Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2014 по делу n А48-757/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«05» декабря 2014 года                                                        Дело № А48-757/2014

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Ушаковой И.В.,

судей                                                                                              Мокроусовой Л.М.,

         Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Труновой Т.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Центр компьютерных технологий»: Пономарева А.А., представителя по доверенности от 01.11.2014 (до перерыва); Емелиной Н.С., представителя по доверенности от 20.11.2014 (до перерыва),

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от закрытого акционерного общества «Современные консалтинговые стандарты»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 1025700826502) на решение Арбитражного суда Орловской области от 22.09.2014 по делу № А48-757/2014 (судья Карасев В.В.) по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Центр компьютерных технологий» (ОГРН 1045753000226) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 1025700826502) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора; об обязании заключить договор;

при участии в деле в качестве третьего лица закрытого акционерного общества «Современные консалтинговые стандарты» (ОГРН 1045753000908),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Центр компьютерных технологий» (далее по тексту – ООО «Центр компьютерных технологий», истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее по тексту – УМИЗ Администрации г. Орла, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - встроенного помещения № 23 магазин, общей площадью 134,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж 1, расположенного по адресу: г. Орёл, ул. Комсомольская, д. 88 а, изложив пункт 2.1. указанного договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 5 153 570 руб. без НДС»; обязании ответчика заключить с истцом договор купли продажи недвижимого имущества - встроенного помещения № 23 магазин, общей площадью 134,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж 1, расположенного по адресу: г. Орёл, ул. Комсомольская, д. 88 а, изложив пункт 2.1. указанного договора в следующей редакции: «Цена объекта по настоящему договору составляет 5 153 570 руб. без НДС» (с учетом уточнений). Истец просил также в Приложении к договору о графике внесения платежей в рассрочку цифру            5 807 734 руб. 75 коп. (без НДС) заменить цифрой 5 153 570 руб. (без НДС).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,  привлечено закрытое акционерное общество «Современные консалтинговые стандарты» (далее – ЗАО «Современные консалтинговые стандарты»).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 22.09.2014 заявленные исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с указанным судебным актом, УМИЗ Администрации г. Орла обратилось с апелляционной жалобой в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Суд первой инстанции, по мнению заявителя, неправомерно в обжалуемом решении установил цену выкупаемого имущества, отличную от цены, определенной в отчете №9/7198/Н от 18.12.2013,  а также в постановлении Администрации города Орла №6057, не отмененном и не признанным недействительным в установленном порядке.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 26.11.2014 УМИЗ Администрации г. Орла, ЗАО «Современные консалтинговые стандарты» явку полномочных представителей не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей  123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

Представители ООО «Центр компьютерных технологий» возражали против доводов апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение законным и обоснованным, просили обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав и оценив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения лиц, присутствующих в судебном заседании,  считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что свидетельством о государственной регистрации права от 04.10.2007 серия 57 АА №563574 подтверждается право собственности муниципального образования «Город Орел» на встроенное помещение №23 магазин, назначение: нежилое, общая площадь 134,4 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 88а.

На основании постановления Администрации г. Орла от 28.03.2013 №1465 по договору аренды нежилого помещения от 12.04.2013 истцу было сдано во временное пользование встроенное помещение №23, магазин, нежилое, общая площадь 134,4 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Орловская область, г.Орел, ул. Комсомольская, д.88а. Срок действия договора аренды установлен сторонами с 31.03.2013 по 29.03.2013, то есть составляет менее года.

15.11.2013 истцом подано заявление №7710 о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества с рассрочкой платежа на пять лет. По результатам рассмотрения указанного заявления Администрацией г. Орла принято постановление от 31.12.2013 №6057 «О приватизации встроенного помещения №23 магазин по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 88а», в пункте 1.1 которого установлена цена объекта недвижимости 5 807 734 руб. 75 коп. без учета НДС. Пунктом 1.2 предусмотрена оплата в рассрочку на пять лет, ежемесячно равными долями.

Выкупная стоимость объекта недвижимости, указанная в постановлении Администрации г. Орла от 31.12.2013 №6057, определена на основании Отчета № 9/7198/Н от 18.12.2013 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества (встроенное помещение №23 магазин, обшей площадью 134,4 кв.м.) по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д.88а, выполненного ЗАО «Современные консалтинговые стандарты» по состоянию на 15.11.2013.

Во исполнение постановления Администрации города Орла от 31.12.2013 №6057 истцу с сопроводительным письмом от 09.01.2014 исх.     № 7/40 был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества. Цена объекта недвижимости определена в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи в размере 5 807 734 руб. 75 коп. без учета НДС.

В заявлении от 11.02.2014 истец заявил о согласии подписать проект договора купли-продажи при условии изменения условия о выкупной цене. В составленном ООО «Центр компьютерных технологий» протоколе разногласий к договору купли-продажи имущества от 11.02.2014 предложена цена объекта 4 435 200 руб. 00 коп. без учета НДС. Выкупная цена объекта недвижимости определена истцом на основании отчета Индивидуального предпринимателя Медведева С.Л. № 155/2014 от 17.03.2014, в соответствии с которым рыночная стоимость встроенного нежилого помещения площадью 134,4 кв.м., расположенного по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Комсомольская, д. 88а, помещение №23 по состоянию на 15.11.2013 составляет 4 511 864 руб. 41 коп. без учета НДС.

Письмом от 14.02.2014 №876 УМИЗ Администрации г. Орла отклонило предложенный истцом протокол разногласий к проекту договора купли-продажи недвижимого имущества.

Ссылаясь на наличие разногласий, касающихся редакции пункта 2.1. договора, истец обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском, в котором просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - встроенного помещения № 23 магазин, общей площадью 134,4 кв.м., назначение: нежилое, этаж 1, расположенного по адресу: г. Орёл, ул. Комсомольская, д. 88 а, в части установления цены продажи объекта недвижимости (с учетом уточнений).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание оценку независимого эксперта, полученную в результате назначенной арбитражным судом экспертизы.

Суд апелляционной инстанции полагает решение арбитражного суда области соответствующим нормам действующего законодательства и фактически установленным обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее – Закон №159-ФЗ).

В силу статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (статья 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец, тем не менее, не согласился с ценой такого помещения, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998              № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон №135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В ходе рассмотрения дела с целью проверки достоверности и обоснованности отчета ЗАО «Современные консалтинговые стандарты»  №9/7198/Н от 18.12.2013, учитывая, что в материалы дела стороны представили отчеты, в которых величина рыночной стоимости выкупаемого помещения отличалась существенным образом, судом области была назначена судебная экспертиза по делу для  определения рыночной стоимости помещения по состоянию на 15.11.2013,