Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 по делу n А14-11758/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

- ВАС РФ) от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на созданный объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность данного лица и иных собственников помещений в этом доме, орган местного самоуправления утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и органом местного самоуправления, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. Такая правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 №11642/11.

 В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Следовательно, после ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.

Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним №36/01/2014-4275 от 18.03.2014 усматривается, что право собственности первого собственника (Кузьменко А.В.) на квартиру №25, площадью 39,7 кв. м, находящуюся в жилом доме по адресу: г. Воронеж, Коминтерновский район, ул. Владимира Невского, д. 49, зарегистрировано в установленном законом порядке 24.05.2005.

Следовательно, ответчик, исполнив надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома, перестал быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир (нежилых помещений) в жилом доме в собственность иных лиц после завершения строительства дома.

Таким образом, органы местного самоуправления фактически распорядились земельным участком, не имея на это соответствующих полномочий. В связи с этим, суд первой  инстанции исходил из того, что договор аренды земельного участка №4634-05-09/мз от 06.07.2005 является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку противоречит пункту 1 статьи 125, статьей 209, пункту 3 статьи 214 и статье 608 Гражданского кодекса РФ. В связи с чем у истца не имеется права на получение платы по ничтожному договору в спорный период.

Вместе с тем,  в материалах дела имеется дополнительное соглашение от 12.03.2013 к договору аренды №4634-05-09/мз. Данное дополнительное соглашение подписано сторонами и содержит все существенные условия договора аренды, при которых договор считается заключенным.

По смыслу указанного соглашения, с учетом содержания договора аренды №4634-05-09/мз, стороны оформили арендные отношения по поводу земельного участка площадью 1914 кв.м. по адресу: г.Воронеж, ул.Вл.Невского, 49а, кадастровый №36:34:0203008:152.

То обстоятельство, что стороны ошибочно считали возникшие между ними отношения арендными, ссылаясь на договор аренды №4634-05-09/мз от 06.07.2005, не свидетельствует о том, что дополнительное соглашение от 12.03.2013 противоречит закону и не влечет правовых последствий.

В данном случае действительная воля сторон, устанавливаемая по правилам статьи 431 ГК РФ, была направлена на определение площади земельного участка  по ул. Вл. Невского, 49 «а», его границ и конфигурации для  дальнейшего строительства жилого дома и платы за его пользование, что вытекает из  последующего поведения сторон.

В материалах дела имеется письмо  департамента градостроительства и архитектуры администрации городского округа город Воронеж №362092 от 08.11.2012,  по информации которого на земельном участке по адресу: г. Воронеж,  ул. Вл. Невского  МУП «ГУКС» построен и введен в эксплуатацию жилой дом поз. 2 кв.14 СЖР, который передан на обслуживание ТСЖ «Невский49». Жилой дом  располагается на земельном участке 3 086 кв.м.

Поскольку площадь застройки дома составила 4 881 кв.м., постановлением главы городского округа город Воронеж №250 от 08.04.2014 утверждена схема расположения земельного участка площадью 4 881 кв.м., фактически занимаемого многоквартирным жилым домом.

Из материалов дела не усматривается, что два земельных участка, необходимые для эксплуатации жилых домов по адресу: г. Воронеж, ул. Вл. Невского, 49 и ул. Вл. Невского, 49 «а» были сформированы в установленном законом порядке и прошли государственный кадастровый учет ранее 2013. Земельный участок с кадастровым номером 36:34:0203008:0032 площадью 5 000 кв.м. прекратил свое существование в связи с разделом на два самостоятельных земельных участка только в 2013 году. Согласно справке  БТИ Коминтерновского района исх. №938 от 14.06.2013, на земельном участке  кадастровый №36:34:0203008:152, здания, строения отсутствуют.

Таким образом, установив, что обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком в период существования арендных правоотношений с 12.03.2013 по 30.09.2013  исполнялись МКП городского округа город Воронеж «Городское управление капитального строительства» ненадлежащим образом, доказательств внесения арендной платы в полном объеме за этот период в материалы дела не представлено, суд области правомерно  удовлетворили исковые требования в части, взыскав с ответчика 158 624 руб. 36 коп. задолженности по арендной плате за указанный период.

Ссылки истца о том, что ответчик пользовался земельным  участком площадью 1914 кв.м., кадастровый №36:34:0203008:152, ранее  (до 12.03.2013) противоречат фактически установленным обстоятельствам и не подтверждаются  материалами дела. В рассматриваемом случае оплата за пользование земельным  участком площадью 1914 кв.м., не могло состояться ранее заключения соглашения от 12.03.2013.                                                         Возможность сохранения арендных отношений в этой части исключается.

Кроме того, истцом заявлены ко взысканию пени  в размере 1 538 341 руб. 25 коп. за период с 01.01.2007 по 26.07.2013.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, пункта 1 статьи 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в

частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Размер пени за период с 26.03.2013 по 26.07.2013 составил 4 235 руб. 26 коп. Правильность расчета размера пени не оспорена.

Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно признал доказанным факт просрочки  оплаты и удовлетворил  требования истца в части взыскания с ответчика  4 235 руб. 26 коп. неустойки.

До принятия судом решения МКП городского округа город Воронеж «Городское управление капитального строительства»  было заявлено ходатайство об уменьшении размера неустойки, в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Суд первой инстанции, оценив все представленные доказательства, не установил несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушенного ответчиком обязательства.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21.12.2000 №263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств направлена против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть по существу - на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что исключает для истца возможность неосновательного обогащения за счет ответчика путем взыскания неустойки в завышенном размере.

Под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом.

Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной. Иные фактические обстоятельства (финансовые трудности должника, его тяжелое экономическое положение и т.п.) не могут быть рассмотрены судом в качестве таких оснований.

С учетом установленных по делу обстоятельств,  суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для уменьшения  размера взысканной суммы пени.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Срок действия дополнительного соглашения к договору аренды от 12.03.2013 сторонами определен до 31.12.2013. Соглашений о его продлении стороны не заключали.

Поскольку на момент рассмотрения дела судом первой инстанции ответчик не представил доказательств возвращения имущества арендодателю в порядке, предусмотренном статьей  622 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции,  правомерно удовлетворил требования  истца о возврате земельного участка площадью 1914 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, ул.Вл.Невского, 49 «а».

В части требований о расторжении договора аренды земельного участка №4634-05-09/мз от 06.07.2005, суд апелляционной инстанции считает необходимым поддержать выводы обжалуемого решения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции, и не могут служить основаниями для отмены принятого решения. Новых доказательств по делу, которые не были бы предметом рассмотрения арбитражного суда первой инстанции, заявителем апелляционной жалобы не приводится.

Исходя из вышеизложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что при вынесении обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку, в связи с чем, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу  части 4  статьи   270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями  268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 18.06.2014 по делу №А14-11758/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Л.М. Мокроусова

 И.Б. Сухова