Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 по делу n А08-7941/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

000 руб., находящийся в здании АВК.

Договор аренды № 52-05/13/АН от 15.05.2013 исполнялся с 01.07.2013.

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе, с согласия арендодателя, сдавать арендованное имущество в субаренду. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Третье лицо ОАО «Белгородское авиапредприятие» и ответчик ООО «ЖДАВИАБИЛЕТ» (переименовано в ООО «АВИБА.РУ») 12.07.2013 заключили договор субаренды № 99/22-05/13/АН, согласно условиям которого третье лицо передало, а ответчик принял в аренду недвижимое имущество, указанное в Приложении № 1 к договору.

В Приложении №1 к договору определен объект субаренды: часть помещения № 40 на первом этаже в нежилом здании аэровокзального комплекса внутренних и международных авиалиний (АВК), площадью 21,82 кв.м.

Согласно пунктам 1.3, 1.4 договора субаренды имущество передается во временное владение и пользование и предназначено для использования под авиа и железнодорожные кассы. Передаваемые субарендатору (ответчику) помещения идентифицированы сторонами зеленым цветом на плане первого этажа нового аэровокзального комплекса.

Размер субарендной платы определен сторонами в Приложении №1 к договору (пункт 3.1 договора субаренды) в сумме 65 460 руб. в месяц (3 000 руб. за 1 кв.м.). Плата за потребляемую электроэнергию, услуги связи, теплоэнергию, водоснабжение, коммунальные платежи, канализацию и, так далее, не входит в стоимость субаренды объекта и осуществляется отдельно на основании выставленных счетов.

В пунктах 5.1- 5.6 стороны договора субаренды определили условия и порядок внесения изменений и дополнений, а также прекращения действия договора по истечению срока.

Досрочное расторжение договора субаренды может быть произведено по инициативе сторон без обращения в арбитражный суд после направления письменного уведомления за 30 дней до предполагаемого срока расторжения, при наличии оснований, предусмотренных договором. Арендатор вправе расторгнуть договор субаренды в одностороннем внесудебном порядке в случаях:

- просрочки оплаты субарендатором субарендной платы более 5 банковских дней;

- производственной необходимости в субарендуемом помещении;

- неоднократного нарушения субарендатором условий договора;

- однократного нарушения субарендатором условий               договора, предусмотренных пунктами 1.6, 2.2.2 (несвоевременное и неполное внесение платежей), пунктом 2.2.4 (неисполнение обязанности по производству текущего ремонт и несению расходов на содержание имущества), пунктом 2.2.9 (неисполнение обязанности по сохранности имущества и возмещению причиненного ущерба от порчи принятого в субаренду имущества), пунктом 2.2.10 (производство без письменного согласия арендатора прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования, а также неотделимых улучшений помещения), пунктом 2.2.11 (неисполнение обязанности по несению расходов по оплате коммунальных платежей), пунктом 2.2.19 (несоблюдение пропускного режима);

- в случае решения собственника о смене назначения, реорганизации и/или реконструкции объекта аренды.

Срок действия договора субаренды определен с 12.07.2013 до 12.07.2016.

Досрочное прекращение договора аренды с собственником имущества, передаваемого по договору субаренды, влечет досрочное расторжение договора субаренды.

По акту приема-передачи недвижимого имущества третье лицо передало, а ответчик принял часть помещения № 40 площадью 21,28 кв.м.

В приложении №3 к договору, стороны определили схему расположения передаваемого в субаренду помещения на плане с указанием его границ (пункт 7.6.3 договора субаренды).

Договор субаренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Белгородской области 19.11.2013.

Как указал в решении суд первой инстанции, в период действия договоров аренды и субаренды взаимные обязательства сторон исполнялись, арендатором и субарендатором имущество использовалось по назначению и вносились арендная и субарендная платы.

20.09.2013 третье лицо направило ответчику письмо, которым указало на необходимость досрочного одностороннего расторжения договора субаренды с 20.10.2013. Указанное письмо вернулось в адрес третьего лица с пометкой «истек срок хранения».

Истец (арендодатель) и третье лицо (арендатор) досрочно расторгли договор аренды № 52-05/13/АН от 15.05.2013, о чем 28.10.2013 заключили соглашение, в пункте 2 которого определили, что обязательства считаются прекращенными с момента заключения настоящего соглашения.

27.11.2013 Управлением Росреестра по Белгородской области было зарегистрировано соглашение о расторжении договора аренды № 52-05/13/АН от 15.05.2013, запись о регистрации договора субаренды также была исключена.

Дополнительным соглашением от 28.10.2013 истец и третье лицо исключили из приложения № 13 «Перечень оборудования, передаваемого в аренду и размер арендной платы» оборудование - «Кассовый терминал».

Уведомлением № 1324 от 08.11.2013 третье лицо сообщило ответчику о расторжении договора субаренды.

По акту приема- передачи недвижимого имущества от 12.11.2013 третье лицо передало, а истец принял аэровокзальный комплекс внутренних и международных авиалиний (АВК), площадью 13 164,9 кв.м. В пунктах 2, 3 акта стороны указали, что имущество находится в удовлетворительном состоянии и может быть использовано по назначению, претензий к передаваемому имуществу арендатор не имеет.

15.11.2013 ответчик уведомил истца и третье лицо о несогласии с расторжением договора субаренды и указал, что намерен воспользоваться правом, предусмотренным статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В дополнении к указанному письму ответчик 22.11.2013 направил истцу проект договора аренды с приложением и указал, что настоящее письмо является официальной офертой.

Письмами 20.11.2013, 22.11.2013 и 27.11.2013 истец уведомлял ответчика о необходимости освободить арендуемые помещения, в том числе и часть помещения №40 с оборудованием - кассовый терминал, а также прекратить нарушать правила пожарной безопасности.

12.12.2013 истец направил ответчику уведомление, в котором отказался заключить договор аренды по причине того, что не планирует оформлять арендные отношения с третьими лицами относительно части помещения №40 на первом этаже аэровокзала.

13.11.2013 истец и третье лицо заключили новый договор аренды                                  № 37-11/13, с Приложениями № 1, 2, 3, согласно условий которого, третьему лицу передана в аренду часть здания АВК площадью 12 248, 5 кв.м., за исключением помещений четвертого этажа, и помещений первого этажа, в том числе и частипомещения №40, где находилось помещение авиакасс.

Обращаясь с иском, ОАО «Воздушные ворота Белогорья» указало, что ООО «АВИБА.РУ» в настоящее время фактически незаконно пользуется и владеет спорным имуществом. Кроме того, ответчик безосновательно использовал оборудование «Кассовый терминал», который не передавался ему по договору субаренды, либо иному договору.

ООО «АВИБА.РУ» во встречном иске настаивало на том, что находится в спорном помещении на законных основаниях, так как, по получении уведомления об одностороннем, досрочном расторжении договора субаренды, воспользовалось правом, предусмотренным статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, дающим безусловное право на заключение договора аренды.

Разрешая настоящий спор, суд правильно применил нормы материального права, обоснованно руководствуясь следующим.

Согласно статей 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации,   по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суд первой инстанции указал, что стороны согласовали существенные и необходимые для данных договоров условия, и оснований считать договоры незаключенными и недействительными не имеется, стороны взаимно исполняли свои обязательства. Конкурсной документацией, а также впоследствии заключенным по результатам конкурса договором, помещение, подлежащее передаче в аренду, в том числе и его назначение, описано и четко определено.

Договор субаренды между ответчиком и третьим лицом был заключен на основании результатов открытого конкурса на право заключения договора субаренды площадей для размещения касс по продаже авиабилетов в новом аэровокзальном комплексе внутренних и международных авиалиний, победителем которого был признан ответчик-общество «ЖДАВИАБИЛЕТ» (в настоящее время ООО «АВИБА.РУ»).

Согласно размещенной конкурсной документации на право заключения договора субаренды, предметом конкурса являлась  часть помещения № 40 на плане первого этажа нежилого здания, расположенного по адресу: г. Белгород, пр-т Б.Хмельницкого, 166 с кадастровым номером 31:16:0201017:235, площадью 21,82 кв.м. Также в состав конкурсной документации входил проект договора субаренды и схема расположения передаваемого в субаренду помещения, согласно которой, часть помещения №40 обозначена на схеме границами (стойками) спорного Кассового терминала. Терминал выполнен из металлоконструкций, стекла, имеет стойки, двери, перегородки, подиум и столешницы, закреплен на полу помещения №40 и фактически являлся конструктивным элементом первого этажа здания аэровокзала, служащего для ограждения помещения касс, в котором и располагались сотрудники ответчика, а также необходимое оборудование, оргтехника.

Указав, что помещение «Кассовый терминал» невозможно использовать без комплекса Кассового терминала, суд отверг доводы истца о незаконном пользовании имуществом.

В ходатайстве о принятии обеспечительных мер в виде запрета истцу совершать действия по созданию препятствий в пользовании ответчиком спорным имуществом по его целевому назначению, ответчик указал, что истец без предупреждения произвел демонтаж кассового терминала и оборудования, принадлежащего   ООО «АВИБА.РУ».

28.01.2014 истец, третье лицо и представитель Белгородской Торгово - промышленной палаты составили Акт обследования помещений нежилого здания АВК, согласно которому, имущество «Кассовый терминал» частично демонтировано, удалены стеклянные двери, в результате чего была повреждена целостность конструкции, дверей на месте нет, поврежден гранитный короб.

В этот же день истец демонтировал все оборудование «Кассовый терминал», находящееся в здании АВК и передал ответчику имеющееся в спорном помещении его имущество, о чем также составлены акты.

Исходя из того, что в настоящее время спорное помещение не существует и ответчик фактически, как в помещении, так и во всем здании АВК не находится и не пользуется спорным имуществом, суд сделал вывод, что истцу не могут чиниться какие-либо препятствия в пользовании спорным имуществом, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований истца об истребовании спорного имущества, находящегося на первом этаже АВК, из незаконного владения ответчика не имеется.

В связи с изложенным, суд отказал в удовлетворении первоначального иска в полном объеме.

В удовлетворении встречного иска суд отказал в связи с ненадлежащим способом защиты, указав следующее.

Гражданский кодекс Российской Федерации прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения с ним договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды,  а способом защиты права субарендатора будет являться предъявление требования о понуждении заключить договор аренды. У ответчика возникло право на заключение договора аренды с истцом на оставшийся срок субаренды.

Определенный перечень обстоятельств, при наличии которых спорное имущество не может быть передано в аренду, закон (статья 618 ГК РФ) не содержит.

Ответчик направил 15.11.2013 истцу письмо, в котором указал, что намерен воспользоваться принадлежащим ему правом на заключение договора аренды и 22.11.2013 направил в адрес истца и третьего лица проект договора аренды.

Из представленных в материалы дела писем ответчика от 15.11.2013, 22.11.2013, а также приложенного к письму проекта договора (приложений к нему) ясно и однозначно следует предложение ответчика истцу заключить договор аренды части помещения № 40, площадью 21, 82 кв.м. на первом этаже в нежилом здании аэровокзального комплекса внутренних и международных авиалиний (АВК), расположенного в г. Белгороде по пр. Б.Хмельницкого, 166, на условиях расторгнутого договора аренды № 52-05/13/АН от 15.05.2013, заключенного между истцом и третьим лицом.

Суд первой инстанции указал, что  направленная ответчиком 15.11.2013 и 22.11.2013 оферта является надлежащей, так как у истца не возникло трудностей с определением предмета договора аренды и условий аренды, что также следует из ответа общества «Воздушные ворота Белогорья» от 12.12.2013 на предложение истца (оферты).

По мнению суда, в спорной ситуации, а также исходя из целей деятельности ответчика общества «АВИБА.РУ», под помещением, как объектом гражданских прав, следует понимать конструктивно и      пространственно обособленную часть внутри здания, пригодную для использования. В настоящее время, спорное помещение площадью 21,82 кв.м, ранее переданное ответчику в субаренду, фактически отсутствует, в связи с произведенным истцом демонтажем Кассового терминала, который являлся, как указано выше, ограждением помещения авиа и железнодорожной кассы, занимаемого ответчиком по договору субаренды, от основного помещения первого этажа здания АВК.

ООО «АВИБА.РУ» не было представлено доказательств, что требование к истцу о заключении  договора аренды, а также устранении препятствий в пользовании спорным, фактически не существующим в настоящее время помещением площадью 21,82 кв.м,  приведет к восстановлению его нарушенных прав. Заключение договора аренды на основании положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только на имущество, находившееся