствии с ч.20 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации.,  собственники ПГСК «Союз» выразили свое письменное согласие на строительство торгового центра над подземными гаражами, изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка не могут быть приняты апелляционным судом в качестве оснований подтверждающих законность разрешения  № КГ-363020000-10 от 13.02.2014.

Доводы Общества, Администрации о том, что земельный участок по ул. Генерала Лизюкова 54а г. Воронеж, которым владеет ООО НПП «Сплав», был предоставлен последнему на законных основаниях для строительства подземных гаражей и торгового центра подлежат отклонению за несостоятельностью.

Исходя из изложенного, апелляционный суд находит, что ссылки на иные документы, в т.ч. разрешительную, проектную документацию не могут повлиять на исход спора и правомерность сделанных судом области выводов.

Иные доводы апелляционных жалоб, исследованные судом апелляционной инстанции, фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были предметом исследования и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная правовая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Иных доводов, опровергающих выводы суда области, в  апелляционной инстанции не заявлено.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Апелляционная инстанция находит, что  при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права.

С учетом сделанных выводов апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения требований заявителей