Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2014 по делу n А64-5442/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

собственности на общее имущества многоквартирного дома. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен не позднее 30.10.2012. Стоимость объекта долевого строительства составила 931 500 руб. Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области   15.11.2011.

В последующем Давыдов А.И. на основании договора цессии от 06.03.2012 уступил гражданке    Судоргиной    С.М.    право    требования    исполнения обязательств по договору №227 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Чичерина,62 А, стоимость уступки права требования составила 931 500 руб., которые уплачены до подписания настоящего договора наличными деньгами. Претензий по расчетам у сторон не имеется.   Договор цессии зарегистрирован 29.03.2012.

2. 31.10.2011 Давыдовым А.И. с ООО «ТамбовСтрой и К» заключен договор долевого участия в строительстве  жилого дома № 45, по адресу: г. Тамбов, ул. Чичерина,62 Б, согласно которому Давыдов принимает  участие в       долевом строительстве  кирпичного 14-ти этажного многоквартирного дома, с   целью     приобретения     двухкомнатной     квартиры     №45, расположенной на 7 этаже, общей площадью 56,56 кв.м., и доли в праве общей собственности на общее имущества многоквартирного дома. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен не позднее 30 октября 2012г. Стоимость объекта долевого строительства составила 1 357 440 руб. Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области  15.11.2011.

В последующем Давыдов А.И. на основании договора цессии от 17.02.2012 передал гражданке Крамской В.Н. право требования исполнения обязательств по договору №45 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул.Чичерина,62Б, в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Стоимость уступки права требования составила 1 357 440 руб., которые были уплачены до подписания настоящего договора наличными деньгами. Договор зарегистрирован 15.03.2012.

3. 15.12.2011 Давыдовым А.И. с ООО «СУ Донское» заключен договор №76 долевого участия в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Агапкина/им.г.м. В.А. Глазкова, д.20/13, согласно которому Давыдов  принимает участие в долевом строительстве 14-ти этажного многоквартирного дома, с целью приобретения однокомнатной квартиры, расположенной в 1 подъезде на 12 этаже справа от лифта, общей площадью 37,8 кв.м. , и доли в праве общей собственности на общее имущества многоквартирного дома. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен до 01.04.2013г. Стоимость объекта долевого строительства составила 1 020 600 руб. Факт оплаты подтверждается приходным кассовым ордером № 5 от 05.04.12, справкой от 05.04.12 на сумму 1 020 600 руб. Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области   31.01.12.

В последующем Давыдов А.И. на основании договора цессии от 06.04.2012 передал право требования от «Застройщика» исполнения обязательств по договору №76 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: город Тамбов, улица Агапкина/им.г.м. В.А. Глазкова, дом 20/13 от 15.12.2011г.,  новому кредитору -«цессионарию» (Мифтаховой С.Н.) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода прав. Стоимость уступки права требования составила 1 020 600 руб.договор зарегистрирован 04.05.2012г.

4. 19.03.2012 Давыдовым А.И. заключен с ООО «ЖСК Город» договор долевого участия в строительстве жилого дома № 16, по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д.190, корп.1 , согласно которому Давыдов    принимает    участие в    долевом    строительстве    кирпичного 9-ти  этажного многоквартирного  дома, с     целью     приобретения     двухкомнатной     квартиры     № 11, расположенной на 3 этаже, общей площадью 55,42 кв.м., и доли в праве общей собственности на общее имущества многоквартирного дома. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен не позднее 24.02.2013. Стоимость объекта долевого строительства составила 1740 000 руб. Факт оплаты подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру № 67 от 28.05.12 на сумму 340 000руб., № 22 от 02.04.12 на сумму 1 000 000 руб., № 59 от 15.05.12 на сумму 400 000 руб., чеками на сумму 1 740 000 руб., справкой о внесении суммы 1 740 000 руб. Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации , кадастра и картографии по Тамбовской области   22.03.12.

В последующем Давыдов А.И. на основании договора цессии от 25.07.2012 уступил гражданке Кожиной Н.Е. право требования от «застройщика» исполнения обязательств по договору № 16 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д.190,корп.1, стоимость уступки права требования составила 1 740 000 руб., которые уплачены до подписания настоящего договора наличными деньгами. Претензий по расчетам у сторон не имеется.   Договор зарегистрирован 21.08.2012.

5. 16.04.2012 Давыдовым А.И. с ООО «ТамбовСтрой и К» заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома № 88, по адресу: г. Тамбов, ул. Чичерина,62 Б, согласно которому Давыдов принимает участие в       долевом   строительстве  кирпичного 14-ти этажного многоквартирного дома, с     целью     приобретения     двухкомнатной     квартиры     №     88, расположенной на 13 этаже, общей площадью 56,70 кв.м., и доли в праве общей собственности на общее имущества многоквартирного дома. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен не позднее 30.10.2012г. Стоимость объекта долевого строительства составила 1 304 100 руб. Факт оплаты подтверждается квитанцией к приходно- кассовому ордеру № 32 от 12.05.12, чеками на сумму 1 304 100 руб., справкой от 12.05.12 на сумму 1 304 100 руб. Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации , кадастра и картографии по Тамбовской области   10.05.12.

В последующем Давыдов А.И. на основании договора цессии от 07.12.2012 передал гражданке Шитиковой Л.Н. право требования от «застройщика» исполнения обязательств по договору №88 участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: г. Тамбов, ул. Чичерина, 62 Б, стоимость уступки права требования составила 1 304 100 руб., которые уплачены до подписания настоящего договора наличными деньгами. Претензий по расчетам у сторон не имеется.   Договор зарегистрирован 14.12.2012.

6. 08.11.2011 Давыдовым А.И. с гражданкой Яковлевой А.В. заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, по адресу: г. Тамбов, ул. Киквидзе, д.75б, кв. № 68. Стоимость квартиры составила 1 600 000 руб. Договор зарегистрирован в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области   08.11.2011.

В последующем Давыдов А.И. на основании договора купли-продажи от 10.04.2012 продал гражданину Михалеву М.А.вышеназванную квартиру, договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области 13.04.2012г., стоимость квартиры составила 1 940 000 руб., которые уплачены в размере 583 000 руб. до подписания настоящего договора наличными день, а 1 357 000 руб. – в течение 5-ти дней после регистрации настоящего договора , за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО «Сбербанк России».

Как указывает заявитель, указанные квартиры как по договорам долевого участия в строительства, так и по договору купли-продажи приобретались им как гражданином для удовлетворения личных потребностей (для проживания своей семьи, улучшения жилищных условий). Однако, вследствие различных причин приобретенные объекты не удовлетворяли потребностям заявителя, в связи с чем, была осуществлена их последующая реализация  третьим лицам (путем заключения договоров цессии либо купли-продажи).

В частности, в связи с нарушением застройщиками сроков сдачи объектов в эксплуатацию, заявителем были уступлены  права требования на следующие квартиры:

- по договору цессии  от 07.12.2012 на квартиру, расположенную по адресу: г. Тамбов, ул. Чичерена, д.62Б, кв. 88. Срок передачи объекта участнику долевого строительства установлен не позднее 30.10.2012г.,объект не сдан в эксплуатацию до настоящего времени

- по договору цессии от 17.02.2012 на квартиру, расположенную по адресу: г. Тамбов, ул. Чичерена , д.62Б, кв. 45. Срок передачи объекта участнику долевого строительства установлен не позднее 30.10.2012, объект не сдан в эксплуатацию до настоящего времени

- по договору цессии от 06.04.2012 на квартиру, расположенную по адресу: г. Тамбов, ул. Агапкина/им.г.м. В.А. Глазкова, д.20/13.  Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен до 01.04.2013г., объект не сдан в эксплуатацию до настоящего времени,

- по договору цессии от 19.03.2012 на квартиру, расположенную по адресу: г. Тамбов, ул. Советская, д.190,корп.1. Срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен не позднее 24.02.2013, объект сдан в эксплуатацию только 17.04.2013.

В отношении квартиры, расположенной по адресу: г. Тамбов, ул. Чичерина,62 А, заявителя не устроило качество работ, проводимых застройщиком. Квартира, расположенная по адресу: г. Тамбов, ул. Киквидзе, д.75б, кв. № 68, была продана Давыдовым в связи с удаленностью жилья от центра, отсутствием автостоянки.

Вместе с тем, оценивая данные пояснения заявителя, суд апелляционной инстанции учитывает, что доводы о нарушении застройщиками сдачи объектов в эксплуатацию не могли являться основанием для отчуждения прав на указанные объекты долевого строительства, поскольку договоры цессии были заключены Давыдовым А.И. до наступления сроков передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства, установленных договорами (исключение составляет  договор цессии  от 07.12.2012 на квартиру, расположенную по адресу: г. Тамбов, ул. Чичерена, д.62Б, кв. 88, заключенный после истечения установленного срока передачи объекта - не позднее 30.10.2012г.).

Вместе с тем, применительно к последней квартире суд учитывает, что заявитель,  указывая, что уступка права требования 17.02.2012 на квартиру, расположенную по адресу ул. Чичерена , д. 62Б, была произведена  в связи с нарушением заказчиком (ООО «ТамбовСтрой и К») срока сдачи объекта в эксплуатацию, 16.04.2012 заключает очередной договор долевого участия в строительстве с этим же застройщиком (ООО «ТамбовСтрой и К») и  в этом же доме (ул. Чичерена, д.62Б, кв. 88).

В отношении доводов заявителя о том, что применительно к приобретенной по договору купли-продажи от 08.11.2011 квартире, расположенной по адресу: г. Тамбов, ул. Киквидзе, д.75б, кв. № 68, его не устроило ее месторасположение, что обусловило продажу данного объекта 10.04.2012, суд учитывает, что данная квартира, таким образом, находилась в собственности заявителя 5 месяцев, при этом месторасположение данной квартиры относительно центра должно было быть известно Давыдову А.И. как покупателю при первоначальном приобретении квартиры.

 Таким образом, представленные заявителем пояснения относительно мотивов совершения рассматриваемых сделок  носят противоречивый и неубедительный характер, в связи с чем, данные доводы не могут быть приняты судом в подтверждение позиции заявителя о том, что путем совершения спорных сделок заявитель осуществлял выбор квартиры для улучшения жилищных условий своей семьи, то есть приобретение и продажа квартир осуществлялись в личных целях, не связанных с ведением предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, как следует из установленных фактических обстоятельств, объекты долевого участия в строительстве, а также приобретенная Давыдовым А.И. квартира по договору купли-продажи находились в собственности заявителя всего несколько месяцев,  при этом дальнейшее приобретение объектов осуществлялось на денежные средства предпринимателя от предыдущих операций (что следует из пояснений заявителя о том, что сначала он покупал несколько квартир, потом продавал их, покупал следующие),  Давыдов А.И. либо члены его семьи никогда не были зарегистрированы в данных квартирах, приобретенные квартиры не использовались заявителем в личных целях (для проживания), обстоятельства совершенных сделок не подтверждают их осуществление с целью улучшения жилищных условий заявителя и его семьи (разумного и логичного подтверждения данному обстоятельству заявителем не представлено).

Кроме того, данные обстоятельства оцениваются апелляционным судом с учетом характера осуществляемой заявителем предпринимательской деятельности (посреднические услуги по сделкам с недвижимостью).  При этом судом учтено, что оказание посреднических услуг при совершении операций с недвижимостью может сопровождаться возникновением обязательств, возлагающих на исполнителя обязанностей по совершению сделок, в том числе от своего имени (договоры комиссии, агентирования).

Исходя из чего,  оценив указанные обстоятельства в совокупности, апелляционный суд приходит к выводу о том, что рассматриваемые объекты приобретались Давыдовым А.И. в целях последующей реализации и систематического получения прибыли от реализации недвижимого имущества (имущественных прав – применительно к объектам долевого строительства).

При этом то обстоятельство, что фактически прибыль была получена предпринимателем лишь в отношении одной из шести совершенных в течение 2012г. сделок, не имеет в данном случае правового значения, поскольку по смыслу правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 24.02.04г. №3-П, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской                                    деятельности,  которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов. Кроме того, при применении УСН ИП Давыдовым А.И. в качестве объекта налогообложения выбраны доходы, что предполагает необходимость учета полученных им доходов как таковых, без учета понесенных расходов.

Отклоняя довод заявителя о том, что право собственности на спорные объекты зарегистрировано на него как на физическое лицо, суд учитывает, что индивидуальные предприниматели не являются самостоятельными субъектами правоотношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, при этом имущество физического лица юридически не разграничено на имущество, используемое в предпринимательской деятельности и используемое в личных целях, исходя из чего, указанное обстоятельство, равно как и получение согласие супруги Давыдова А.И. на совершение данных сделок, не может являться подтверждением того,