Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2014 по делу n А08-4388/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

базы, применительно к  статье 33 Земельного кодекса РФ.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ предусмотрена обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Однако доказательств того, для использования приобретенных по договору №1 купли-продажи имущества от 26.01.2004 четырех нежилых зданий необходим земельный участок более 4 342 кв.м, истцом не представлено.

В подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ, частью 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса.

Из указанных положений следует, что объективное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений установлено законодательно, поэтому его дополнительного подтверждения в судебном порядке не требуется.

Поскольку земельный участок площадью 10 100 кв.м, расположенный по адресу: г. Белгород, восточный район города, кадастровый номер 31:16:02 19 009:0003, на момент продажи принадлежал ФГУ «Управление Белгородмелиоводхоз» на праве постоянного (бессрочного) пользования к ООО «СПАКО-ИНВЕСТ» перешло право постоянного (бессрочного) пользования частью этого участка, занятого приобретенными объектами с учетом площади, необходимой для их использования.

Однако право собственников недвижимости не является безусловным, его фактическая реализация конкретным субъектом права возможна лишь в порядке, установленном Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами, в частности Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Пунктом 7 статьи 36 Земельного кодекса РФ установлено, что границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков, естественных границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, под которым абзацем третьим статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 №28 "О государственном земельном кадастре" понимается описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других участков.

Статьей 14 и пунктом 8 статьи 19 названного Федерального закона установлено, что момент определения возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета определяется датой внесения соответствующей записи в Реестр.

С момента проведения кадастрового учета названный земельный участок обладает индивидуальными признаками, описанными в Едином государственном реестре земель земельных участков, по которым можно определить его местоположение, границы, площадь, целевое назначение и иные характеристики.

Из материалов дела усматривается, что на основании  Распоряжением Росимущества в Белгородской области №293-р от 17.10.2011  обществу предоставлен за плату в собственность земельный участок площадью 4 342 кв.м, с кадастровым номером 36:16:0219009:18, для дальнейшей эксплуатации производственной базы. На основании данного распоряжения между сторонами заключен договор №6 купли-продажи находящегося в федеральной собственности земельного участка от 16.12.2011. В пределах именного данного земельного участка, являющегося предметом договора купли-продажи от 16.12.2011, располагаются объекты недвижимости, приобретенные по договору от 26.01.2004

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 154 Гражданского кодекса РФ сделки могут быть двух - или многосторонними (договоры) и односторонними.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Согласно часть 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (часть 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ).

В силу статьи 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Запись о земельном участке 36:16:0219009:18  в единый государственный реестр земель (государственный кадастр недвижимости) внесена 07.11.2008, а в 2011  году данный земельный участок учтен в кадастре недвижимости как прошедший межевание, по результатам которого площадь земельного участка определена в размере 4 342 кв. м, составлена схема границ земельного участка, отраженная на листе №2 кадастрового плана земельного участка от 23.11.2011 №3100/301/11-52567,  согласно которому площадь земельного участка соответствует материалам межевания.

При таких обстоятельствах земельный участок мог выступать объектом гражданских прав, в том числе права собственности, в связи с чем правомерно явился предметом спорного договора. Указанное свидетельствует о том, что к моменту заключения договора купли-продажи земельный участок не претерпел изменений, касающихся его площади или границ. Оснований считать условия о предмете договора не согласованными не имеется.

Истец, заключая оспариваемый договор, возражений относительно предоставления в собственность земельного участка площадью 4 342 кв.м не заявил, распоряжение №49-р от 07.03.2008 о предоставлении земельного участка в указанном размере не оспорил. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Пунктом 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Доводы истца о том, что для обслуживания приобретенных в 2004 году четырех объектов недвижимого имущества необходим земельный участок большей площади, чем 4 342 кв.м, были предметом судебной оценки в рамках дела №А08-1309/2013, а выводы, сделанные судом в решении от 29.10.2013  являются преюдициальными для данного дела.  Доказательств того, что истец имеет право в силу приведенных выше норм на приобретение земельного участка площадью 9 464 кв.м истцом не представлено. В связи с заключением оспариваемого договора право постоянного (бессрочного) пользования прекратилось.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Белгородской области по делу №А08-1309/2013 от 29.10.2013 по заявлению ООО "СПАКО-ИНВЕСТ" к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Белгородской области, третье лицо: ФГБУ "Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Белгородской области", об отмене распоряжения №196-р от 19.09.2008  о разделе земельного участка площадью 9560 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0219009:14 на земельные участки с площадью 4342 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0219009:18 и 5122 кв.м. кадастровый номер 31:16:0219009:19 незаконным; о признании раздела земельного участка площадью 9560 кв.м. с кадастровым номером 31:16:0219009:14, расположенный по адресу: г.Белгород, ул.Разуменская, 10 на земельные участки площадями 4342 кв.м. кадастровый номер 31:16:0219009:18 и 5122 кв.м. кадастровый номер 31:16:0219009:19 незаконными; обязании объединить земельные участки площадью 4342 кв.м. и 5122 кв.м. в один земельный участок в соответствии с ЗК РФ, в удовлетворении заявленных требований ООО "СПАКО-ИНВЕСТ" отказано.

При этом Арбитражным судом Белгородской области в решении от 29.10.2013  по делу №А08-1309/2013 сделан вывод о том, предоставленный ООО «СПАКО-ИНВЕСТ» в собственность земельный участок площадью 4342 кв.м. с находящимся на нем 4 объектами недвижимости, образован в соответствии с нормами действующего земельного законодательства, нормативно минимальное значение требуемой площади участка для обслуживания четырех объектов недвижимости составляет 2 702,55 кв.м. в то время как участок предоставлен в размере 4342 кв.м.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах, коллегия считает, что правовых оснований для признания оспариваемой сделки недействительной (ничтожной)  и удовлетворения заявленных требований не имеется.

Заявленные в апелляционной жалобе доводы судебной коллегией отклоняются, как неподтвержденные материалами дела, а также поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта.

Оснований полагать, что оспариваемая сделка противоречит положениям  статьи 178 Гражданского кодекса РФ, у суда апелляционной инстанции не имеется.

По смыслу  статьи 178 Гражданского кодекса РФ под заблуждением следует понимать неправильное, ошибочное, не соответствующее действительности представление лица об элементах совершаемой им сделки, при котором внешнее выражение воли не соответствует ее подлинному содержанию.

Такого рода сделка относится к числу оспоримых, и обязанность доказывания квалифицирующих признаков, о которых идет речь в названной статье Кодекса, лежит на заинтересованной стороне при предъявлении соответствующего иска в суд. Сведений о признании  оспариваемой сделки недействительной по указанным  основаниям у суда не имеется.

Ссылка ООО "СПАКО-ИНВЕСТ" на то, что земельный участок площадью  4 342 кв.м, с кадастровым номером 31:16:0219009:18  не может использоваться по назначению в целях эксплуатации производственной базы, поскольку его характеристики не соответствуют требованиям пожарной безопасности, требованиям технологического процесса производства, санитарно-эпидемиологическим требованиям, в связи с чем  земельный участок, необходимый для использования  базы должен быть большей площади, не может быть признана судебной коллегией состоятельной.

То обстоятельство, что объекты недвижимого имущества, составляющие производственную базу, были проданы и на сегодняшний момент  принадлежат разным лицам,    свидетельствует о том, что единый объект  такой как «производственная база» не существует.

Градостроительный  кодекс РФ определяет, что размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического  землепользования и градостроительных нормативов и правил, действующих в период застройки территории. Однако, единые нормы отвода земель для конкретных  видов деятельности до настоящего времени не утверждены.

Из представленного истцом в качестве доказательства обоснованности заявленного иска заключения эксперта от 04.10.2013 №5102/10-3 по арбитражному делу №А08-1309/2013, следует, что   нормативная площадь земельного участка (минимально требуемая по градостроительным нормам) для производственной деятельности  (в области строительства) определяется как площадь застройки земельного участка, разделенная на нормативную плотность застройки, где площадь застройки всех зданий (только официально