Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.10.2014 по делу n А64-2517/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе, когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такой акт государственного органа должен признаваться судом недействительным, решение должностного лица - незаконным.

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.05.2014 N 27 "О некоторых вопросах применения законодательства об исполнительном производстве" разъяснено, что оспаривание результатов оценки, приведенной оценщиком в отчете, посредством предъявления отдельного иска допускается законом и направлено на защиту прав и законных интересов сторон исполнительного производства. Вместе с тем не исключается и оспаривание постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества.

В целях эффективного решения вопроса о правомерности произведенной оценки и оптимизации разрешения споров в арбитражных судах к участию в деле об оспаривании результатов оценки, указанной оценщиком в отчете, необходимо привлекать судебного пристава-исполнителя. При оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке имущества к участию в деле привлекается оценщик.

При рассмотрении споров об оценке имущества арбитражный суд делает вывод о достоверности произведенной оценки независимо от того, как сформулировал требование заявитель - оспаривание результата оценки или постановления судебного пристава-исполнителя, поскольку в обоих случаях существо спора заключается в определении достоверности произведенной оценки.

Соответственно, в случае недостоверного отчета оценщика могут быть оспорены как сама произведенная оценка, так и соответствующее постановление судебного пристава-исполнителя, поскольку последнее нарушает права и законные интересы должника по исполнительному производству.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции полагает, что  истец не доказал недостоверность величины рыночной стоимости объекта оценки и занижения рыночной стоимости объекта.

Отчет №88/44-13 от 29.10.2013 об оценке рыночной стоимости имущества ОАО «Жилстрой» с учетом уточнений к нему от 13.12.2013 отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности. Описательная часть заключения содержит обоснование избранного методологического подхода. Выбор корректировок обоснован статистическими данными, экономическими и методологическими посылками.

Согласно пункту 5 Порядка при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО N 1).

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей (пункт 10 ФСО N 1).

В соответствии с пунктом 20 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно пункту 1.17 оспариваемого отчета объект оценки был оценен методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. При этом экспертная организация обосновала причины отказа от применения затратного  и доходного подходов к оценке.

Возражений по поводу отказа ответчика от применения затратного и доходного подходов к оценке, равно как и применения сравнительного, подхода к оценке истец не заявил.

Доводы истца сводятся к оспариванию правильности и обоснованности действий ответчика при проведении оценки сравнительным методом.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО N 1).

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Как следует из отчета №88/44-13 с учетом уточнений к нему от 13.12.2013, оценщиком анализировался рынок продаж аналогичных объектов.

В таблицах приведены характеристики аналогов, которые использовались для расчета цены с применением корректировки на этаж,  на уровень отделки сопоставимых объектов.

Рыночная стоимость объекта, рассчитанная сравнительным методом, составила для  квартиры, площадью 90,7 кв.м.,  расположенной по адресу:  г. Тамбов, ул. Сенько, 16-29,  - 3 480 500 руб., для  квартиры, площадью 82,4 кв.м.,  расположенной по адресу:  г. Тамбов, ул. Сенько, 16-72,  - 3 162 000 руб., для  квартиры, площадью 89,7 кв.м.,  расположенной по адресу:  г. Тамбов, ул. Сенько, 16-26,  - 3 497 600 руб., для  квартиры, площадью 59 кв.м.,  расположенной по адресу:  г. Тамбов, ул. Сенько, 16-28,  - 2 264 100 руб.

Представленная в таблицах информация получена оценщиком из предложений и сделок купли-продажи аналогичных объектов в том же  доме №16 по ул. Сенько г. Тамбов, опубликованных в следующих источниках информации: Газета "Все для вас».

Согласно пункту 18 ФСО N 1 оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки, в том числе:

а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;

в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО N 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

В соответствии с пунктом 24 ФСО N 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В свою очередь, истец не представил доказательств того, что оцениваемое имущество имеет характеристики, отличные от сопоставимых с ними объектов или, что взятая оценщиком за основу сравнительного подхода информация является устаревшей и неполной.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" спор о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, возможен в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта.

Следовательно, истец должен предоставить доказательства того, что оспариваемый отчет является недостоверным, т.е. указанная в отчетах стоимость жилых помещений не является рыночной.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции истцом не было  заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы.

Оспаривая выводы эксперта, истец  с ходатайством о проведении судебной экспертизы к суду апелляционной инстанции не обратился. Доказательств, опровергающих выводы оценщика, участвующими в деле лицами,  не представлено.

На основании положений статьи 9, 41 АПК РФ, лицо, участвующее в деле, несет риск наступления последствий совершения или не совершения процессуальных действий.

В силу частей 4, 5 статьи 71 АПК РФ каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (части 1, 2 статьи 71 АПК РФ).

Основания несогласия с отчетом должны сложиться при анализе данного заключения и его сопоставлении с остальной доказательственной информацией.

Позиция истца, настаивающего на недостоверности оспариваемого отчета, заключающаяся в его критической оценке, в отсутствие доказательств в обоснование доводов о недостоверности содержащихся в них сведений, не может быть признана судом апелляционной инстанции обоснованной и разумной.

Допущенные экспертной организацией технические ошибки в отчете, исправленные впоследствии путем  уточнений к нему от 13.12.2013,  не повлияли на результаты оценки рыночной стоимости объекта в сторону их умеьшения, и не исключают возможность принимать указанные в нем сведения в качестве достоверных. Заявитель жалобы не обосновал, каким образом корректировка расчета влияет на объективность результата оценки объектов недвижимости и свидетельствует о недостоверности отчета. Доказательств их недостоверности истец не представил.

Поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено состоятельных доказательств недостоверности  отчета №88/44-13 от 29.10.2013 об оценке рыночной стоимости имущества ОАО «Жилстрой» и дополнений к нему от 13.12.2013, заявленные исковые  требования  удовлетворению не подлежат.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2014 по делу № А64-2517/2014 суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу  части 4  статьи   270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.  

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь  статьями  268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 27.06.2014 по делу №А64-2517/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Жилстрой» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.В. Ушакова

Судьи

Л.М. Мокроусова

И.Б. Сухова