Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2014 по делу n А08-1257/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«03» октября 2014 года                                                   Дело № А08-1257/2014

г. Воронеж                                                                                                         

Резолютивная часть постановления объявлена 26 сентября 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено 03 октября 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                       Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                                  Суховой И.Б.,

                                                                                            Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лямзиной К.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Новая Крейда»: Савелова Р.А., представителя по доверенности б/н от 13.05.2014,

от общества с ограниченной ответственностью «БелТорг»: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «БелТорг» (ИНН 3123302141, ОГРН 1123123010262) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 08.07.2014 по делу № А08-1257/2014 (судья Шульгина А.Н.), по иску общества с ограниченной ответственностью «БелТорг» (ИНН 3123302141, ОГРН 1123123010262) к обществу с ограниченной ответственностью «Новая Крейда» (ИНН 3123306925, ОГРН 1123123015510) о признании договора аренды №114 от 01.02.2013 и акта приема-передачи договору аренды №114 от 01.02.2013 незаключенными, признании необходимости производства арендатором строительных работ в нежилом помещении,

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «БелТорг» (ООО «БелТорг», истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Новая Крейда» (ООО «Новая Крейда», ответчик) о признании договора аренды № 114 от 01.02.2013 и акта приема-передачи к договору аренды №114 от 01.02.2013 незаключенными, а также о признании необходимости производства арендатором строительных работ в нежилом помещении.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 07.07.2014 в части требований о признании акта приема - передачи к договору аренды №114 от 01.02.2013 незаключенным и признании необходимости производства арендатором строительных работ в нежилом помещении производство по делу прекращено в связи с отказом от иска в данной части.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 08.07.2014 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ООО «БелТорг» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ООО «БелТорг» не явилось.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеуказанного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ООО «Новая Крейда» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли- продажи нежилого помещения от 27.12.2012 ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 818,1 кв.м., третий этаж, машинное отделение, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Макаренко д. 20, нежилое помещение №3, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 31-АВ 584411 от 16.01.2013.

01.02.2013 между ООО «БелТорг» и ООО «Новая Крейда» был заключен договор аренды № 114, согласно условий которого, ООО «Новая Крейда» (арендодатель) обязуется предоставить ООО «БелТорг» (арендатор) за плату во временное пользование часть нежилого помещения №3 с кадастровым номером 31:16:0216003:0029:14:401:002:154002640:0000:20003, расположенное по адресу: г. Белгород, ул. Макаренко д. 20 в Торговом Центре «Микрорайон Заря» на третьем этаже, общей площадью 818,1 кв.м., арендуемая площадь 509,6 кв.м., из них площадь ресторана 464,9 кв.м., площадь кабинетов администрации ООО «БелТорг» - 44,7 кв.м.

Согласно пункту 1.3 договора стороны определили, что прямым назначением при использовании помещения будет являться: осуществление деятельности ресторанов, баров, кафе.

В пункте 5.1 договора установлен срок, на который заключен договор - 36 месяцев, с 01.02.2013 по 31.01.2016.

Изменения, расторжение и прекращение действия договора допускается по соглашению сторон. Взаимные предложения о внесении дополнений или изменений в договор рассматриваются сторонами в двухнедельный срок и могут быть совершены только путем подписания дополнительного соглашения (пункт 5.3 договора).

Пунктом 5.4 установлено, что договор аренды может быть расторгнут в любое время в одностороннем порядке по требованию любой из сторон при условии письменного предупреждения за 1 месяц до даты расторжения договора либо в иной срок в случаях, предусмотренных договором.

По акту приема-передачи к договору от 01.02.2013 ответчик передал, а истец принял часть нежилого помещения №3 с кадастровым номером 31:16:0216003:0029:14:401:002:154002640:0000:20003, расположенного по адресу: г. Белгород, ул. Макаренко д. 20 в Торговом Центре «Микрорайон Заря» на третьем этаже, общей площадью 818,1 кв.м., арендуемая площадь 509,6 кв.м., из них площадь ресторана 464,9 кв.м., площадь кабинетов администрации ООО «БелТорг»- 44,7 кв.м.

01.03.2013 договор аренды № 114 был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области.

31.01.2014 истец и ответчик заключили соглашение о расторжении договора аренды № 114 и прекращении взаимных обязательств с 31.01.2014.

Ссылаясь на то, что на момент передачи ему в аренду помещения оно не отвечало требованиям пригодности и не могло функционировать как ресторан, в связи с чем, он был вынужден провести строительные и отделочные работы, а также на то, что предмет договора № 114 сторонами не был согласован, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции руководствовался следующим.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуть соглашение.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, считаются не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 2.1.1 договора стороны установили обязанность арендодателя передать арендатору по акту приема-передачи помещение в надлежащем техническом и санитарном состоянии, соответствующему его прямому назначению, вместе с оборудованием, которым оснащены помещения. В акте приема-передачи в обязательном порядке перечисляется все оборудование, предоставляемое в аренду вместе с помещением и его состояние (работоспособность).

Стороны согласовали прямое назначение помещения переданного в аренду истцу - для осуществления деятельности ресторанов, баров, кафе (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 1.4 договора передаваемое в аренду помещение находится в нормальном состоянии, отвечающее требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для коммерческих и иных целей в соответствии с их прямым назначением.

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязан произвести осмотр и проверку состояния передаваемого в аренду нежилого помещения, перед подписанием акта приема - передачи. При обнаружении недостатков (дефектов) и иных претензий к качеству или состоянию передаваемого в аренду помещения либо к его оборудованию, арендатор обязуется отразить данные недостатки (дефекты, претензии) в акте приема - передачи помещения либо письменно отказаться от приемки помещения с указанием причин и мотивов отказа.

В случае мотивированного письменного отказа арендатора от принятия помещения по акту приема-передачи по причине наличия существенных недостатков (дефектов, претензий) к его качеству или состоянию, выявленных при осмотре данного помещения арендатором при его приемке, настоящий договор считается расторгнутым по инициативе арендатора (пункт 1.11 договора).

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Материалами дела подтверждается, что спорное помещение было передано истцу по акту приема- передачи помещения ответчик передал, а истец принял спорное помещение 01.02.2013.

Акт не содержит каких-либо замечаний или возражений со стороны истца (арендатора) относительно состояния передаваемого помещения, подписан сторонами без претензий и замечаний со стороны истца.

Таким образом, подписав данный акт, истец подтвердил свою осведомленность относительно технического состояния арендуемого помещения. В этой связи, арендатор в силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе ссылаться на недостатки переданного в аренду имущества, которые были ему известны при заключении договора.

Доказательств, свидетельствующих о том, что помещение было передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, истцом в материалы дела не представлено.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Более того, в период действия договора аренды, а именно с 01.02.2013 до даты расторжения договора 31.01.2014 истец не обращался к ответчику по вопросу несогласования условий договора относительно, в частности, его предмета. О том, что помещение, на момент его передачи и в последующем, было непригодно для использования, истец ответчику также не заявлял, как и о необходимости произвести какие-либо работы и возместить истцу расходы, связанные с устранением возникших недостатков арендованного имущества.

Нежилое помещение, подлежащее передаче истцу, его качественные и технические характеристики, в договоре аренды, описаны четко и понятно, а именно: часть нежилого помещения №3 с кадастровым номером 31:16:0216003:0029:14:401:002:154002640:0000:20003, общей площадью 818,1 кв.м., арендуемая площадь 509, 6 кв.м., из них площадь ресторана 464, 9 кв.м., площадь кабинетов администрации ООО «БелТорг» - 44,7 кв.м. Условия договора позволяют определенно установить местонахождение объекта аренды: г. Белгород, ул. Макаренко д. 20 в Торговом Центре «Микрорайон Заря» на третьем этаже.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Таким образом, как верно отметил суд области, исходя из анализа договора аренды, акта приема-передачи нежилого помещения, истец не вправе заявлять о незаключенности спорного договора аренды № 114, поскольку стороны приступили к реальному исполнению договорных отношений, неопределенности в вопросе характеристик и индивидуализации помещения при его передаче, приемке и последующей эксплуатации не возникало. В помещении был открыт и функционировал ресторан.

Действующее законодательство не содержит запрета на передачу в аренду части нежилого помещения, без постановки его на кадастровый учет. В этой связи ссылка истца на то, что объект аренды не поставлен на кадастровый учет, несостоятельна.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается