Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2014 по делу n А08-4789/2013. Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. Размер неполученного дохода (упущенной выгоды) должен определяться с учетом разумных затрат, которые кредитор должен был понести, если бы обязательство было исполнено.

Исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку представленные доказательства не подтверждают наличие вины истца по делу в возникновении убытков ответчика по делу в заявленном размере, ответчиком  не доказана причинно-следственная связь между наступившими убытками и противоправным поведением истца.

Как следует из искового заявления, ООО «Свой дом» обосновывает свои требования о взыскании компенсации затрат в сумме 19 831 491 руб.,  на положениях  части 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ.

Как  указывает ООО «Свой дом», на момент предоставления администрацией города Белгорода земельного участка в аренду, на нем располагалось около 1000 металлических гаражей ГСК «Металлист». Истец просит взыскать 19 831 491 руб., в качестве компенсации его затрат на оборудование площадки для размещения гаражей по ул. Молодежная и затрат на перемещение и вывоз гаражей с арендуемого земельного участка на оборудованную площадку.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

По мнению судебной коллегии, указанная позиция ООО «Свой дом»  противоречит установленному в статье 612 Гражданского кодекса РФ правилу распределения ответственности за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора аренды либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду, а также положениям статьи 616 Гражданского кодекса РФ.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (статья 611 Гражданского кодекса РФ).

В статьях 612 (пункт 2) и 614 (пункт 4) Гражданского кодекса РФ закреплено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его неисправности при заключении договора или передаче имущества.

Из смысла приведенных норм следует, что арендатор не вправе ссылаться на недостатки арендованного имущества и требовать компенсации расходов на их устранение. Указанное толкование приведенных норм корреспондирует общему принципу свободы договора, закрепленному в статье 421 Гражданского кодекса РФ.

Из материалов дела усматривается, что акт приема-передачи подписан полномочными представителями сторон без замечаний, имеется ссылка на то, что земельный участок отвечает требованиям разрешенного использования.

При этом, ООО «Свой дом», подписав данный акт, подтвердил свою осведомленность относительно состояния арендуемого земельного участка. Замечания относительно невозможности осуществления строительства на переданном земельном участке обществом не  высказаны. Правом, предоставленным пунктом  4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ  ответчик не воспользовался. Отказа от права аренды ввиду невозможности пользования земельным участком, им  также не заявлялось.

 Таким образом, ссылки ответчика  на отсутствие возможности пользования арендованным имуществом, а также невозможности приступить к  строительным работам признаются несостоятельными.

Иных доказательств нарушения истцом обязательств, предусмотренных договором, не представлено.

 Кроме того, полагая, что в результате незаконных действий администрации города Белгорода, выразившихся в изменении концепции застройки,  ООО «Свой дом» понесло убытки в виде затрат произведенных на дополнительные проектные работы, в сумме 6 263 756 руб., ответчиком заявлены требования  о необходимости их   взыскания.

В соответствии со статьями 16, 1069 Гражданского кодекса  РФ убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

По смыслу данной правовой нормы возникновение у лица права требовать возмещения убытков обусловлено нарушением его прав.

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать факт нарушения права, наличие и размер понесенных убытков, причинную связь между нарушением права и возникшими убытками.

Между противоправным поведением одного лица и убытками, возникшими у другого лица, чье право нарушено, должна существовать прямая (непосредственная) причинная связь.

Таким образом, для возложения на лицо имущественной ответственности за причиненные убытки необходимо установление факта несения убытков, их размера, противоправности и виновности (в форме умысла или неосторожности) поведения лица, повлекшего наступление неблагоприятных последствий в виде убытков, а также причинно-следственной связи между действиями этого лица и наступившими неблагоприятными последствиями.

Доказывание указанных обстоятельств в соответствии с положениями статьи 65 АПК РФ относится на ответчика по делу.

Между тем, обществом не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии виновных, противоправных действий истца, в результате которых причинены истцу убытки в сумме 6 263 756 руб.

Параметры разрешенного строительства на земельном участке были определены аукционной документацией, в том числе указаны в протоколе №2 контрольной комиссии об итогах аукциона, который подписан ответчиком.

Доказательств того, что параметры разрешенного строительства в дальнейшем менялись администрацией, в материалах дела не имеется. Как застройщик, общество имело право самостоятельно выбирать концепцию застройки в пределах параметров разрешенного строительства, определенных при предоставлении земельного участка.

Ответчиком в подтверждение понесенных расходов на изготовление проектной документации представлены договоры подряда на выполнение проектных работ и дополнительные соглашения к ним, акты, сметы.

Из указанных  документов  усматривается лишь то, что заказчик (ответчик) поручал, а исполнитель принимал па себя обязанности по разработке проектной документации на различные позиции объекта и на разные стадии строительства.

Изменение в установленном законом порядке разрешенного использования земельного участка путем внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки не может быть квалифицировано в качестве ограничения прав на землю, и как следствие, являться основанием для возмещения убытков.

Изменение параметров разрешенного строительства подлежат оформлению в письменной форме, следовательно,  они не могут быть подтверждены свидетельскими показаниями, в связи с чем судом апелляционной инстанции с учетом положений статей, 67, 68, 56, 88 АПК РФ ходатайство  ответчика о вызове свидетеля  было отклонено.

 Иных доказательств,  отвечающих требованиям относимости и допустимости,  достоверно подтверждающих объективную невозможность осуществления строительства в спорный период  по вине истца, ответчик  не представил.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания затрат  в сумме 6 263 756 руб. понесенных ответчиком  на дополнительные (вынужденные)  проектные работы.

Ответчик также просит суд взыскать  с истца убытки в виде  излишне начисленной арендной платы в сумме 27 527 013 руб. в том числе: за период нахождения на участке гаражей в сумме 16 721 259 руб., за период незаконных отказов администрации от выдачи и продления разрешений на строительство в сумме 1 459 123 руб. 30 коп., за период незаконного отказа от выдачи положительного заключения о соответствии объекта проектной  документации и др. в сумме 1 632 935 руб., за период  выполнения проектных работ по изменению концепции застройки из-за незаконного требования администрации в сумме 6 584 770 руб.

В обоснование указанного требования истцом представлена информация по выданным разрешениям на строительство (т.1 л.д.105 -107), разрешения на строительство заявления о выдаче разрешений на осуществление строительных работ, а так же заявления на продление разрешений на строительство, переписка сторон.

По мнению судебной коллегии, невыдача администрацией города Белгорода разрешения на строительство не влияет на необходимость уплаты обществом арендных платежей, поскольку как в случае выдачи соответствующего разрешения, так и в случае отказа в его выдаче арендные платежи подлежали бы уплате на основании статьей 309, 310, 614 Гражданского кодекса  РФ, поскольку договор аренды не прекратил своего действия, не расторгнут и не признан судом недействительным.

Таким образом, обязанность по внесению арендных платежей связана не с противоправными действиями администрации города Белгорода, а с фактом заключения договора аренды, действие которого не прекращалось.

При таких обстоятельствах, оценив представленные доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании, суд полагает недоказанным обществом наличия причинно-следственной связи между наличием убытков и противоправным поведением администрации города Белгорода.

Кроме того, по смыслу статей 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации осуществление строительства, в том числе на муниципальной либо государственной земле, а также на "не разграниченной" публичной земле, осуществляется только при наличии отвода земельного участка в установленном законом порядке.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом. В силу статей 8, 51 Градостроительного кодекса РФ застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме. Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления. Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Таким образом, условиями возникновения у застройщика вещных прав на вновь созданное недвижимое имущество является несколько юридически значимых обстоятельств, наиболее важными из которых являются отвод земельного участка под строительство, то есть под конкретные цели, и получение разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод объекта в эксплуатацию.

При отсутствии (то есть несоблюдении) иных, в силу закона необходимых для введения в гражданский оборот вновь созданного объекта недвижимости не может служить самостоятельным основанием для удовлетворения искового требования о взыскании с органа власти убытков.

Ссылки  ответчика на решение Арбитражного суда Белгородской области от 22.01.2013 по делу №А08-6310/2012 также нельзя признать состоятельными, так как ни администрация города Белгорода, ни Комитет имущественных и земельных отношений не являются ни одной из сторон указанного дела.

Указанным судебным актом признаны незаконными решения Управления государственного строительного надзора Департамента строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области.

Согласно пунктам 1.1., 1.2. Положения о Департаменте строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области, утвержденного постановлением Правительства Белгородской области от 20.08.2012  N 346-пп, Департамент строительства, транспорта и жилищно-коммунального хозяйства Белгородской области (далее департамент) является органом исполнительной власти Белгородской области, осуществляющим функции проведения единой государственной политики в сфере строительства, градостроительства и архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства, транспорта и дорожного комплекса. Департамент является юридическим лицом, имеет штамп и круглую печать со своим наименованием и изображением герба Белгородской области, иные печати, штампы и бланки установленного образца, а также счета, открываемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Иные основания  для признания поведения истца  противоправным, ответчик не приводит.

В связи с чем, требование о взыскании убытков с органа местного самоуправления - администрации города Белгорода в лице Комитета имущественных и земельных отношений, возникших по вине другого лица -органа исполнительной власти Белгородской области, нельзя признать обоснованным.

Доводы общества о незаконности начисления арендной платы за часть земельного участка площадью 15155 кв.м. в период с 01.02.2013 по 27.03.2014  также нельзя признать обоснованными, поскольку земельный участок под многоквартирным домом сформирован на основании распоряжения администрации 24.02.2014.

Особенности пользования земельными участками, занятыми многоквартирными домами, регулируются нормами жилищного и земельного законодательства.

Так, согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства