Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 по делу n А14-2788/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Пунктами 2, 3 и 4 ст. 9 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В материалы дела представлены надлежащие доказательства соответствия заявителя установленным критериям отнесения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства. Доказательств иного ответчиками ни в суд первой инстанции ни в суд апелляционной инстанции не представлено.

Кроме того, необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Судом области верно установлено, что ИП Титаренко М.А., являясь длительное время арендатором муниципального имущества, и считая, что соответствует установленным критериям отнесения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, полагал, что ему предоставлено преимущественное право приобретения арендуемого имущества муниципальной собственности и в связи с чем, его обращение с указанным заявлением 24.12.2013 к Главе городского округа город Воронеж правомерно.

Однако, Управление в оспариваемом решении сослалось на недопустимость реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с нахождением спорного нежилого помещения в оперативном управлении МКП «ВЖКК» и на январь  2014 года отсутствует согласованный действующий договор аренды, заключенный с согласия собственника имущества.

В силу п. 3 ч. 2 ст. 1 Закона № 159-ФЗ действие названного закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Между тем, материалами дела подтверждается, что право оперативного управления МКП «ВЖКК» в соответствии с договором от 10.05.2006 № 09-833 «О передаче муниципального имущества в оперативное управление» не зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или решением собственника.

Поскольку п. 2 ст. 8, п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены специальные правила в отношении недвижимого имущества, право оперативного управления на объекты недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Материалами дела наличие права оперативного управления МКП «ВЖКК» на спорное нежилое помещение не доказано.

Согласно ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды нежилого помещения общей площадью 94,70 кв.м, расположенного на первом этаже д.278 по адресу: г.Воронеж, ул.9 Января от 26.10.2012 № 54 вступил в силу с момента его подписания и действовал до 25.09.2013 (п.9.2 договора).

В соответствии с ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Обстоятельства дела свидетельствуют, что Предприниматель пользуется арендованным помещением, осуществляет арендные платежи, и ни собственник имущества, ни арендодатель никаких возражений не заявляли. Обратного материалы дела не содержат.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно сделал вывод о наличии договорных отношений по аренде спорного помещения как на дату подачи заявления (24.12.2013), так и на дату судебного разбирательства на основании договора аренды нежилого помещения от 26.10.2012 № 54, заключенного на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах, позиция Управления имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж, изложенная в письме от 29.01.2014 № 1830095 не имеет документального обоснования и подтверждения.

Таким образом, принимая во внимание перечисленные обстоятельства, апелляционная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что решение Управления об отказе в реализации преимущественного права ИП Титаренко М.А. на приобретение арендуемого помещения в собственность в порядке приватизации объекта недвижимости, выраженное в письме от 29.01.2014 № 1830095  не соответствует нормам действующего законодательства.

Довод заявителя жалобы о том, что право оперативного управления за МКП «ВЖКК» не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, вещное право на спорную недвижимость не возникло, в связи с чем, договоры аренды, заключенные между Предпринимателем и МКП «ВЖКК» в отношении спорного имущества являются ничтожными сделками в силу норм действующего законодательства, отклоняется апелляционной инстанцией исходя из следующего.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 299 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления возникают на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием или учреждением, а также в результате приобретения унитарным предприятием или учреждением имущества по договору или иному основанию.

В силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 ГК РФ право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Принимая во внимание названные нормы, МКП «ВЖКК» не имело право самостоятельно сдавать в аренду Предпринимателю спорное имущество.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что договоры аренды от 29.12.2007 № 54, от 08.12.2008 № 54, от 04.12.2009 № 54, от 09.12.2010 № б/н, от 09.11.2011 № 54, от 26.10.2012 № 54 заключались с Предпринимателем с согласия собственника – Администрации городского округа город Воронеж, в лице его уполномоченного органа, что выражено в приказах Администрации «О сдаче в аренду нежилого помещения» (т.2 л.д.29-35).

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имущество используется другими лицами без согласия собственника. В рассматриваемом случает, спорное имущество передавалось в аренду ИП Титаренко М.А. по воле собственника, в связи с чем, вышеназванные договоры аренды не противоречат нормам действующего законодательства.

Иные доводы не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств, а лишь выражают несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены законно принятого судебного акта.

В соответствии со ст.71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Апелляционная инстанция находит, что  при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные доказательства, дал им надлежащую правовую оценку и правильно применил нормы материального и процессуального права.

С учетом сделанных выводов апелляционная инстанция не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения требований заявителя жалобы.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 269, статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.06.2014 по делу № А14-2788/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в установленном законом порядке в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                               Е.А. Семенюта

Судьи                                                                                      А.И. Протасов

Н.Д. Миронцева