Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2014 по делу n А35-9851/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства". Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр - подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.

Арбитражным судом установлено, что при обращении 01.08.2013 в Управление с заявлением о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 31.07.2013 № П/3-100, представителем Общества  и Маленкиными вместе с заявлением были представлены следующие документы:

- платежное поручение об уплате ООО СМУ «Строй Инвест» госпошлины в размере 2000 рублей;

- квитанция об уплате Маленкиной Д.'М. и Маленкиным А.Н. госпошлины в размере 100 рублей;

- нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя ООО СМУ «Строй Инвест»;

- разрешение на строительство от 26.07.2013 № ru 46302000-2282, выданное Комитетом архитектуры и градостроительства города Курска;

- генеральный план застройки;

- положительное заключение государственной экспертизы от 23.07.2013 № 46-1-4-0377-13;

- проектная документация на Объект;

- проектная декларация от 30.07.2013;

- договор участия в долевом строительстве от 31.07.2013 № П/3-100;

- описание объекта долевого строительства от 31.07.2013;

- поэтажный план с указанием местоположения объекта долевого строительства;

- справка ООО СМУ «Строй Инвест» от 31.07.2013 о том, что договор участия в долевом строительстве от 31.07.2013 № П/3-100 не является крупной сделкой в соответствии с Федеральным Законом от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Таким образом, на  регистрацию были представлены  все необходимые документы.

Доводы заявителя жалобы о несоответствии информации, содержащейся в разрешении на строительство от 26.07.2013 № ru 46302000-2282, сведениям, внесенным в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, не принимаются  апелляционной  коллегией.

Представленное заявителем разрешение на строительство составлено по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 № 98 «О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод объекта в эксплуатацию». Согласно разделу 1 Инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство, утвержденной приказом Минрегионразвития Российской Федерации от 19.10.2006 № 120 «Об утверждении инструкции о порядке заполнения формы разрешения на строительство», в строке "Объект капитального строительства (наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией, краткие проектные характеристики)":

- наименование объекта капитального строительства, в соответствии с утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документацией;

- краткие проектные характеристики:

общая площадь объекта капитального строительства;

площадь земельного участка;

количество этажей и/или высота здания, строения, сооружения;

строительный объем, в том числе подземной части;

количество мест, вместимость, мощность, производительность;

сметная стоимость объекта капитального строительства, по утвержденной в установленном порядке проектной сметной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

удельная стоимость 1 кв. м площади при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов; количество очередей (пусковых комплексов) объекта капитального строительства.

В представленном разрешении на строительство Комитетом архитектуры и градостроительства указана общая площадь земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного жилого дома и кадастровый номер одного из земельных участков, задействованного в строительстве. Отсутствие в тексте разрешения на строительство от 26.07.2013 № ru 46302000-2282 указания на земельный участок с кадастровым номером 46:29:102350:10 площадью 800 кв.м., не является нарушением Инструкции по заполнению такого разрешения и критическим несоответствием информации, содержащийся в проектной документации, ввиду равенства суммы площадей смежных земельных участков, занятых строительством (2207 + 800), общей площади земельного участка, указанного в разрешении на строительство - 3007.

Согласно проекту строительства вышеназванного объекта недвижимости, а также относящимся к нему представленным на государственную регистрацию документам (заключению государственной экспертизы проекта, схеме планировочной организации земельного участка, утвержденной главным архитектором г. Курска 27.06.2013 по результатам публичных слушаний) общая площадь отведенного под реализацию проекта земельного участка составляет 3007 кв.м. Именно такая проектная характеристика была указана в представленном заявителем разрешении на строительство.

Кроме того, в компетенцию Росреестра входит лишь правовая экспертиза документов, их юридической силы, но не самого строительства. Из материалов дела не следует, что указанное разрешение на строительство оспорено в судебном порядке либо действие его прекращено уполномоченным органом местного самоуправления в установленном порядке.

Таким образом, у должностного лица Росреестра отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации по причине несоответствия разрешения на строительство от 26.07.2013 № ru 46302000-2282 сведениям, внесенным в ЕГРПН.

Доводы заявителя жалобы о невозможности осуществления  испрашиваемой  регистрации по причине отсутствия в договоре участия в долевом строительстве информации о земельном участке для строительства многоквартирного дома и наличия в проектной декларации информации о двух земельных участках, также не принимаются  апелляционной  коллегией.

Статья 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» устанавливает требования к застройщику о включении сведений о земельном участке, на котором будет возводиться объект долевого строительства лишь в проектную декларацию, но не в текст договора участия в долевом строительстве.

Пункт 4 статьи 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержит исчерпывающий перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве. Сведения о земельном участке, отведенном под строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в данном перечне отсутствуют.

Доводы заявителя жалобы о наличии в ЕГРП записей о правопритязаниях на земельные участки, задействованные в строительстве многоквартирного дома, также  являются  несостоятельными.

Из материалов дела следует, что собственником и залогодателем земельного участка и жилого дома является сам застройщик (заявитель), принявший по договору участия в долевом строительстве обязательство построить многоквартирный дом в соответствии с проектом, предусматривающим снос существующих на застраиваемой территории объектов недвижимости, факт которого подтверждается представленными на регистрацию заключением государственной экспертизы проекта и схемой планировочной организации застраиваемого земельного участка.

Залогодержателем земельного участка и жилого дома по зарегистрированному договору залогу является ОАО «Курскпромбанк», выдавший застройщику целевой кредит на финансирование строительства вышеназванного объекта недвижимости на двух вышеупомянутых земельных участках под их залог, документы на регистрацию которого (в том числе кредитный договор) были приняты Управлением 14.08.2013 (то есть до принятия оспариваемого решения), в связи с чем, последним в соответствующие разделы ЕГРП были внесены записи о правопритязаниях.

Кроме того, последующая ипотека на основании договора, а также возможность многократного возникновения ипотеки одного и того же недвижимого имущества в силу закона предусмотрена действующим законодательством.

Реализация права участника долевого строительства на обеспечение исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве залогом земельного участка под строящимся объектом осуществляется непосредственно при регистрации договора и ипотеки в силу закона действиями самого регистрирующего органа, предписанными ему императивными нормами п. 1 ст. 13 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», п. 3 ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с ч. 3 ст. 25.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с абз. 2 п. 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 09.06.2005 N 82, запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела ЕГРП, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Решением Верховного Суда Российской Федерации от 13.08.2007 № ГКПИ07-728 признано, что пункт 21 названной Инструкции не противоречит действующему законодательству.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в решении от 13.08.2007 N ГКПИ07-728 по гражданскому делу по заявлению о признании недействительным п. 21 Инструкции, названный пункт не определяет момент прекращения права залога участников долевого строительства. Данная норма касается порядка регистрации ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества, включена в Инструкцию, изданную на основании Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регулирующего отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

На законодательном уровне не урегулирован вопрос о том, в подраздел одного или обоих из разделов, открытых на земельные участки, должна вноситься запись о договоре участия в долевом строительстве в случае, если объект строительства расположен на двух земельных участках одновременно.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 15.01.2008 № 294-О-П "По запросу Арбитражного суда Нижегородской области о проверке конституционности пункта 2 статьи 333.18, подпункта 20 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что залог в пользу участников долевого строительства является залогом, возникающим в силу закона, а не договора.

Приобретение участником долевого строительства права общей долевой собственности на земельный участок (земельные участки) под многоквартирным жилым домом в составе общего имущества данного дома обусловлено императивными нормами п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 5 ст. 16 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Следовательно, в указанной части, вывод государственного регистратора о невозможности регистрации договора долевого участия не может изменять положения закона, прямо указывающего на регистрацию договора долевого участи (ч. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») либо иным образом определять права и обязанности субъектов гражданского оборота. Отсутствие определенности в порядке регистрации договора участия в долевом строительстве в случае, если объект строительства расположен на двух земельных участках