Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2014 по делу n А35-8105/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

15.03.2011 (пункт 1.12. договора, Приложение №2 к договору). В пункте 2.2.2. договора стороны предусмотрели обязанность арендатора производить оплату занимаемых арендуемых помещений согласно Приложению №3.

Согласно договору аренды нежилого и жилого помещений № 2 от 15.03.2011, арендодатель передал арендатору во владение и пользование жилое помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54, кв.46 на 2-м этаже пристройки (обеспечен теплом, водой и электроэнергией, газом имеется отдельный вход) сроком на 11 месяцев и 29 дней для использования в целях арендатора. Пункт 1.3 договора предусматривает, что неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору (Приложение №1), копия технического паспорта. Помещение оборудовано пожарной, охранной сигнализацией. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.03.2011 (пункт 1.12. договора, Приложение №2 к договору). В пункте 2.2.2. договора стороны предусмотрели обязанность арендатора производить оплату занимаемых арендуемых помещений согласно Приложению №3.

15.03.2011 между сторонами было подписано соглашение к договорам аренды нежилого и жилого помещений № 1 и № 2, в соответствии с которым стороны договорились, что с 15.03.2011 арендатор производит в здании по адресу: г.Курск, ул. Школьная,54 монтаж пластиковых потолков на 1-м и 2-м этажах с монтажем освещения, пожарной и охранной сигнализациями, также пожарной и охранной сигнализации в подвальных помещениях. Также стороны предусмотрели, что монтаж пожарной и охранной сигнализации должна провести уполномоченная организация или индивидуальный предприниматель, согласно их калькуляции плану обследования объекта. В течение срока аренды на период вышеуказанных работ арендатор на 2 месяца освобождается от арендных и коммунальных платежей. Данный срок может быть продлен по соглашению.

В материалах дела имеются: договор от 16.03.2011, заключенный между ИП Бухтияровым А. И. (заказчик) и Руденко И. А. (исполнитель) на выполнение работ в жилом и нежилом помещениях по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54 по монтажу подвесных пластиковых потолков с освещением; акт приема-передачи от 20.09.2011 работ по монтажу пластиковых потолков с освещением к договору от 16.03.2011; акт от 20.09.2011 и уточненный акт от 22.09.2011 об использованных материалах при монтаже пластиковых потолков с освещением; платежные документы: по оплате ИП Бухтияровым А. И. за работы, произведенные по договору от 16.03.2011 (расходный кассовый ордер от 20.09.2011) и за оплату использованных материалов при монтаже пластиковых потолков с освещением.

Также в материалах дела имеются: договоры №97, №98, №99 от 14.07.2011, заключенные между ИП Бухтияровым А. И. (заказчик) и ИП Казначеевым В. С. (исполнитель) на выполнение работ в здании по адресу: г.Курск, ул. Школьная, 54 по монтажу пожарной и охранной сигнализаций и охранной сигнализации в подвальных помещениях; расходный кассовый ордер от 14.07.2011 к договорам №97, №98, №99.

ИП Бухтияровым А. И. был представлен в материалы дела отчет №2012-07-182 (оценщик Зырин А. Н.) об оценке рыночной стоимости объекта оценки, согласно которому стоимость монтажа в помещениях по адресу: г. Курск, ул. Школьная, 54 составляет - 711 145 руб.

Кроме того, в материалы дела представлены акты о препятствиях чинимых ИП Бушиным С. Н. (арендодателем) в пользовании ИП Бухтияровым А.И. переданным ему в аренду имуществом за период с 30.09.2011 по16.05.2012.

Считая, что спорные договоры не заключены и ничтожны, поскольку подписаны на год, однако не зарегистрированы надлежащим образом и истцом по первоначальному иску надлежащим образом были исполнены все условия договоров от 15.03.2011 № 1 и № 2 и соглашения к ним от 15.03.2011, глава крестьянского (фермерского) хозяйства Бухтияров А.И. обратился в суд с настоящим требованием (с учетом заявленных впоследствии уточнений).

ИП Бушин С. Н., в свою очередь, полагая, что спорные договоры заключены и ответчиком по встречному иску ненадлежащим образом были исполнены все условия договоров от 15.03.2011 № 1 и № 2 и соглашения к ним от 15.03.2011, заявил настоящие встречные требования (с учетом уточнений).

ИП Бушиным С. Н. в материалы дела представлен акт обследования помещений Бушина С. Н., в том числе арендованных ИП Бухтияровым А.И., не подписанный последним, согласно которому Бухтияровым А.И. приведена в неисправное состояние пожароохранная сигнализация нежилых помещений, а также о ненадлежащем состоянии данных помещений.

Проанализировав представленные материалы дела, судебная коллегия соглашается с выводом суда области о том, что заявленные требования по первоначальному и встречному искам подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Стороны в данном случае связали себя отношениями по аренде помещений.

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

         Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров связанных с арендой» срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан равным году.

         Поскольку договоры аренды нежилого и жилого помещений от 15.03.2011 № 1 и № 2 были заключены сторонами сроком на 11 месяцев и 29 дней, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что данные договоры заключены на срок менее одного года и не подлежат государственной регистрации.

         Изложенные обстоятельства и анализ представленных материалов дела позволяют суду сделать вывод о том, что спорные договоры являются заключенными, вопреки доводам, приведенным истцом по первоначальному иску в обоснование своих требований.

Оснований для удовлетворения требований главы КФХ Бухтиярова А. И. о признании поименованных выше договоров недействительными суд также не усматривает.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В обоснование ничтожности сделок - договоров аренды нежилого и жилого помещений от 15.03.2011 № 1 и № 2 и соглашения к ним от 15.03.2011 истец по первоначальному иску ссылается на нормы пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом) и нормы пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества).

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как усматривается из материалов дела, договоры аренды нежилого и жилого помещений от 15.03.2011 № 1 и № 2 и соглашения к ним от 15.03.2011 заключены надлежащим лицом - собственником. Указанные договоры содержат все существенные условия, и исходя из изложенных выше норм права не требуют государственной регистрации.

 При таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для признания договоров аренды нежилого и жилого помещений от 15.03.2011 № 1 и № 2 и соглашения к ним от 15.03.2011 недействительными.

По настоящему делу требование по встречному иску ИП Бушина С.Н. сформулировано как требование о признании правомерным отказа от 14.04.2013 года индивидуального предпринимателя Бушина С.Н. от принятия исполнения главой крестьянского (фермерского) хозяйства Бухтиярова А.И. обязательств по соглашению к договорам аренды от 15.03.2011 № 1 и № 2 по причине утраты интереса.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 ГК РФ.

Вместе с тем возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им в соответствующем случае характера допущенного в отношении его нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению его нарушенного права и удовлетворять материально-правовой интерес.

          Поскольку статьей 12 ГК РФ не предусмотрен способ защиты права, избранный ИП Бушиным С.Н., требование по встречному иску ИП Бушина С.Н. о признании правомерным отказа от 14.04.2013 года индивидуального предпринимателя Бушина С.Н. от принятия исполнения главой крестьянского (фермерского) хозяйства Бухтиярова А.И. обязательств по соглашению к договорам аренды от 15.03.2011 № 1 и № 2 по причине утраты интереса не подлежит удовлетворению.

         Как следует из содержания поименованных выше договоров аренды, стороны договорились, что с 15.03.2011 арендатор производит в здании по адресу: г. Курск, ул. Школьная,54 монтаж пластиковых потолков на 1-м и 2-м этажах с монтажом освещения, пожарной и охранной сигнализациями, также пожарной и охранной сигнализации в подвальных  помещениях.

         Факт проведения главой КФХ Бухтиярова А.И. указанных работ подтвержден представленными материалами дела.

Между тем факт надлежащего исполнения главой КФХ Бухтиярова А.И. оспаривается в данном деле ИП Бушиным С.Н.

С целью разрешения вопросов определения объема, сметной стоимости, качества выполненных работ в нежилом помещении (подвал) общей площадью 98,2 кв.м, расположенном в доме по адресу: г.Курск, ул.Школьная, д.54, и в жилом помещении общей площадью 120,35 кв.м, расположенном в доме по адресу: г.Курск, ул.Школьная, д.54, кв.46, судом первой инстанции была назначена строительно-техническая экспертиза, экспертное заключение по результатом которой было оспорено сторонами.

В этой связи судом была повторно назначена строительно-техническая экспертиза на предмет определения объема, сметной стоимости, качества выполненных работ в нежилом помещении (подвал) общей площадью 98,2 кв.м, расположенном в доме по адресу: г.Курск, ул.Школьная, д.54, и в жилом помещении общей площадью 120,35 кв.м, расположенном в доме по адресу: г.Курск, ул.Школьная, д.54, кв.46. Проведение экспертизы было поручено эксперту - индивидуальному предпринимателю Паршикову Александру Васильевичу.

На разрешение эксперта поставлены вопросы в отношении объема выполненных работ, сметной стоимости выполненных работ и материалов с учетом рыночного коэффициента в здании по адресу: г.Курск, ул.Школьная, 54, по монтажу пластиковых потолков с освещением, пожарной и охранной сигнализациями на 1-ом и 2-ом этажах, а также пожарной и охранной сигнализациями в подвальных помещениях, выполненных в соответствии с заключенными договорами аренды помещений №№ 1, 2 от 15.03.2011, а также соглашением к ним от 15.03.2011. В случае выявления факта несоответствия строительным нормам и правилам работ, выполненных в здании по адресу: г.Курск, ул.Школьная, 54, по монтажу пластиковых потолков с освещением, пожарной и охранной сигнализациями на 1-ом и 2-ом этажах, а также пожарной и охранной сигнализациями в подвальных помещениях, выполненных в соответствии с заключенными договорами аренды помещений №№ 1, 2 от 15.03.2011, а также соглашением к ним от 15.03.2011, перед экспертом был поставлен вопрос о том, какова стоимость затрат, связанных с устранением несоответствия работ строительным нормам и правилам.

Согласно заключению эксперта №10-1Э/06/14 общая сумма сметной стоимости выполненных работ и материалов с учетом рыночного коэффициента в здании по адресу: г.Курск, ул.Школьная, 54, по монтажу пластиковых потолков с освещением, пожарной и охранной сигнализациями на 1-ом и 2-ом этажах, а также пожарной и охранной сигнализациями в подвальных помещениях, выполненных в соответствии с заключенными договорами аренды помещений №№ 1, 2 от 15.03.2011, а также соглашением к ним от 15.03.2011 составляет 412 725 руб. 00 коп.

Факта несоответствия строительным нормам и правилам работ, выполненных в здании по адресу: г. Курск, ул. Школьная, д. 54, по монтажу пластиковых потолков с освещением, пожарной и охранной сигнализациями на 1-м этаже, а также пожарной и охранной сигнализациями в подвальных помещениях, экспертом не установлено.

Вместе с тем установлен факт несоответствия выбора материала пластика подвесного потолка на помещении отдельной лестничной клетки входа в квартиру, площадью 12,72 кв.м. Стоимость затрат на устранение несоответствия материала пластика (демонтаж панелей ПВХ и монтаж требуемых панелей): (демонтаж) 6 151+ (монтаж) 24 114 = 30 265 рублей.

Однако определить факт несоответствия строительным нормам и правилам работ по монтажу пластикового потолка с освещением, выполненных на 2-м этаже в квартире №46, не представлялось возможным в связи с отсутствием на момент осмотра пластикового потолка с освещением.

         Данное экспертное заключение