Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по делу n А35-274/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии со статьей 16 указанного закона государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 17 Закона №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, которым установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В силу части 1 статьи 25 Закона №122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

В соответствии с частью второй указанной статьи право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

В соответствии с частью 1 статьи 20 Закона №122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, в частности, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (пункт 4) и в случае, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (пункт 10).

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона №122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Статья 20 Закона №122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона № 122-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 17 Закона N122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как усматривается из материалов дела, в качестве оснований отказа в государственной регистрации было указано:

- государственным регистратором установлены признаки самовольной постройки даже при наличии разрешения на строительство, так как нарушены градостроительные и строительные нормы и правила;

- по истечении периода приостановления государственной регистрации не устранены сомнения государственного регистратора в законности выдачи разрешения на строительства от 30.09.2013, подписанного заместителем председателя комитета архитектуры и градостроительства города Курска А.Г. Мосенковой,

- в представленном на государственную регистрацию договоре аренды от 05.12.2013 стороной по договору является ООО ГК «Промресурс» в лице генерального директора Полторацкого Н.В., однако, в пункте 9 данного договора «Реквизиты и подписи сторон» в графе «Арендатор» и в приложениях к договору аренды земельного участка указана только подпись, не расшифрованная. В виду отсутствия обязательных реквизитов, предусмотренных для договора, данный договор, по мнению государственного регистратора, не соответствует требованиям действующего законодательства, в том числе статьям 420, 422, 432 ГК РФ и не влечет правовых последствий.

Как подтверждается материалами дела, Обществом вместе с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством от 07.11.2013 на государственную регистрацию были представлены: доверенность от 23.08.2013; кадастровый паспорт здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 25.10.2013; разрешение на строительство от 30.10.2013; письмо Земельного комитета города Курска от 30.10.2013 №4552/07.2.01-16 о предоставлении в аренду земельного участка (л.д. 9, т. 1).

Управлением в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Закона №122-ФЗ вынесено уведомление от 22.11.2013 № 01/186/2013-257 о приостановлении государственной регистрации права собственности на объект незавершенный строительством с 22.11.2013 до 21.12.2013.

В период приостановления государственной регистрации 20.12.2013 ООО ГК «Промресурс» представило в Управление в качестве дополнительных документов: разрешение на строительство № ru 46302000-2340, выданное 30.09.2013 Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска, срок действия данного разрешения на строительство до 02.03.2014; договор № 143784ю аренды земельного участка в городе Курске от 05.12.2013, в соответствии с которым Земельный комитет города Курска «Арендодатель» предоставляет, а ООО Группа Компаний «Промресурс» «Арендатор» принимает в аренду земельный участок площадью 105 кв.м. из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 46:29:102157:45, разрешенным использованием под завершение проектирования и строительства торгового комплекса по адресу: г. Курск, Карла Маркса - в районе дома № 10; градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102157:45, 46:29:102157:54, 46:29:102157:55 (л.д. 20, т. 1).

Согласно части 2 статьи 25 Закона №122-ФЗ право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с законодательством Российской Федерации для строительства создаваемого объекта требуется получение такого разрешения.

Документами, подтверждающими факт создания объекта недвижимости в соответствие со статьей 218 ГК РФ, статьями 1 и 55 Градостроительного кодекса (далее - ГрК РФ), являются: разрешение на строительство; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; документы, подтверждающие права на земельный участок.

Как следует из материалов дела, Общество представило в Управление разрешение на строительство от 30.09.2013 № ru 46302000-2340 (л.д. 13, т. 1), договор аренды от 05.12.2013 №143784ю земельного участка, градостроительные планы земельных участков с кадастровыми номерами 46:29:102157:45, 46:29:102157:54, 46:29:102157:55.

Разрешения на строительство выдаются в соответствие и в порядке с Градостроительным Кодексом Российской Федерации.

Так, суд первой инстанции правомерно руководствовался положениями статьи 51 ГрК РФ, из чего сделал вывод о том, что разрешение на строительство является документом, подтверждающим соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

Форма разрешения на строительство утверждена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698 и содержит указание на разрешение строительства объекта в соответствии с проектной документацией, на краткие проектные характеристики.

Согласно Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Минрегиона РФ от 19.10.2006 N 120, в строке "Должность уполномоченного сотрудника органа, осуществляющего выдачу разрешения на строительство" указывается должность уполномоченного сотрудника, а также дата (число, месяц, год) заполнения формы разрешения на строительство.

В строке "Подпись" ставится собственноручная подпись уполномоченного сотрудника.

В строке "Расшифровка подписи" указывается фамилия полностью, инициалы уполномоченного сотрудника.

Из содержания разрешения на строительство № ru 46302000-2340 (л.д. 13, т. 1) следует, что данное разрешение подписано заместителем председателя комитета Мосенковой А.Г.

В соответствие со статьей 6 Федерального закона от 27.07.2010 № 210-ФЗ «Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг» муниципальные услуги предоставляются в соответствии с административными регламентами.

Согласно Решению Курского городского Собрания от 29.05.2008 № 30-4-РС Комитет архитектуры и градостроительства города Курска является уполномоченным органом на выдачу, продление, внесение изменений в разрешение на строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию законченных строительством, реконструкцией объектов, расположенных на территории города Курска.

Выдача разрешений на строительство Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска осуществляется в соответствии с административным регламентом по предоставлению муниципальной услуги «Выдача разрешений на строительство объектов капитального строительства», утвержденным Постановлением Администрации г. Курска от 24.11.2010 № 3910. В силу п. 3.1.3 указанного административного регламента разрешение на строительство подписывается председателем комитета или заместителем председателя комитета архитектуры и градостроительства города Курска по градостроительной политике.

На основании приказа от 10.07.2013 № 51 Комитета архитектуры и градостроительства города Курска начальник отдела (инспекции) градостроительного контроля Мосенкова А.Г. переведена на должность заместителя председателя комитета архитектуры и градостроительства города Курска по градостроительной политике с 10.07.2013.

На основании приказа от 02.09.2013 № 26 Комитета архитектуры и градостроительства города Курска заместитель председателя комитета архитектуры и градостроительства города Курска по градостроительной политике Мосенкова А.Г. имеет право подписи разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию с 02.09.2013 (л.д. 4, т. 2).

Материалами дела подтверждается, что на момент принятия оспариваемого решения государственный регистратор обладал правовыми актами комитета, подтверждающими, что Мосенкова А.Г. является заместителем председателя комитета по градостроительной политике и поэтому обладает правом подписи разрешения на строительство.

При таких обстоятельствах у арбитражного суда отсутствуют основания считать, что разрешение на строительство от 30.09.2013 № ru 46302000-2340 выдано и подписано неуполномоченным лицом, не соответствует требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа.

Доказательств обратного регистрирующим органом в материалы дела не представлено.

Доказательств того, что Обществом при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство объекта был представлен не полный пакет документов либо представленные документы не соответствовали требованиям градостроительного плана земельного участка, в отказе Управления Росреестра по Курской области не содержится.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что ссылка Управления на определение Верховного Суда Российской Федерации от 09.08.2012 №АПЛ12-449 не может быть применима к рассматриваемому спору, так как в данном случае градостроительный план составлен на каждый земельный участок, то есть в строгом соответствии с утвержденной формой градостроительного плана (л.д. 21 - 44, т. 1).

Таким образом, судами первой и апелляционной инстанции установлено, что представленное Обществом разрешение на строительство от 30.09.2013 № ru 46302000-2340 соответствует требованиям ГрК РФ, никем не оспорено и является действующим, соответствует по форме и содержанию нормам законодательства, подписано уполномоченным лицом, в связи с чем, довод Управления в оспариваемом решении о наличии сомнений у государственного регистратора в законности выдачи разрешения на строительство является несостоятельным.

Апелляционная коллегия также отклоняет довод Управления о том, что Обществом не был представлен правоустанавливающий документ на единый земельный участок, так как объект недвижимости не может быть расположен на нескольких земельных участках, что, по мнению Управления, противоречит законодательству о градостроительной деятельности, по следующим основаниям.

Как верно указал суд первой инстанции, Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит норм, прямо запрещающих или ограничивающей возможность строительства объекта капитального строительства на двух и более земельных участках, а также не содержит такого основания для отказа в выдаче разрешения на строительство как строительство объекта на двух и более смежных земельных участках.

Подпунктом 7 пункта 73 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 № 42, предусмотрено, что если здание расположено на нескольких земельных участках, в реестр объекта недвижимости вносятся кадастровые номера всех таких земельных участков.

Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 2 Федерального закона от 24.07.2007 № 221 -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и частью 3 статьи 4 ГрК РФ, правомерно указал, что регулирование кадастровых отношений базируется, в том числе, на нормах градостроительного законодательства, а не урегулированные законодательством о градостроительной деятельности отношения базируются на иных правовых нормах.

Земельные участки, несмотря на разные адреса, являются смежными. Данный факт подтверждается представленным на государственную регистрацию кадастровым паспортом объекта незавершенного строительства (л.д. 11, т. 1).

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования