Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по делу n А48-4513/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда полностью и принять новый судебный акт

объекта капитального строительства.

По результатам проверки оформлено предписание № 123-13 от 22.11.2013, в соответствии с которым предписано устранить допущенные нарушения в срок до 25.12.2013.

26.11.2013 Управлением по государственному строительному надзору и жилищной инспекции в Орловской области составлен протокол № 56-13-с об административном правонарушении.

13.12.2013 письмом № 30/510 начальник управления строительства администрации города Орла сообщил начальнику правового управления администрации города Орла о том, что сотрудниками управления строительства администрации города Орла 06.12.2013 с выходом на место проведена проверка строящегося административного здания и в ходе проверки было установлено, что застройщиком осуществляются самовольные работы по надстройке 6 этажа, не соответствующие разработанной и согласованной документации на 5 этажей.

30.01.2014 письмом № 44 начальник управления строительства администрации города Орла сообщил начальнику правового управления администрации города Орла о том, что сотрудниками управления строительства администрации города Орла 30.01.2014 с выходом на место проведена проверка строящегося административного здания и в ходе проверки было установлено, что застройщиком осуществляются самовольные работы по надстройке 8 этажа, не соответствующие разработанной и согласованной документации на 5 этажей.

17.12.2013 Николаев А.Б. обратился к главе администрации г.Орла с просьбой внести изменения в ранее выданное разрешение от 28.08.2013 на строительство административного здания в части технико-экономических показателей, а именно, общая площадь 6056,1 кв.м. (в том числе цокольный этаж 538,7 кв.м.); строительный объем 21788,2 куб.м. (в том числе цокольный этаж 1914,3 куб.м); этажность – 8 (количество подземных этажей – 1). При этом документов, необходимых для рассмотрения вопроса о выдаче разрешения на строительство, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, не было представлено.

27.12.2013 письмом № Н-10606 заместитель главы администрации города Орла сообщил Николаеву А.Б. о том, что обращение от 18.12.2013 по внесению изменений в ранее выданное 28.08.2013 разрешение на строительство рассмотрено, и администрация города отказывает во внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство. В качестве причин для отказа указано, что представленная схема планировочной организации земельного участка и фасады здания не согласованы с управлением архитектуры и градостроительства администрации города Орла, в составе документации отсутствует положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, проектная документация разработана на новое здание и не представляет собой корректировку ранее запроектированного объекта.

19.02.2014  Николаев А.Б. в дополнение к ранее поданному заявлению от 18.12.2013 представил ряд документов и просил внести изменения в ранее выданное разрешение на строительство от 28.08.2013 или выдать новое разрешение на строительство.

Письмом от 28.02.2014 № Н-1023, Николаеву А.Б. было отказано в выдаче нового разрешения на строительство и отказано во внесении изменений в ранее выданное разрешение на строительство со ссылкой на то, что внесение изменений в ранее выданное разрешение на строительство невозможно, так как представленная документация не является корректировкой проекта, на который было выдано разрешение на строительство. В выдаче нового разрешения на строительство отказано в связи с тем, что в представленных документах отсутствует проект организации по сносу или демонтажу объекта капитального строительства, его частей, предусмотренный п. «ж» ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Из представленного заключения негосударственной экспертизы (утверждено 16.12.2013 ООО «Экологические проекты ЦЧР» (том 2 лист дела 15-57)) следует, что проектируемое здание имеет основные строительные показатели (в том числе): площадь застройки 726,5 кв.м., строительный объем здания 21788,2 кв.м., общая площадь 6056,1 кв.м., этажность надземная – 8, подземная – 1.

Как подтверждает свидетельство о государственной регистрации права от 06.12.2013, объект незавершенного строительства площадью застройки 583,6 кв.м., степень готовности 18%, адрес (местонахождение) объекта: Орловская область, г.Орел, ул.Полесская, д.6, зарегистрирован на праве собственности за Николаевым Александром Борисовичем на основании разрешения на строительство от 28.08.2013 № RU 57301000-275-Н-6101, выданного Администрацией г.Орла.

Кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 13.11.2013 № 57/13-199014 (том 2 лист дела 59-60) содержит сведения о степени готовности объекта – 18% и площади 583 кв.м.

Из материалов дела следует, что 18% готовности объекта соответствовали его состоянию на 30.10.2013, что зафиксировано в представленном Техническом плане объекта незавершенного строительства, в частности, в Декларации об объекте недвижимости. Таким образом, на момент выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности 06.12.2013, спорный объект, являющийся и на сегодняшний день объектом действующих договоров строительного подряда, уже не соответствовал содержанию выданного свидетельства о государственной регистрации права.

В частности, в материалах дела имеются договор № 1/1 на устройство монолитно-железобетонной конструкции административного здания по адресу: 302028, г.Орел, ул.Полесская, д.6 от 12.05.2013  со сроком окончания работ 10.05.2014, договор № 1 подряда на устройство монолитных конструкций выше нулевого цикла от 01.12.2013 со сроком окончания работ - 01.10.2014, договор № 61 от 09.12.2013 со сроком выполнения работ до 01.04.2014, договор № 62 от 09.12.2013  со сроком выполнения работ до 01.06.2014 года.

Полагая, что вышеназванный объект недвижимости является самовольной постройкой, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ответчик, основываясь на нормах статьи 222 Гражданского кодекса РФ, заявил встречный иск о признании  за ним права на объект незавершенного строительства - административное здание с подземной автостоянкой,  расположенный на земельном участке с кадастровым номером 57:25:0010405:0022, по адресу: г. Орел, ул. Полесская, 6 (с учетом уточнений).

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса РФ,  гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

На основании норм Гражданского законодательства (статей 218, 219 Гражданского кодекса РФ), с учетом положений пункта 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", суд апелляционной инстанции исходит из того, что в предмет доказывания по иску о признании права собственности на вновь созданную вещь входят обстоятельства наличия законных оснований для возникновения у истца права собственности на индивидуально - определенные объекты недвижимого имущества.

Согласно части 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ  разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Материалами дела подтверждается, что 03.10.2011 Николаеву А.Б. было  выдано разрешение № RU 57301000-275-Н-6101 (том 1 лист дела 31) на строительство административного здания с подземной автостоянкой по адресу: 302028, Орловская область, г.Орел, ул.Октябрьская, 27а (площадь земельного участка – 1138,5 кв.м.; строительный объем – 8745,0 куб.м., в том числе подземной части – 2488,0 куб.м.; общая площадь – 2086,18 кв.м., в том числе площадь подземной автостоянки – 568,13 кв.м.; этажность здания – 5 этажей; количество подземных этажей – 1 этаж), срок действия разрешения – до 30.09.2013.

Однако, разрешительная документация на фактически возведенный ответчиком объекта в материалах дела отсутствует.

Изложенное позволяет суду сделать вывод о наличии у спорного объекта, признания права на который добивается предприниматель, признаков самовольной постройки.

Как указано в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии со статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Действующее законодательство не предусматривает выдачи соответствующими органами разрешений на строительство и реконструкцию уже возведенных и реконструируемых объектов, а также выдачу "заключений органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил" в отношении соответствия таких построек строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим, противопожарным нормам и правилам и отсутствия угрозы жизни и здоровью людей, в связи с чем следует исходить из положений гражданского законодательства, в частности статьи 222 ГК РФ, о допустимости судебного признания на такие строения права собственности.

Исходя из пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Следовательно, объект незавершенного строительства как недвижимое имущество также может признаваться самовольной постройкой.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При этом право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан  (часть 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ).

На объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

При этом, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, поскольку по общему правилу самовольное строительство запрещено, а самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

В пункте 9 Информационного письма от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Согласно пункту 26  Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В