Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2014 по делу n А35-7757/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

представить смету на ремонт арендуемых помещений. При этом общество указало, что выявленные недостатки произошли не по его вине, а вследствие постоянных протечек кровли крыши, о чем истец неоднократно уведомлялся субарендаторами. Также общество указало, что именно протечки явились причиной разрыва договора аренды.

В ответ на письмо №09 от 29.04.2011 истец направил в адрес ООО «Московский областной учебно-методический центр» смету, сославшись также на пункт 2.3.4 договора, согласно которому субарендатор обязался за свой счет производить капитальный ремонт помещений. Вместе с тем, истец уведомил общество о необходимости погашения арендной платы и возмещения коммунальных платежей в связи с не возвратом арендуемых помещений.

Вместе с тем, как следует из искового заявления, ООО «Московский областной учебно-методический центр» ремонт арендуемых помещений не произвело, помещения по акту приема-передачи не возвратило, оплату арендной платы и иных, предусмотренных договором платежей, не произвело.

Сумма задолженности по аренной плате за период с 01 марта 2011 года по 01 февраля 2013 года составила 1 949 339 руб. 70 коп. Кроме того, согласно расчетам истца сумма задолженности по коммунальным платежам составила 37 458 руб. 94 коп. за период с января 2011 по февраль 2012 года.

В связи с наличием задолженности, на основании пункта 4.2.1 договора истец начислил пени в сумме 638 959 руб. 64 коп. за период с 10.04.2011 по 01.02.2013.

Также истец начислил обществу штраф за не возврат помещений в установленный договором срок на основании пункта 4.2.3 договора в размере 101 704 руб. 68 коп.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств, истец обратился в арбитражный  суд с рассматриваемым  иском.

Проанализировав материалы дела, суд первой инстанции пришел к выводу о  частичном удовлетворении исковых требований, при этом суд области правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданского кодекса РФ) обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем кодексе.

В соответствии со статьями  309, 310 Гражданского кодекса РФ  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

 В данном случае сторонами  были оформлены договорные отношения по субаренде, согласно которому арендатор передает, в субарендатор принимает во временное пользование часть здания: помещения общей площадью 302,0 кв.м., расположенные в мансарде двухэтажного кирпичного здания, по адресу: Московская область, г. Воскресенск, ул. Советская, д. 5.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса РФ к договору субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ  арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ  предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт  10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

Факт передачи спорного имущества субарендатору подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком. Отсюда следует, что предусмотренные договором обязательства по передаче недвижимого имущества в субаренду выполнены истцом надлежащим образом и без каких-либо претензий со стороны ответчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ указывает на то, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, после истечения срока действия договора (23.11.2010) при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом.

Таким образом, спорный договор субаренды был возобновлен сторонами на тех же условиях на неопределенный срок, но не превышающий срок действия основного договора аренды (статья 615 Гражданского кодекса РФ).

Согласно положениям пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Принимая во внимание переписку сторон,   свидетельствующую о том, что стороны не возражали против прекращения  действия договора,  суд первой инстанции пришел к правомерному  выводу о том, что с учетом положений  пункта 2 статьи 610  Гражданского кодекса РФ договор субаренды №3-072/09 от 23.09.2009 прекратил свое действие 07.05.2010 (т.е. по истечении трех месяцев со дня уведомления субарендатора о расторжении договора).

В связи с прекращением обязательств из договора аренды,  у арендатора в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ возникла обязанность возвратить арендодателю являющиеся объектом аренды помещения в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из представленных в материалы дела писем №21-00-46/1708 от 22.03.2011 и №09 от 29.04.2011 следует и документально не оспорено истцом, что арендуемые помещения были фактически освобождены субарендатором до прекращения действия договора субаренды  и предъявлены к приемке истцу. Между тем, истец от приемки арендованного имущества отказался, ссылаясь на ухудшение его состояния и необходимость проведения ответчиком восстановительного ремонта.

В силу статьи 328, пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса РФ арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества. Пунктом 3 статьи 405 Гражданского кодекса РФ установлено, что должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Кодекса).

Из пункта 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" следует, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Пунктом 4.2.4 договора предусмотрено, что в случае если состояние возвращаемого субарендатором помещения по окончанию срока действия договора хуже состояния, в котором помещение было передано субарендатору, с учетом нормального износа, субарендатор возмещает арендатору причиненный ущерб в соответствии с действующим законодательством.

Таким образом, обязанность арендатора по восстановлению помещения в первоначальный вид ни договором, ни действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена. 

Доводы истца, касающиеся технического состояния объекта аренды в момент его передачи, не являются основанием для отказа в принятии его от арендатора при расторжении договора аренды. Данные обстоятельства, при их наличии, могут являться лишь основанием для предъявления требования о взыскании соответствующих убытков, причиненных приведением имущества в исправное состояние.

Таким образом, установив, что субарендатор своевременно предупредил другую сторону договора об освобождении помещения в связи с расторжением договора аренды с 01.03.2011, суд первой инстанции правомерно счел, что истец надлежаще уведомлен о намерении ответчика передать объект аренды, уклонившись от приема-передачи имущества. Доказательства принятия арендатором надлежащих мер по принятию помещения в суд не предоставлено.

Доказательств того, что ответчиком не осуществлялись действия направленные на возврат имущества, что повлекло бы право арендодателя потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, истец не представил. Согласно пояснениям ответчика, в спорный период он не пользовался арендованным имуществом и не имел возможности  им пользоваться в связи с реорганизацией  общества.

Материалами дела подтверждается, что отказ ООО «Московский областной учебно-методический центр» от договора явился следствием прекращения деятельности данного общества в качестве юридического лица путем реорганизации в форме присоединения к   ООО «АйТи-Технологии»  с юридическим адресом: г. Курск, ул. Гремяченская, 6-24.

В свою очередь, истец не привел правовых обоснований требования о взыскании арендных платежей после прекращения  действия договора субаренды, то есть после 07.05.2010.

Согласно части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ  признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Не соглашаясь с вынесенным решением  и обращаясь с апелляционной жалобой, истец, не оспаривая факта  освобождения субарендатором спорного помещения, ссылался на отсутствие в деле доказательств   его фактической передачи.

Вместе с тем, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, истец не представил доказательств, подтверждающих наличие затруднений в использовании спорными  помещениями после  их  освобождения ответчиком (наличие имущества арендатора,  установление замков и др.), а также препятствий  в пользовании и возможности передачи их в аренду иному лицу.  

В сложившейся ситуации отсутствие подписанного сторонами акта возврата арендованного имущества не свидетельствует о фактическом пользовании ответчиком этим имуществом в спорный период, поскольку  акт передачи является юридическим оформлением правоотношений сторон по договору субаренды.

Поскольку факт освобождения арендатором арендованных помещений, истцом не опровергается, а действие договора субаренды прекращено, обязанность арендатора по оплате арендной платы считается прекращенной. Доказательств, подтверждающих, что ответчик возобновил пользование спорными помещениями, материалы дела не содержат.

Оснований для применения положения статьи 622 Гражданского кодекса РФ к спорным правоотношениям суд апелляционной инстанции не усматривает. Закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.

Согласно частям 1, 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом вышеизложенного, при исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса  РФ суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований к взысканию с ответчика арендной платы, задолженности по коммунальным платежам начисленных за период после прекращения действия договора  субаренды.

Также  суд первой инстанции в силу вышеизложенного,  правомерно исходил из того, что не подлежит удовлетворению требование истца о взыскании с ответчика штрафных санкций по договору субаренды №3-072/09 от 23.12.2009 в размере 101 704 руб. 68 коп., начисленных истцом на основании пункта 4.2.3 договора.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика  638 959 руб. 64 коп. пени,  начисленной за период с 10.04.2011 по 01.02.2013, и штрафных санкций по договору субаренды №3-072/09 от 23.12.2009 в размере 101 704 руб. 68 коп.  

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, пункта 1 статьи 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

По условиям договора перечисление арендной платы производиться субарендатором самостоятельно ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным, безналичным порядком на расчетный счет арендатора с последующим предоставлением от арендатора счета-фактуры (пункт 3.2. договора).

Согласно пункту 4.2.1. договора за неуплату субарендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляется пеня в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

Принимая во внимание установленные по делу  обстоятельства, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований в части взыскания