Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2014 по делу n А35-4341/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

26 декабря 2014 года                               Дело № А35-4341/2014

город Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2014 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2014 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Миронцевой Н.Д.,

судей                                                                             Донцова П.В.,

                                                                                             Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поповой Е.В.,

при участии:

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от закрытого акционерного общества «Сейм-Агро»: Селютин П.Л., представитель по доверенности 46 АА 0575450 от 24.04.2014, паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 08.10.2014 по делу № А35-4341/2014 (судья Лымарь Д.В.), по заявлению закрытого акционерного общества «Сейм-Агро» (ОГРН 1114611000283) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614) об оспаривании решений,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Сейм-Агро» (далее – ЗАО «Сейм-Агро») обратилось в арбитражный суд с заявлением, с учетом его уточнения, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее – Управление, регистрирующий орган) о признании недействительным решения Управления о приостановлении государственной регистрации договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8 «б»), выраженного в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/069/2014-270 от 21.04.2014, решения Управления об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8 «б»), выраженное в Сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды № 01/069/2014-270 от 23.05.2014, об обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8 «б») на основании заявления ЗАО «Сейм-Агро» от 04.04.2014.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 08.10.2014 заявленные требования удовлетворены. Принимая указанное решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Не согласившись с решением суда, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить, принять новый судебный акт.

При этом заявитель апелляционной жалобы полагает необоснованным вывод суда о том, что представленный на государственную регистрацию договор аренды не содержит признаков договора найма жилого помещения.

Считает, что критерием разграничения договоров аренды и найма является субъект.

Представитель ЗАО «Сейм-Агро» доводы апелляционной жалобы отклонил, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление в судебное заседание апелляционной инстанции   явку своих представителей не обеспечило. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в  отсутствие  его представителей в порядке статей 156 и 266 АПК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлено следующее.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 46 АП №109200 от 13.03.2014 ЗАО «Сейм-Агро» является собственником объекта права – двухкомнатной квартиры, назначение – жилое, общей площадью 49,7 кв.м., расположенной по адресу: РФ, Курская область, город Курск, ул. Комарова, д.8-б, кв.131.

Между ЗАО «Сейм-Агро» (Арендодатель) и гражданином РФ Шагаевым А.Ю. (Арендатор) 18.03.2014 был заключен договор аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – квартиру общей площадью 49,7 кв.м., расположенную по адресу: РФ, Курская область, город Курск, ул.Комарова, д.8-б, кв.131, для проживания Арендатора и членов его семьи.

В соответствии с пунктом 1.4 договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 срок действия договора определен на период с 18.03.2014 по 18.03.2024.

В соответствии с пунктом 1.7 договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 по истечении срока аренды квартира переходит в собственность Арендатора при условии внесения Арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

           В соответствии с пунктом 3 договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014, за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5 000 руб. в месяц.

         Выкупная цена квартиры составляет 2 500 000 руб. Не позднее 7-го числа каждого месяца, начиная со дня заключения Сторонами договора, Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке 25 000 руб., из которых 20 000 руб. – платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 5000 руб. – арендная плата за пользование квартирой.

          ЗАО «Сейм-Агро» и гражданином РФ Шагаевым А.Ю. 18.03.2014 подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому Арендодатель передал, а Арендатор принял квартиру общей площадью 49,7 кв.м., расположенную по адресу: РФ, Курская область, город Курск, ул. Комарова, д.8-б, кв.131, для проживания Арендатора и членов его семьи.

ЗАО «Сейм-Агро» в лице своего представителя Селютина П.Л., действующего на основании доверенности от 10.07.2013 №5Д-2811, 04.04.2014 обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014.

Управлением 21.04.2014 принято решение о приостановлении государственной регистрации договора аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8 «б»), выраженное в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/069/2014-270 от 21.04.2014.

Основанием для приостановления государственной регистрации послужило возникновение у государственного регистратора сомнений о наличии оснований для государственной регистрации представленного договора аренды, с учетом положений части 2 статьи 30 ЖК РФ и части 2 статьи  671 ГК РФ.

          Управлением, с учетом положений части 2 статьи 30 ЖК РФ и части 2 статьи 671 ГК РФ, в решении о приостановлении регистрации сделан вывод о том, что, поскольку жилое помещение используется не как место пребывания, а как место жительства (постоянное, временное), то подлежит применению не договор аренды, а договор найма жилого помещения, в связи с чем представленный договор аренды помещения №3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 не подлежит государственной регистрации.

          Управлением 23.05.2014 принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды помещения № 3 (с правом последующего выкупа) от 18.03.2014 (квартиры № 131, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8 «б»), выраженное в Сообщении об отказе в государственной регистрации договора аренды № 01/069/2014-270 от 23.05.2014.

ЗАО «Сейм-Агро», полагая приостановление и последующий отказ в регистрации договора незаконными, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, выслушав мнение представителя Общества, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Принимая решение, суд правильно руководствовался частью 1 статьи 131, статьями 421, 422, 427, 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), частью 1 статьи 2, частью 1 статьи 12, частью 1 статьи 13, частью 1 статьи 16, частью 1 статьи 17, частью 1 статьи 18, частью 1 статьи 19, частью 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», частями 1, 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), принимал во внимание разъяснения, содержащиеся в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 16 от 14.03.2014 «О свободе договора и ее пределах».

  В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о государственной регистрации) основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; свидетельства о праве на наследство; вступившие в законную силу судебные акты; акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.  

Статьей  13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что  государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:

прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Из пунктов 32, 33 Методических рекомендаций      по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом  Минюста РФ от 01.07.2002 N 184, следует, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

 Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

 принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной