Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2008 по делу n А14-4290/07-56/10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                                                         ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 февраля 2008 г.                                  Дело № А14-4290/07-56/10

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2008 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 февраля 2008 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                         Миронцевой Н.Д.

судей:                                                                   Сергуткиной В. А.

Шеина А.Е.

при ведении протокола судебного заседания    секретарем Кондратьевой Н.С.

при участии:

от Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области: Демидова И.С. - главный специалист - эксперт отдела правового обеспечения по доверенности №05-д от 09.01.2008 сроком по 31.12.2008, паспорт серии 20 03 №913675 выдан Ленинским РОВД г. Воронежа 11.08.2003;

от ООО «Подгорное»: Мамонтов А.В. - адвокат по доверенности б/н от 14.01.2008   сроком   на   шесть   месяцев,   удостоверение   №1402   выдано 09.07.2003 г,    регистрационный    номер    36/1413     в    реестре    адвокатов Воронежской области; от ЗАО «Подгорное»: представители не явились, надлежаще извещены.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 06.08.2007 по делу № А14-4290/07-56/10, принятое судьей Есаковой М.С., по заявлению ООО «Подгорное», ЗАО «Подгорное» о признании незаконным действий по отказу в регистрации перехода права собственности.

                                                           УСТАНОВИЛ:

Обществом с ограниченной ответственностью «Подгорное» (далее по тексту - 000 «Подгорное») и закрытым акционерным обществом «Подгорное» (далее по тексту - ЗАО «Подгорное») заявлены требования о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее по тексту - УФРС по Воронежской области) по отказу в регистрации перехода права собственности на здание, расположенное по адресу: г.Воронеж, с.Подгорное, ул.Пугачева, д. 55, литер НА, площадью 3,5 кв.м. в соответствии с договором № 13-н от 15.03.2007 и обязании зарегистрировать переход права собственности на 000 «Подгорное» на вышеуказанный объект недвижимости.

Решением арбитражного суда Воронежской области от 06.08.07 г. заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, УФРС РФ по Воронежской области обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда, как принятое с нарушением норм материального и процессуального права. При этом, заявитель жалобы ссылается на неправильное толкование судом ст. 179 ФЗ № 127-ФЗ от 26.10.02 г. Кроме того, материалы не содержат сведений, подтверждающих наличие преимущественного права ООО «Подгорное» на приобретение объекта. Управление полагает, что судом первой инстанции не дана правовая оценка соответствия Положения о порядке продаже, сроках и об условиях продажи имущества ст. 179 ФЗ « 127-ФЗ.

Кроме того, заявитель жалобы считает, что полномочия конкурсного управляющего по отчуждению имущества , а также полномочия комитета кредиторов по отчуждению имущества не были утверждены.

ООО «Подгорное» не согласно с доводами апелляционной жалобы. Считает решение суда законным и обоснованным. При этом представитель общества полагает, что судом дана надлежащая оценка всем обстоятельствам дела, учтены положения ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

Производство по настоящей жалобе приостанавливалось в связи с обращение ЗАО «Яменское» с заявление к ЗАО «Подгорное» о признании недействительным договора купли-продажи № 13-н от 15.03.07 г.

20.12.07 г. в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд поступило определение арбитражного суда Воронежской области о прекращении производства по вышеуказанному делу в связи с отказом от иска ЗАО «Яменское».

27 декабря 2007 г. производство по настоящему делу возобновлено и судебное разбирательство назначено на 18 февраля 2008 г.

В настоящее судебное заседание представитель ЗАО «Подгорное» не явился. В материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о месте и времени судебного заседания.

В свзи с чем, дело рассматривается в    отсутствие ЗАО «Подгорное» , в порядке ст.ст. 156, 266 АПК РФ.

ЗАО «Подгорное» являете, собственником здания литера: 12 А, площадью 3,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Воронеж, с.Подгорное, ул.Пугачева, д. 55, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРПН) содержится запись регистрации № 36-36-01/226/2006-261.

Решением   Арбитражного   суда   Воронежской   области   от 27.05.2004    по делу    №    А14-4108-03/16/206    ЗАО    «Подгорное» признано    несостоятельным (банкротом)      и     в      его     отношении введено     конкурсное     производство, конкурсным управляющим назначен Плотников Анатолий Иванович.

В рамках процедуры банкротства в порядке параграфа 3 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве) от 26.10.2002 № 127-ФЗ (с изменениями) между ЗАО «Подгорное» и 000 «Подгорное» заключен договор купли-продажи вышеуказанного имущества № 2н от

23.11.2006.   Договор фактически исполнен    сторонами.

С учетом того, что единственным доказательством существования зарегистрированного     права     является     государственная     регистрация,

28.03.2007, заявители обратились в УФРС по Воронежской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности от ЗАО «Подгорное» к 000 «Подгорное», а также о государственной регистрации права собственности 000 «Подгорное» на спорный объект недвижимости.

Государственная          регистрация        была        приостановлена        до

23.05.2007 г. (уведомление от 26.04.2007 № 898-у) в связи с непредставлением документов, подтверждающих оплату по       договору, документов,

позволяющих определить количество кредиторов и принадлежащие им голоса, отсутствие доказательств проведения торгов, неуведомление владельцев смежных земельных участков о продаже имущества ЗАО «Подгорное», а также необходимостью подтверждения полномочий Комитета кредиторов.

07.05.2007 ЗАО «Подгорное» во исполнение указанного уведомления были представлены следующие документы: доказательства получения оплаты по договору; копия справки администрации с.Подгорное о нахождении в черте г.Воронежа предприятий, владеющих смежным земельным участком и имеющих статус сельхозпроизводителя; реестр кредиторов; протокол собрания конкурсных кредиторов об избрании комитета кредиторов, положение о порядке реализации имущества ЗАО «Подгорное» вместе, с протоколом о его утверждении.

Сообщением УФРС по Воронежской области от 04.06.2007- № 01/40/2007-268 заявителям отказано в государственной регистрации перехода права и права собственности на спорный объект недвижимости в связи с непредставлением документа, подтверждающего полномочия комитета кредиторов, а также ничтожностью сделки, ввиду непроведения ЗАО    «Подгорное»    торгов    по    продаже    имущества    и    отсутствием

доказательств соблюдения положений пункта 2 статьи 179 Федерального закона «О несостоятельности   (банкротстве)   № 127-ФЗ.

Не согласившись с данным отказом, Общество обратилось за судебной защитой.

Оценив доводы заявителя и представленные им на регистрацию документы в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд сделал обоснованный вывод о незаконности решения УФРС об отказе в государственной регистрации, в связи с чем, апелляционная инстанция не усматривает оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы в виду следующего.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Право заинтересованного лица обжаловать в арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации либо уклонение от регистрации предусмотрено ст. 131 Гражданского кодекса РФ, ст. 198 АПК РФ, ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" /далее - Закон и государственной регистрации/. При рассмотрении требования об обжаловании отказа в государственной регистрации прав действия регистрирующего органа подлежат проверке с точки зрения соответствия названному Закону.

Согласно статье 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав   на   недвижимое   имущество   и   сделок   с   ним»     в   компетенцию

регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав. При осуществлении государственной регистрации в соответствии с установленным порядком проводится правовая экспертиза документов, устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (ст. 13 Закона).

В соответствии со статьей 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2004) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены

документы,       необходимые      для      ее       проведения,       в      частности правоустанавливающие документы (документы основания).

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия,        возникновения,         прекращения,        перехода,

ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен статьей 17 Федерального Закона № 122-ФЗ от 21.07.97 (с изменениями), является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит и включает в себя, в частности, акты, изданные органами государственной (власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который был установлен законодательством, действующим в месте издания таких   актов.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.97).

 Основаниями для отказа в государственной регистрации прав в силу положений ст.20 названного закона , в том числе являются следующие:

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Учитывая положения указанной нормы права , исследовав представленные в деле доказательства, арбитражный суд области обоснованно указал на представление заявителями всех необходимых для регистрации объекта недвижимости документов.

Однако из анализа положений ст. 179 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» усматривается, что              преимущественное        право

приобретения имущества должника имеют лица, занимающиеся производством         или          производством         и          переработкой

сельскохозяйственной продукции и владеющие земельным участком, непосредственно прилегающим к земельному участку должника.

Если имеющие преимущественное право на приобретение имущества должника сельскохозяйственной организации лица не воспользовались этим правом и реализация имущества производится путем продажи на открытых торгах, то на первые торги должно быть выставлено предприятие в целом.

Таким образом, при продаже  имущества должника-  сельскохозяйственной организации, арбитражный управляющий обязан в силу прямого указания закона выполнить требования, установленные в ст.179 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», и лишь при отсутствии обстоятельств, указанных в п.2  названной нормы, применению подлежит иные положения ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что довод Управления о необходимости проведения торгов в рассматриваемой ситуации является неправомерным.

Из материалов дела усматривается, что конкурсным управляющим выполнены все требования, установленные статьей 177, пунктом 2 статьи     179     Закона     о     банкротстве.

Правомерным признается вывод суда первой инстанции  о том, что единственной организацией, которая имеет смежный земельный участок в той же местности, что и объект недвижимости, подлежащий продаже, является ООО «Подгорное». Данный вывод соответствует представленными в материалы дела и исследованным в ходе рассмотрения дела доказательствам, и нашел свое подтверждение. Из представленных доказательств видно, что ЗАО «Подгорное» зарегистрировано в с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа. Согласно сообщения Комитета по управлению городским микрорайоном Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа  сельхозпроизводителем , владеющим земельными участками, непосредственно прилегающими к земельному участку ЗАО «Подгорное» и расположенными на территории с.Подгорное Коминтерновского района г.Воронежа является ООО «Подгорное».Сведений о других сельхозпроизводителях, имеющих смежные земельные участки в данной местности (с.Подгорное г.Воронеж) в материалах дела не имеется.

Поскольку Законом не конкретизировано понятие «данная местность», апелляционная инстанция находит , что в рассматриваемом  случае данное понятие относится к конкретному месту расположения(нахождения) должника  и его имущества.   

 Судом установлено и подтверждается материалами дела, что конкурсным управляющим ЗАО «Подгорное» требования , установленные законом, были соблюдены.

Управление Федеральной регистрационной службы наделен