Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по делу n А08-3268/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

определенном п. 1 ст. 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ), достаточным критерием установления права собственника недвижимого имущества на льготу служит факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

По смыслу указанной нормы любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного (муниципального) образования, имеет право на получение земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или на вторичном рынке.

Из положений пунктов 5 и 6 статьи 36 ЗК РФ следует, что обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка возникает у уполномоченного органа с момента подачи заинтересованным лицом заявления о выкупе земельного участка, соответствующего требованиям закона.

Учитывая, что именно с момента подачи заявки между сторонами возникают правоотношения по выкупу земельного участка, и с этого момента у уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления возникают соответствующие предусмотренные законом обязанности, выкупную цену земельного участка необходимо определять по состоянию на дату подачи такого заявления.

Из правовой позиции, изложенной в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", следует, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключенному в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела и было установлено судом области, Общество в установленные сроки не переоформило право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении спорного земельного участка.

Следовательно,  Общество нельзя отнести к категории лиц, на которых распространяется льготный порядок определения цены выкупа земельного участка, установленный пунктом 1 статьи 2 Вводного закона.

При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к выводу, что цена продажи земельного участка считается обоснованной в сумме равной  2 616 000 рублей.

Так, при рассмотрении дела были проведены две судебные экспертизы для выяснения вопроса о том, какова рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 18 февраля 2013 года.

Согласно экспертного заключения ООО «Трастоценка» №595 от 26.09.2013 согласованная рыночная стоимость объекта оценки – земельного участка, кадастровый номер 31:16:0106001:25, площадью 1048 кв.м., расположенного по адресу: Белгородская область, г. Белгород, ул.Промышленная, 17-А составляет округленно 519 000 рублей. Оценка произведена по состоянию на 18.02.2013.

Поскольку Общество обратилось с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка по ул.Промышленная, 17-а для эксплуатации нежилого здания торгового назначения, а экспертом при проведении экспертизы был выбран вид разрешенного использования земельного участка «для размещения производственных зданий, строений, сооружений промышленности», судом была назначена повторная судебная экспертиза.

Согласно заключения эксперта Белгородской торгово-промышленной палаты №067.04-0034 от 31.01.2014 рыночная стоимость земельного участка, кадастровый номер 31:16:0106001:25 площадью 1048 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: Белгородская область, г.Белгород, ул. Промышленная, д.17-а под принадлежащей на праве собственности ЗАО «Торгоборудование» частью нежилого здания площадью 673,7 кв.м, кадастровый номер 31:16:0000 000:0000:008289-00/001:1001/А/1012 по состоянию на 18.02.2013 составляет 2 616 000 рублей.

В обоснование своей правовой позиции Общество указывает в жалобе, что при проведении повторной экспертизы  эксперт применил сравнительный подход, заключение повторной экспертизы не соответствует  требования ст. 11 ФЗ об оценочной деятельности. Таким образом, стоимость  испрашиваемого земельного участка составляет 519 000 рублей.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными доводами жалобы по следующим основаниям.

Порядок осуществления оценочной деятельности на территории Российской Федерации установлен Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). Кроме этого требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, критерии оценки имущества закреплены в Федеральных стандартах оценки.

Положениями статьи 11 Закона N 135-ФЗ установлено, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертное заключение от 31.01.2014 № 067.04-0034 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности: Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в том числе Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256, Федерального стандарта оценки и виды стоимости (ФСО N 2), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 255, Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (т.3 л.д. 128-164).

Доводы жалобы относительно того, что экспертом был избран сравнительный подход при оценке являются несостоятельными, поскольку в силу ст. 14 Закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы оценки объекта в соответствии со стандартами. Федеральным стандартом оценки, утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, определено: оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от их использования. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

Отчет произведен на основании представленных документов, отражающих характеристики объекта; расчет рыночной стоимости объекта оценки произведен на основании сведений, внесенных в кадастровый паспорт, данных визуального обследования части нежилого здания, расположенной на рассматриваемом земельном участке.

Отчет содержит данные об осмотре объекта и его описании, состоянии с особенностями  оцениваемой собственности. Отчет содержит обоснование, по каким критериям был избран сравнительный подход к оценке объекта (применение данного подхода обуславливается объемом информации, необходимым для его реализации.  В случае наличия достаточной информации, применение данного подхода в соответствии с техническим заданием является приоритетным для оценки всех объектов оценки недвижимого имущества

Так, в отчете указано, что доходный подход неприменим, поскольку отсутствуют сведения о доходах, приносимых оцениваемым объектом. Затратный подход не может быть применим, так как воспроизводство или замещение земельного участка неосуществимо.

Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования в рамках судебной экспертизы требований действующего законодательства, доказательства наличия в заключении противоречивых или неясных выводов из материалов дела не усматривается.

Жалоба не содержит конкретных обоснований, свидетельствующих о неточностях проведенной оценки либо нарушениях Закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", позволяющих признать  экспертное заключение  несоответствующим действующему законодательству.

С учетом изложенного, положений ст. 70 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что экспертное заключение №067.04-0034 от 31.01.2014 является относимым и допустимым доказательством по делу, а выводы о том, что  рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию  на 18.02.2013 составляет  2 616 000 рублей, являются верными.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к  обоснованному выводу, что пункт 2 распоряжения, устанавливающий  цену продажи земельного участка  6 666 800 рублей, является недействительным.  Ценой продажи спорного земельного участка необходимо считать 2 616 000 рублей.

В соответствии с частью 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Так как суд признал пункт 2 оспариваемого распоряжения  недействительным,  а цена продажи спорного земельного участка установлена в иной сумме,  в качестве устранения нарушения прав заявителя суд обоснованно возложил на администрацию обязанность по принятию решения о предоставлении в собственность Обществу за плату земельного участка кадастровый номер 31:16:0106001:25, площадью 1048 кв.м., разрешенное использование: для эксплуатации зданий и сооружений, расположенного по адресу: Белгородская область, г.Белгород, ул.Промышленная, 17-а под принадлежащей на праве собственности ЗАО «Торгоборудование» частью нежилого здания, площадью 673,7 кв.м., кадастровый номер 31:16:00 00 000:0000:008289-00/001:1001/А/1012 и сооружением – надземным газопроводом среднего давления, инвентарный номер 8289, кадастровый номер 31:16:0106001 24 008289-00/001 1001/XXIII по цене равной 2 616 000 рублей, а также направления в месячный срок со дня вступления решения в законную силу в адрес Общества проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка.

Относительно требований об обязании администрации принять решение: площадь земельного участка, оставшегося на праве постоянного (бессрочного) пользования Общества, расположенного по адресу: г.Белгород, ул.Промышленная, 17-а считать 2123 кв.м. суд апелляционной инстанции полагает руководствоваться следующим.

Как подтверждается материалами дела, 29.04.2013 исх. № 20 ЗАО «Торгоборудование» обратилось в адрес администрации о внесении изменений, в том числе, оставшегося на праве постоянного (бессрочного) пользования Обществом земельного участка площадью 2123 кв.м. по ул.Промышленная, д.17-а в распоряжение от 18.04.2013 №1238 (т.1 л.д. 19-20).

Ответ на указанное заявление в адрес заявителя не направлен.

Бездействие администрации по нерассмотрению указанного заявления в установленном порядке ЗАО «Торгоборудование» не обжаловано, обратного в материалы дела не представлено.

На основании изложенного, суд пришел к верному выводу, что заявитель в данной части требований избрал ненадлежащий способ защиты гражданских прав.

В качестве довода жалобы  указывается, что данное письмо носит претензионный характер.

Суд апелляционной инстанции полагает исходить из следующего.

Требования об уточнении площади земельного участка носят самостоятельный характер с учетом  изучения  иной доказательственной базы и предмета требований ввиду анализа границ и площади земельного участка.

Обязательный претензионный порядок рассмотрения споров установлен законодательством только в ряде случаев: предъявление претензий к перевозчику (ГК РФ, Устав железнодорожного транспорта РФ, Воздушный кодекс, Кодекс внутреннего водного транспорта РФ и торгового мореплавания РФ), обязательно направление претензии оператору почтовой или иной связи, при разрешении споров, возникших с экспедитором, претензия направляется продавцу, если она касается количества, ассортимента, качества, комплектности, тары или упаковки товара, при урегулировании спора об изменении или расторжении договора (досрочном расторжении договора аренды, если арендатор не выполняет условий договора, то арендодатель до обращения в суд обязан направить претензию с требованием исполнить обязательства).

Таким образом, письмо от 29.04.2013 исх. №20 не может считаться претензией в контексте действующего законодательства  как с учетом предмета спора,  изложенных в письме  требований, так и с учетом того, что в заглавии оно содержит информацию «заявление о предоставлении информации», в резолютивной части письма  - требования об определении  конкретной цены выкупаемого земельного участка и  внесения изменений в площадь земельного участка.

На основании изложенного, требования об обязании администрации принять решение: площадь земельного участка, оставшегося на праве постоянного (бессрочного) пользования Общества, расположенного по адресу: г.Белгород, ул.Промышленная, 17-а считать 2123 кв.м. могут быть заявлены в рамках самостоятельного спора, в том числе в порядке нерассмотрения государственным органом в установленном порядке заявления ЗАО «Торгоборудование».

Остальные доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

В качестве довода жалобы указывается, что в решении суда не содержится оснований отказа в требовании  относительно незаконности п. 6 распоряжения о признании утратившим силу постановления главы Администрации г. Белгорода от 04.12.1992 №2088 «О предоставлении земель в постоянное (бессрочное) пользование предприятиями г. Белгорода» в отношении Государственного предприятия «Торгоборудование».

Данный довод отклоняется апелляционным судом, с учетом вышеуказанного отказа судом области