Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2014 по делу n А08-2005/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«14» ноября 2014 г.                                                         Дело № А08-2005/2014

г. Воронеж                                                                                           

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2014 года

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                      Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                                 Ушаковой И.В.,

                                                                                           Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,

при участии:

от Администрации муниципального района «Чернянский район» Белгородской области: Губарева Н.В., представителя по доверенности б/н от 10.01.2014,

от общества с ограниченной ответственностью «Тандем»: Шевченко И.Н., представителя по доверенности б/н от 11.04.2014,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Тандем» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 21.08.2014 по делу                                       № А08-2005/2014 (судья Петряев А.В.), по иску Администрации муниципального района «Чернянский район» Белгородской области (ИНН 3119000204, ОГРН 1023101266880) к обществу с ограниченной ответственностью «Тандем» (ИНН 3119007898, ОГРН 1093114000374) о возложении обязанности освободить имущество, взыскании задолженности по арендной плате,

У С Т А Н О В И Л:

Администрации муниципального района «Чернянский район» Белгородской области (истец) обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Тандем» (ООО «Тандем», ответчик) о признании расторгнутым договора аренды от 30.12.2009, заключенного между Администрацией муниципального района «Чернянский район» Белгородской области и ООО «Тандем», с 09.01.2014; возложении обязанности на ООО «Тандем» освободить занимаемое нежилое здание общей площадью 161,9 кв.м, сооружение – водонапорную башню, сооружение – артезианскую скважину, расположенные по адресу: Белгородская область, Чернянский район, с. Русская Халань, ул. Колхозная, 8, а также о взыскании задолженности в размере 36 824 руб. 98 коп., из которых арендная плата 28 067 руб. 82 коп., неустойка 8 757 руб. 16 коп.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 21.08.2014 исковые требования удовлетворены  в части расторжения договора аренды от 30.12.2009, возложении обязанности на ООО «Тандем» освободить занимаемое нежилое здание, а также о взыскании задолженности по арендной плате в размере 12 789 руб. 48 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, полагая его принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, ООО «Тандем» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции от 21.08.2014 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО «Тандем» поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Администрации муниципального района «Чернянский район» Белгородской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, Администрации муниципального района «Чернянский район» Белгородской области на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества: нежилое здание, общей площадью 161,9 кв. м, с кадастровым номером 31:08:150206:0043:013762-00/003:1001/Б; сооружение – водонапорная башня, с инвентарным номером 013998, I; сооружение – артезианская скважина, с инвентарным номером 013997, I, расположенные по адресу: Белгородская область, Чернянский район, с. Русская Халань, ул. Колхозная, 8, что подтверждается соответствующими выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановлением Администрации муниципального района «Чернянский район» Белгородской области №891 от 02.11.2009 утверждены условия проведения конкурса на право заключения договора аренды указанного недвижимого имущества.

В соответствии с Протоколом №10 от 21.12.2009 комиссии по продаже права на заключение договора аренды муниципального недвижимого имущества Чернянского района с торгов, конкурс признан несостоявшимся в связи с тем, что на рассмотрение комиссии поступила одна заявка от одного претендента – ООО «Тандем».

30.12.2009 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды имущества – нежилого здания, общей площадью 161,9 кв. м, с кадастровым номером 31:08:150206:0043:013762-00/003:1001/Б; сооружения – водонапорной башни, с инвентарным номером 013998, I; сооружения – артезианской скважины, с инвентарным номером 013997, I, расположенных по адресу: Белгородская область, Чернянский район, с. Русская Халань, ул. Колхозная, 8.

Договор заключен на срок с 30.12.2009 по 30.12.2014 (пункт 7.1. договора).

В соответствии с пунктом 2.2. договора, арендная плата составила 8 000 руб.

Оплата за аренду имущества производится арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя в течение пятнадцати дней с момента заключения договора (пункт 2.3. договора).

Арендатор самостоятельно исчисляет налог на добавленную стоимость (НДС) и перечисляет его в бюджет в порядке, установленном пунктом                            3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (пункт 2.7 договора).

Обращаясь с иском, истец указал, что с января 2010 года по декабрь 2011 года оплата арендной платы ответчиком производилась в размере 6 779 руб. 66 коп., а также перечислялись в качестве уплаты налога на добавленную стоимость денежные средства в размере 1 220 руб. 34 коп.

Полагая, что ответчиком в течение двух лет систематически не доплачивалась арендная плата, что привело к образованию задолженности в размере 29 288 руб. 16 коп., истец направил последнему претензию №5175 от 02.12.2013 о досрочном расторжении договора аренды имущества от 30.12.2009.

Данная претензия была получена ответчиком – 25.12.2013 и оставлена без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы не исполнил надлежащим образом, имущество по акту приема-передачи не передал, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался следующим.

Согласно пункту 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги (как в нашей ситуации), а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в установленные договором сроки в согласованной сумме.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 2.2. договора арендная плата по договору составила 8 000 руб.

Согласно пункту 2.7 договора арендатор самостоятельно исчисляет налог на добавленную стоимость (НДС) и перечисляет его в бюджет в порядке, установленном пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации.

Таким образом, из условий договора не следует, что при его заключении сторонами было предусмотрено включение суммы НДС в стоимость арендной платы.

Отношения по уплате НДС в бюджет являются публично-правовыми, и складываются между налогоплательщиком (арендатором) и государством. Контрагент плательщика (в данном случае – арендодатель) участником этих отношений не является.

Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, исполнение налоговых обязанностей самого арендатора не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды.

Между тем, ответчик фактически в одностороннем порядке в период с января 2010 года по декабрь 2011 года изменил цену договора, уплачивая арендную плату в размере 6 779 руб. 66 коп.

В соответствии с пунктом 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», внесение арендной платы не в полном объеме является основанием к досрочному расторжению договора аренды на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, если указанное нарушение суд признает существенным.

Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 4.3. договора стороны согласовали условие о том, что допускается досрочное расторжение в одностороннем порядке арендодателем, в случае если арендатор не выполняет обязательства по договору, в том числе не вносит арендную плату в установленные сроки более двух раз подряд.

Также из пункта 4.3. договора следует, что арендодатель письменно извещает арендатора о расторжении договора в одностороннем порядке с указанием причины. Арендатор обязан в течение 10 дней с момента направления ему письменного извещения о расторжении договора аренды в одностороннем порядке освободить объект аренды и подписать передаточный акт.

Таким образом, возможность одностороннего расторжения договора со стороны арендодателя в случае нарушения арендатором условий договора предусмотрена как законом, так и договором.

Учитывая, что ответчиком в течение двух лет систематически не доплачивалась арендная плата, что привело к образованию задолженности в размере 29 288 руб. 16 коп., истец в претензии №5175 от 02.12.2013 уведомил ответчика о расторжении договора аренды имущества от 30.12.2009, которая была получена последним - 25.12.2013.

Таким образом, с учетом изложенного, требование истца о расторжении с 09.01.2014 договора аренды от 30.12.2009 правомерно удовлетворено арбитражным судом области.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Тем самым, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Из имеющихся в деле доказательств не следует, что ответчик освободил помещение и известил арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как то предусмотрено законом.

Учитывая то, что спорный договор аренды между сторонами расторгнут, в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора, требование истца о возложении обязанности на ответчика освободить объект аренды также правомерно удовлетворено судом области.

Кроме того, истцом было заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 28 067 руб. 82 коп.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которое оно ссылается в обоснование своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчиком вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих внесение ООО «Тандем» арендных платежей в оговоренном размере за пользование арендованным имуществом